一、商品房认购是什么？

因商品房开发的特点，开发商与买受人就尚未取得预售许可证的项目签订认购协议，开发商要求买受人交付一定的定金。

二、商品房认购协议的基本内容是什么？

认购协议应当包含以下基本内容，当事人的姓名、名称、预定房产的坐落地点、面积、价格、预订期限、定金数额及定金处理的办法等条款。

注意：如果商品房认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定商品房买卖合同。

三、买受人在此阶段有什么法律风险？

1、注意定金、订金、押金等区分，订金、押金不是法律意义上的定金，但如果认购书显示买受人违约订金不退，出卖人违约双倍返还订金，则订金、押金可能被法院认定具有定金的性质。

2、买受人必须在认购书约定的签订正式商品销售合同期限内与开发商协商，并留下书面的证据或者录音，避免出现因故未签订合同，开发商以买受人未进行协商或者买受人无法证明与开发商进行协商而导致定金被没收的情形。

四、开发商在此阶段有什么法律风险？

1、根据现行房地产销售行业操作惯例，出卖人在与买受人签订商品房认购协议前，已完成了商品房预售合同文本的制订工作。为提高商品房交易的成功率，避免买卖双方因未签订商品房预售涉及定金退还事宜发生争议，建议出卖人在与买受人签订商品房认购协议前，将已制订的商品房预售合同文本进行公示或提前将合同文本提交给买受人，以保证买受人在签订商品房认购协议前，就已知晓商品房预售合同具体条约内容。避免非善意买受人以双方就合同条款协商无法达成一致而无理要求退还认购定金。

2、出卖人在实际签约过程中，应注意对商品房预售合同文本公示或向买受人提交合同文本进行必要的证据保留，以避免纠纷出现后因无法提交证据而败诉。

3、因故未签订商品房买卖合同，开发商应当制作解除认购书通知对方并留下记录，避免买受人以重复出售为由追究开发商违约责任。

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