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租赁合同纠纷

发布者:吴剑|时间:2019年11月14日|51人看过

律师观点分析

原告A公司,法定代表人张某。

委托代理人吴剑广东莞祥律师事务所律师。

被告杨某,住广东省东莞市莞城区,

被告谢某,住广东省增城市,

原告A公司诉被告杨某、谢某租赁合同纠纷一案,本院于2018年7月10日立案受理后,依法由审判员朱昉适用简易程序,于2018年9月4日公开开庭进行审理。原告委托代理人吴剑、两被告共同委托代理人贺奎奎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令两被告向原告支付拖欠的租金(含水费)170316元及逾期付款违约金25391.79元(以170316元为本金,按民间借贷年利率24%,暂计至2018年6月21日);2.请求法院判令两被告承担本案的诉讼费。事实与理由:原告与被告杨某于2016年9月11日签订了两份《市场铺(档)位租赁合同》,合同签订后原告按照合同约定向被告杨某交付了以上两处商铺。被告杨某和被告谢某是夫妻关系,以上商铺是双方共同经营。但两被告自2017年9月开始再无按照合同约定按时支付租金。2017年12月15日,被告谢某签署了欠条,其对2017年9月至2017年12月之间的欠款共144256元作出了分期还款承诺。但经多次催告,实际上,两被告仅在2018年1月12日履行了10000元的还款义务,至今仍拖欠2017年9月至2018年1月期间的租金及水费共170316元尚未支付。两被告的行为已严重损害了原告的合法权益。为此,原告为维护自身合法权益,根据《中华人民共和国合同法》及《民事诉讼法》相关规定,特向贵院提起诉讼,请求法院判如所请,以维护原告的合法权益。

两被告辩称,一、确认原告诉请的拖欠的租金(含水费)170316元,但原告主张按照欠款本金按照24%的利率计算违约金过高,应按照银行同期贷款利率计算。二、2018年1月21日原告向被告出具解约函,在2018年1月23日左右原告将商铺强行锁住,被告无法经营,案涉租赁合同就此终止。三、被告在原告处缴纳了108000元的押金,该押金应当用于抵扣拖欠的租金,原告既然已主张违约金就无权没收押金。四、原告现扣押被告经营的部分物品,应当予以返还,具体包括空调、电脑、座椅、冰箱及厨房用具。五、两被告并非夫妻关系,但确实是合伙经营餐厅,认可两被告就案涉两份租赁合同作为承租人承担责任。

经审理查明,2016年9月11日,原告(出租方、甲方)与被告杨某(承租方、乙方)签订两份《市场铺(档)位租赁合同》。其中,一份合同约定甲方同意将东莞市万江街道新城社区万江路华南摩尔D2区万江中心农贸市场二楼约650平方米,租给乙方使用,每月租金21000元,乙方签订合同时应交纳63000元合同押金;另一份合同约定甲方同意将东莞市万江街道新城社区万江路华南摩尔D区一楼万江中心农贸市场A10号铺(档)约127平方米,每月租金15000元,乙方签订合同时应交纳45000元合同押金。两份合同第二条均约定租赁期6年,第三年租金递增20%,由2016年9月11日至2022年8月10日止期满。两份合同第三条均约定计租期由2016年11月1日起开始计租,租金不能退回,当月租金应在当月5日前连市场规费一齐交清,过期每天加收5%滞纳金,超过当月10日没交,当乙方违约处理。两份合同的第七条第三款均约定乙方未能按合同要求,违反上述任何一条条款的均视作违约,甲方有权单方面终止合同及收回商铺档,并向乙方追讨由其引起的一切经济损失,当乙方自动退出本合同的使用权,签合同前所交的一切费用不得退回。两份合同的第九条均约定如违反以上各项条款,甲方有权单方面终止合同,并立即终止经营撤离市场。

本案中,原、被告均确认被告尚欠原告2017年9月租金及水费26056元、2017年10月租金及水费36068元、2017年11月租金及水费36068元、2017年12月租金及水费36064元、2018年1月租金及水费36060元,合计170316元未付。原、被告均确认2018年1月21日原告向被告出具了解约函,现租赁物内仍存放有被告的物品。

