律师观点分析

案情简介：李某夫妻与杨某等三人于2016年9月29日签订《上海市房地产买卖合同》及房产中介版买卖合同，约定杨某等三人将位于上海市松江区X镇X路X弄X号X室的房屋出售给李某夫妻，房产中介版买卖合同约定的总房价为320万元，《上海市房地产买卖合同》总房价为229万元。合同约定：1、甲方将系争房屋出售给乙方，甲方于2017年4月5日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；2、甲乙双方确认，在2017年3月5日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；3、甲方未按本合同约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过15日仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方面解除合同，乙方应书面通知甲方解除合同。甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的30%，甲方除应在接到乙方书面通知之日起7日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应支付违约金和赔偿金；4、甲、乙双方中任何一方未按照本合同约定（包括但不限于本合同正文、本补充条款、附件三）履行，均视为违约，除另有约定外，应参照本合同违约责任标准承担相应责任；5、甲、乙双方签订合同当日，乙方直接向甲方支付150万，本合同签订前已付定金50万元，以上两项共同构成金额定金200万元。签订合同20日内，乙方应自行直接向甲方支付部分首期房价款49万元。以上共同构成首期房价69万元，甲方确认全额首期房价款将专项用于本附件（即付款协议）第2条所述用途：……于抵押权人许可的最短时限内，甲方将用乙方支付的首期房价款到抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的借款余额（首期房价款若有不足，由甲方自行补足）……；甲方同意乙方通过向贷款银行申请160万元贷款的形式支付第二期房价款；甲、乙双方于2017年3月5日之前亲自赴上海市松江区房地产交易中心申请办理过户及抵押登记手续……合同另对其他事项进行了约定。对于上述两份合同中涉及房价款的差异，杨某等三人称为做低房价之需。合同签订当天，李某夫妻即支付被告房款140万元，由杨某等三人去偿还系房屋的抵押贷款并办理注销抵押权手续，余款贷款支付。但杨某等三人并未将房屋抵押贷款清偿，反而要求中介公司撤销网签合同，使李某夫妻感觉到合同继续履行存在风险，因此在未到履行期的情况下，委托周俊桃律师处理。律师接受委托后，向法院提出诉请：1.请求判决被告履行双方于2016年9月29日签订的《上海市房地产买卖合同》；2.请求判决被告清偿系争房屋上海市松江区X镇X路X弄X号X室的房屋抵押贷款，并注销设定在系争房屋上的抵押权；3.请求判决被告以229万为基数按照日万分之五的的比例从2016年11月18日起支付违约金至房屋贷款清偿之日止；4.请求判决被告协助原告办理上海市松江区X镇X路X弄X号X室的房屋所有权转移登记手续；5.请求判决被告交付系争房屋；6.本案的诉讼费、保全费由被告承担。

法院判决：该案诉到法院后，第三人（抵押权人）无法送达，后经公告，第三人缺席审理。法院做出判决：1、确认原告李某夫妻与被告杨某等三人所签订的上海市房地产买卖合同中关于转让价229万元的约定无效；2、原告李某夫妻与被告杨某等三人按总价款320万元继续履行关于上海市松江区X镇X路X弄X号X室的房屋的上海市房地产买卖合同；3、被告杨某等三人于判决生效之日起十日内向第三人清偿位于上海市松江区X镇X路X弄X号X室的房屋项下的借款85万元及相应利息；4、被告杨某等三人及第三人于上海市松江区X镇X路X弄X号X室的房屋上抵押贷款清偿之日起十日内办理上述房屋项下抵押登记注销手续；5、被告杨某等三人于上海市松江区X镇X路X弄X号X室的房屋抵押登记注销之日起十日内协助原告李某夫妻将上述房屋登记权利人转移至李某夫妻名下；6、原告李某夫妻于本判决生效之日起十日内向被告杨某等三人支付房款180万元；7、被告杨某等三人于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区X镇X路X弄X号X室的房屋交付原告李某夫妻；8、被告杨某等三人于本判决生效之日起十日内以140万元为基数，按照每日百分之五的标准向原告李某夫妻支付自2017年3月5日起至被告杨某等三人清偿抵押贷款之日止的违约金；9.驳回原告的其他诉讼请求。

律师点评及建议：

关于房屋买卖过程中所签订的为少交税所签订的阴阳合同中关于做低的价款的约定是无效的；第三人（抵押权人）未到庭的合同是可以继续履行的。本案中，对于买方李某夫妻来说，虽然要求履行合同的目的最终得以实现，但是履行过程也是亦常艰险，如不是警惕性比较高，在发现异常后及时委托专业律师处理，房屋被案外人提前查封，那么合同基本是无法履行了，所付款也很难被追回。所以建议当事人在签订合同之时就应该聘请房地产方面的专业律师介入，以避免钱、房两失的风险。