律师观点分析
【关键词】借名买房所有权确认 房款出资 单位拍卖房
【代理律师】许晓彤安徽金亚太律师事务所合伙人合同纠纷部主任
【基本案情】
原告A与被告B之间系祖孙关系，与被告C系前婆媳关系。原告A与戴X1系夫妻，生育三个儿子，分别是戴X2、戴X3、戴X4。被告C原系戴X2妻子，被告B系被告C与戴X2的女儿。戴X2于2006年去世后，戴X1于2011年去世。2001年3月，戴X2所在单位改制，将本单位内部部分门面房进行拍卖，单位规定仅有本单位员工才有资格参与拍卖。原告A、戴X1与戴X2商议，原告、戴X1借用戴X2名义参与竞拍，竞拍成功后，全部购房款由原告、戴X1支付，房屋产权登记在戴X2名下。2001年3月23日，原告与戴X1顺利通过拍卖取得案涉房屋，现金支付价款14.7万元。此后，原告、戴X1以戴X2的名义办理房屋过户，缴纳相关税费并取得房产证和土地使用权证书，所有的办证材料、证书均由原告和戴X1保存至今。取得房屋后，原告实际占有并控制房屋至今，包括房屋的出租、维护、装修等事宜。现因案涉房屋面临拆迁，原告欲通过协商解决房屋后续拆迁及拆迁款的领取事宜，被告B与被告C则主张案涉房屋是戴X2所有，原告A只享有法定继承的份额。在协商无果的情况下，原告A将被告B、被告C诉至法院，要求确认案涉房屋的50%所有权份额归其所有，另外50%所有权份额作为戴X1（已故）遗产由各继承人依法继承。
【争议焦点、难点】
1、关于案涉房屋所有权问题，谁是案涉房屋的实际权利人？
2、关于案涉房屋的物权问题，谁享有案涉房屋的物权？
3、关于本案是否存在异议登记的问题，是否影响案件结果？
4、面临戴X1和戴X2已故的情况下，能否在本案中一次性处理法定继承事宜？
【办案过程】
原告A委托代理律师律师时，在法定继承纠纷和确认所有权纠纷之间比较犹豫。最终在代理人的建议下选择先诉确认所有权纠纷，将案涉房屋的所有权、物权等问题确认之后，再走继承诉讼的方案。当事人起诉时提供的证据仅有登记在戴X2名下的房产证、土地证、租赁合同以及戴X1生前所写的《关于房地产权的申明》，对于房屋的来源、房屋出资的来源、占有使用的情况均没有书面证据。故代理律师根据原告A及其家人的信息反馈，征得戴X2单位的原负责人同意情况下，两名代理人及一名律师助理前往其家中，并将交谈内容作同步录音录像作为证人证言提交于法院，同时向法院提交证人出庭作证申请书，并申请调查令调取案涉房产的房屋底档信息，以此来证明房屋的来源、拍卖的过程、出资的情况。同时找到案涉房屋的承租人，在征得其同意的情况下出具证人证言，以此证明原告A在取得案涉房屋后的占有、使用及收益情况。在开庭前积极调查取证、完善证据链，准备应诉材料，提前总结争议焦点，并围绕争议焦点阐述法律观点。一审开庭面临被告B、被告C当庭证据突袭的情况下，代理律师临危不乱，通过发问将案涉房屋的出资情况进一步证实和说明。最终一审法院支持了代理人的主要观点，确认案涉房屋的50%所有权份额归原告A所有，50%所有权份额作为戴X1（已故）遗产由各继承人依法继承，但是需要另案处理。这一结果体现了代理律师的专业性判断，也感谢承办法官的认真与负责。
【办案结果】
一审法院判决：原告A享有案涉房屋50%的所有权。
【代理律师主要观点】
一、该案要件事实和相关证据均能够证实案涉房屋是由原告A与戴X1夫妇按口头协议以大儿子戴X2名义出资购买的事实
在缺失书面借名买房协议的情况下，近亲属间借名买房法律关系认定需要结合出资主体、房屋使用、证件资料保管情况及原被告双方、知情人陈述的合理性等要件事实综合判断。原告主张案涉房屋因大儿子戴X2当时无钱购买，原告夫妇因有购房需要和资金，故借用大儿子名义购买，并提交了案涉房屋房产证、土地证、购房收据、《海外私人汇款证明书》、信件、戴X2《金寨县失业人员领取失业保险金单证》、案涉房屋拍卖时单位负责人的证人证言、租客的证人证言等证据予以证明。原告、戴X1夫妇与戴X2系直系亲属关系，根据一般生活常理和传统家庭伦理，因亲属之间具有较高的信赖关系，故与陌生人之间的交易不同，处理相关事务未必签订书面协议。就证据的证明力而言，原告提供的证据均能够相互印证，已经形成完整的证据链，足以证明案涉房屋的出资主体、房屋使用权和收益权为原告与戴X1夫妇享有。
二、认定购房款系原告与戴X1夫妇支付相较于认定由戴X2支付，更具证据上的优势
三、不动产登记行为只能产生权利推定效力，系对社会公众产生的外部效力，登记行为本身并不产生物权
四、单位内部的管理性规定并不能直接导致借名买房的合同关系无效
五、鉴于案涉房屋目前已被政府征收预备拆迁，即使法院认为原告后续无法通过过户登记的方式完成物权的变更，也应当判定原告享有案涉房屋的补偿安置利益，针对戴X1享有其中一半补偿安置利益则作为其遗产依法由法定继承人予以继承