关于押金,原被告确认被告就案涉两份《市场铺(档)位租赁合同》支付了押金共计108000元。但就押金是否应当抵扣被告欠付的租金,双方各执一词。原告认为,在2018年1月21日之后被告一直占用租赁物,被告将其经营物品放在租赁物至至今,导致原告无法将案涉商铺另行出租,故主张被告交纳的押金共计108000元可以用于抵充合同解除后被告继续占用商铺的占有使用费,且根据《市场铺(档)位租赁合同》第七条第三款约定被告逾期付款违约就应视为被告自动退出,不应返还押金。被告则认为,《市场铺(档)位租赁合同》第七条第三款约定没收押金的条件是被告自动退出而非原告解除合同,原告已主张延迟付款违约金的情况下,不得再主张没收押金,故主张押金应当抵扣欠付的租金水费。

另查,原、被告确认案涉《市场铺(档)位租赁合同》约定的租赁物位于华南××区××号商铺内,华南摩尔D区一层全部是经营万江中心农贸市场。原告主张其从东莞市三元盈晖投资发展有限公司处承租了华南摩尔D区一层148商铺,后该商铺更名为1048商铺,原告将该商铺划分为数个档位,并将一个档位出租给被告;虽然案涉两份《市场铺(档)位租赁合同》显示被告承租的租赁物分为一层及二层,但实际上均位于华南××区××商铺××层,由于1048号商铺楼间距较高,业主交付给原告时就隔了两层。原告为其所述提交了原告与东莞市三元盈晖投资发展有限公司签订的《华南MALL商铺租赁合同》、房产证、楼盘(撞)地址明细表、东莞市三元盈晖投资发展有限公司出具给工商局的函件以及建设工程规划许可证、竣工验收备案证书、建筑消防验收意见书为证。

以上事实,有原告提交的两份《市场铺(档)位租赁合同》、授权书、欠条、解约函、欠租明细、缴费通知单、委托协议书、营业执照、函、房产证、房产平面图、建设工程规划许可证、竣工验收备案证书、建筑消防验收意见书、《华南MALL商铺租赁合同》、楼盘(撞)地址明细表,以及本院的庭审笔录等书证附卷为证。

本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。原告提交的证据经核对与原件一致,且能够相互印证,本院依法予以采信。本院依法认定案涉两份《市场铺(档)位租赁合同》为原、被告真实自愿的意思表示,未违反法律强制性规定,合法有效。两被告确认两被告为实际共同承租人,对此本院予以认可。现双方确认两被告拖欠原告2017年9月至2018年1月共计五个月的租金、水费合计170316元未付,两被告拖欠租金已构成违约,原告有权根据案涉两份《市场铺(档)位租赁合同》第七条第三款约定解除合同,收回商铺并没收押金。两被告抗辩主张押金抵扣租金的意见不符合合同条款的约定,本院不予采纳。故原告诉请两被告支付原告2017年9月至2018年1月共计五个月的租金、水费合计170316元,合法有据,本院予以支持。

关于原告诉请的逾期付款违约金,根据案涉两份《市场铺(档)位租赁合同》第三条约定,被告逾期付款则应当以按每月欠付的租金的每日5%标准向原告支付滞纳金,现原告自愿调整为按照年利率24%标准,此为原告对自身权利的处分,且较为合理,本院对此予以支持,本院酌情认定违约金以两被告欠付的租金及水费总额170316元为基数,从2018年1月21日起按照年利率24%标准计算至实际清偿之日止。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定,判决如下:

一、被告杨某、谢某在本判决发生法律效力之日起五日内支付原告A公司2017年9月至2018年1月期间的租金、水费共计170316元;

二、被告杨某、谢某在本判决发生法律效力之日起五日内支付原告A公司逾期付款违约金(以170316元为本金,从2018年1月21日开始按照年利率24%标准计算至实际清偿之日止);

三、驳回原告A公司的其他诉讼请求。


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