律师观点分析

一、案情简介

李先生（化名）因其老家宅基地被占用建房长达十几年非常苦恼，起诉法院后一审法院认为村委加章改变宅基名字已经不再属于他驳回他的诉讼请求，但是经过律师在国土资源局查询该宅基地仍在他的名下，无奈为了维护权益上诉至二审法院。

二、法院裁判

二审法院认为一审法院事实不清，撤销一审判决发回重审。

三、律师点评

洛阳房产律师｜河南蓝锐律师事务所副主任郭世斌律师答疑解惑：

笔者代理该案后认为一审法院判决存在事实不清，法律适用错误问题，基于此整理出以下观点，大部分被二审法院采纳。

一、上诉人李先生的代理人向二审法庭明确一审法庭未查明但与本案相关的三个关键事实。

第一、上诉人李先生曾用名李××有社区居民委员会证明，且根据上诉人名下编号为0005954宅基地使用权和被上诉人名下编号0005953宅基地使用权证书显示，被上诉人建造房屋占用的宅基地位置正是上诉人宅基证位置，第三人王先生建造房屋占用的宅基地位置正是被上诉人宅基地位置。

第二、根据国土资源局×分局于2017年12月21日出具的土地登记查询证明显示，截止到出具日期即2017年12月21日，被上诉人李1建造房屋占有的宅基地使用权人（编号为0005954）仍为本案上诉人李先生，并未显示曾经发生变更登记。

第三、一审被上诉人及第三人提供的宅基地转让的一些证据显示有上诉人妻子张女士的签字，上诉人在一审法院庭审发表声明，签名并非张女士签署，当庭及庭后多次要求法官可以做笔迹鉴定，一审法院对此置之不理，且被上诉人及第三人提供的宅基地转让文件中均没有上诉人李先生本人的签名，也没有提供李先生委托案外人李2买卖的证据。

二、一审法院以原告未持有编号为0005954的集体土体使用权且改证书中土地使用者的名字已变更为王先生为由，驳回原告的诉讼请求完全是其基于对国家关于宅基地使用权变更程序相关法律法规的错误理解，从而做出了错误判决。

根据《物权法》第九条、第一百五十三条和《土地管理法》第六十二条及《土地管理法实施条例》第六条规定，我国不动产实行登记公示制度，农村宅基地使用权转让未经登记不发生法律效力，且必须向土地所在部门县级以上人民政府土地行政主管部门提出变更登记申请。

本案中，一审法院认为原告名下宅基地名字变更为王先生，鉴于王先生为城镇居民，一审法院就是判决认为城镇居民可以在农村购买宅基地，也是判决认为×××村加盖章法律效力等于大于国土资源局公章效力，更是判决认为我国的宅基地使用权不再适用不动产登记相关法律法规。

综上所述，虽然上诉人未持有编号为0005954宅基地使用证，根据国土资源局查询证明，该证名下宅基地使用权仍为上诉人所有，被上诉人将自己的宅基证位置交给第三人王先生使用建造房屋，反而在上诉人宅基地证位置建造房屋长达很多年，上诉人请求法院判决被上诉人停止侵害，拆除建造在上诉人宅基证位置的房屋事实清楚，恳请二审法院依法主持公道，发回重审或者依法改判。

四、法律依据

《物权法》

第九条　【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。  　　

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第一百五十二条　【宅基地使用权的权利内容】宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第一百五十三条　【宅基地使用权的取得、行使和转让适用法律的衔接性】宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

第一百五十四条　【宅基地灭失后重新分配】宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

第一百五十五条　【宅基地使用权的变更登记和注销登记】已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

《土地管理法》

第四十四条　建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。　　

省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。　　

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。　　本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

第六十二条　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。　　

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。　　

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。　　

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

《土地管理法实施条例》

第六条　依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。　　

依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。

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