商品房交付时间的判断标准的界定

对于商品房交付的时间如何界定，司法实践中主要有三种观点：

第一种观点认为，购房者的最终目的主要是居住，当其占有房屋时，其最终目的已经实现，故房屋的交付的时间是指商品房实物的交付，其外在表现就是将房屋的钥匙交付给购房者。

第二种观点认为，任何买卖合同的目的是为了转移标的物的所有权，故房屋的交付的时间是指房屋所有权的交付，即交付商品房所有权证书。

第三种观点认为，房屋的交付的时间是房屋实物和所有权转移的完全交付之时。

我们认为上述三种观点均有一定道理。但如何界定，应当作具体分析。根据《民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据法律规定，物权的转移可以由当事人进行约定，但是房屋权属的转移应当以登记过户为准。房屋的所有权包括占有、使用、收益及处分，所以房屋的交付就可以分为物的实际交付与权利交付。通常情况下，房屋的实际交付使买受人获得占有、使用、收益的权能，而权利交付则使买受人取得所有的权能。当事人可以对实际交付及权利交付的期限进行约定，并设置违约条款。

物的交付存在多种方式，主要包括现实交付、拟制交付、简单交付以及占有改定。现实交付，即物的转让人将实物现实的、直接的支配力转让给受让人；拟制交付，是指将提单等物权凭证转让给受让人；简单交付，是指受让人于合同签订前已经占有标的物，合同签订即完成交付；占有改定，是指物权转至受让人所有，但由于双方协议仍由原所有人继续占有，受让人以此间接占有标的物，代替现实的交付。在法律、法规和当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有，即为合同约定的房屋交付使用。也就是说，出卖人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋，即“交钥匙”，就已履行了合同约定的交付房屋的义务。如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。因此，《商品房买卖合同解释》第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。当然，即使在当事人没有明确约定房屋的交付使用包括办理房屋所有权登记手续时，出卖人“交钥匙”义务的履行也并非就意味着出卖人的合同义务履行完毕，根据法律规定，它还应协助买受人办理房屋所有权登记，转移房屋所有权于买受人。