今日法律视角：离婚时一方婚前贷款所购不动产的归属及不动产婚内共同还贷、增值的计算方式。

导读

一方婚前通过向银行按揭贷款购买的不动产，在离婚时，该不动产归属何方？婚后夫妻双方共同还贷部分及其相对应的增值部分该如何计算？也即是说另一方在离婚时对该不动产能享受到多少权益，是不少人难以厘清的问题。本文将针对上述问题结合最高院民一庭编辑出版的《民事审判指导与参考》等及相关审判实践，作一个基本分析，供大家学习参考。

问题一：一方婚前通过向银行按揭贷款购买的不动产，在离婚时，该不动产归属何方？

观点：根据《婚姻法司法解释三》第十条的规定，离婚时该不动产的处理原则之一是“协议处理”。协议不成的，法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款属于产权登记一方的个人债务。通俗点说：房子归产权人所有，剩余贷款由其负责。

打个比方：甲男在婚前以个人财产支付首付并通过银行按揭贷款（贷款20年）购买了一套房子，产权登记在甲男名下，后甲男与乙女登记结婚，并开始共同还贷。五年后，两人离婚。那么这套房子，首先由两人协议处理，如果协议不成，那么法院就会把房子判给甲男。剩余的贷款由甲男来承担。

那么，问题又来了，乙女肯定觉得很委屈，我辛辛苦苦的陪你吃糠咽菜的还了5年贷款，到头来什么都得不到，岂不是太亏了。那么乙女的权益又该怎么保护呢？还是要看《婚姻法司法解释三》第十条“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”通俗点说：就是你乙女可以主张分割共同还贷部分及其对应的增值部分，并按照照顾子女和女方的原则进行分割。

问题二：婚后夫妻双方共同还贷部分及其相对应的增值部分该如何计算？

这个问题，是实践操作中的一个难点。难点在于增值部分的计算如何确定，即确定财产增值补偿款项的参考标准如何确定。

审判实践中，很多法院采取如下标准：以夫妻共同财产偿还银行按揭贷款的数额X房产增值率X50%。第一步是计算不动产升值率，不动产升值率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以购买时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。

最高人民法院民一庭意见：在使用《婚姻法解释三》第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本报告购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用（比如契税+印花税+营业税+评估费、中介费等）。

案例：甲男 2004 年购房一套，当时价格 18 万元，甲男首付 8 万元，从银行贷款 10 万元，契税等其他费用 1 万元，婚前甲男还贷本息合计 5 万元。 2008 年甲男与乙女结婚，房屋价值 41 万元，产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷 10 万元将贷款清偿完毕，其中本金 7 万元，利息 3 万元。 2012 年离婚时房屋现值90 万元。

法院处理思路：

第一步应先计算诉争房产的升值率，即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用)＝90/(41＋3＋1)＝200%；

第二步计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。即本案中乙女可以获得的补偿款为10x200%x50%=10万。

计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。同时还应考虑两种情形下的修正问题，一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达 20 年或者 30 年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现时承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。

法律依据：

1.《中华人民共和国婚姻法》（2001年修正）

第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方的权益的原则判决。

夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

2.《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释三》

第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记在首付款支付方名下的，离婚时该不动产有双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款属于产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

（以上关于夫妻共同还贷增值计算的内容来源于《法信电子书之热点法律实务裁判指引》及《不动产婚内共同还贷及增值的计算》，载于《民事审判指导与参考》 2016 年第 1 辑（总第 65 辑），杜万华主编，最高人民法院民事审判第一庭编，人民法院出版社 2016 年 6 月出版，执笔人：最高人民法院民一庭吴晓芳。）