一、商品房预售是什么？

本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

二、开发商在商品房预售风险防范？

1、商品房预售具备的条件？

（1）开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书

（2）已取得建设用地规划许可证；

（3）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（4）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（5）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，已经办理预售登记取得预售许可证；

（6）开发商签订前期物业服务合同；

（7）符合当地地方法规、行政规章及行政机关规定的开发程序的预售条件。

2、开发商未取得预售许可证销售房屋面临什么责任？

（1）行政处罚，县级以上房地产开发管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款的1%以下的罚款。

（2）民事责任，未取得预售销售许可证与买受人签订的合同无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。

注意：律师提醒开发商在统一项目实施分期开发或者分阶段施工时，不要将预售证用于尚未取得预售许可证的房屋的销售。

三、买受人在商品房预售风险防范？

1、未依法取得预售许可证而以预订、预约、认购、订购等方式变相预售商品房的在法律上属于无效行为。但如果开发商在买受人起诉前取得预售证，合同可被认定合法有效。

2、买受人认真核实预售证记载内容与实际情况是否一致，特别是开发商同一项目分阶段开发、施工的情况，避免开发商偷梁换柱。

注意：律师提醒开发商故意隐瞒商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效，买受人可以请求返还已购房款及利息、赔偿损失，并请求开发商承担不超过一倍的赔偿责任。

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