案件描述

原告张X。

委托代理人周俊桃，上海X律师事务所律师。

被告赵X。

被告顾X。

第三人徐X。

第三人上海X商业银行股份有限公司松江支行。

法定代表人杨X。

委托代理人吴X，上海X律师事务所律师。

委托代理人周X，上海X律师事务所律师。

原告张X与被告赵X、顾X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月4日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经原告申请，本院依法追加了徐X、上海X商业银行股份有限公司松江支行作为本案第三人参加诉讼。本案于2013年5月3日、6月8日公开开庭进行了审理。原告张X、被告赵X、第三人上海X商业银行股份有限公司松江支行(以下简称“X松江支行”)委托代理人周X到庭参加了两次庭审，原告张X委托代理人周俊桃到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。

原告张X诉称：原告与被告顾X系夫妻关系，两人在夫妻关系存续期间，被告顾X认识了被告赵X，并产生了不正当男女关系。2010年9月，两被告瞒着原告签订了房地产买卖合同，被告顾X将属于夫妻共同财产的位于上海市松江区桃园坊20号201室的产权房屋(以下简称“系争房屋”)过户给了被告赵X。为了掩盖所做的一切，被告顾X又伪造了一份权利人为原告与被告顾X的房产证交给原告。直到2012年2月，原告无意中才知道自己居住的房屋早已转至被告赵X名下，自己手中的房产证也是假的，原告为此大受刺激。原告认为两被告恶意串通，签订虚假的房地产买卖合同，严重侵犯了原告的合法利益，故起诉至法院要求判令：

1、确认二被告于2010年9月16日签订的《上海市房地产买卖合同》无效;

2、二被告将系争房屋恢复登记至原告张X、被告顾X名下;

3、二被告涤除系争房屋上X松江支行的抵押登记;

4、二被告涤除系争房屋上徐X的抵押登记。

被告赵X辩称：其与被告顾X系朋友关系，2010年被告顾X因赌博输钱，故和其协商，通过将原告与被告顾X共有的房屋过户至其名下的方式从银行贷款还债。两被告之间的确不存在真实的房屋买卖关系，对于两被告签订的房屋买卖合同的效力现无法表态，但同意将系争房屋恢复登记至原告及被告顾X名下。对于两个抵押权，其中第三人徐X的，债权金额写了50万元，实际只有11万元，具体情况是在2011年1月被告顾X向案外人王益民借了5万元，是其代为签字的，因为其中有利息，所以到2010年10月到期要还11万元，故其在2012年11月向徐X借了11万元归还了王益民的本息。其认可该笔债务中的6万元，并同意涤除该项抵押;其中X松江支行的债权金额为58万元，该笔钱款是被告顾X拿走的，与其无关，其不愿意承担，也不同意由其来涤除抵押登记。

被告顾X未作答辩。

第三人徐X未到庭陈述。

第三人X松江支行述称：其在系争房屋上的抵押权是合法有效的，应予保护，其在债权得到实现的情况下是同意涤除抵押权的。截止到2013年5月1日的债权本金还有534891.64元，利息15199.08元，本金罚息210.88元，利息罚息290.03元。

经审理查明：原告与被告顾X系夫妻关系。系争房屋原登记于原告及被告顾X名下。

2010年9月16日，被告顾X同时作为原告的代理人与被告赵X签订了《上海市房地产买卖合同》，约定原告及被告顾X将系争房屋转让给被告赵X，建筑面积为95.1平方米;转让价格为975,000元;原告与被告顾X于2010年10月31日前腾出系争房屋并通知被告赵X进行验收交接，被告赵X应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后原告及被告顾X将房屋钥匙交付给被告赵X;双方在2010年10月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。付款方式为合同签订后被告赵X于2010年8月9日前支付5000元作定金，待支付尾款时抵作房价款;被告赵X于2010年8月15日前支付32万元;被告赵X于2010年10月31日前支付65万元。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，被告顾X凭借并非原告本人签字的委托书与被告赵X办理房屋过户登记。2010年9月20日，系争房屋核准登记于被告赵X名下。但原告与被告顾X并未将房屋交于被告赵X，该房屋一直由原告张X居住使用至今。后因原告发现系争房屋已经过户至被告赵X名下，故诉至本院。

审理中，本院至徐X处，徐X向本院作如下陈述：其与被告赵X的债权债务已经于五月十几日解决了，双方现在已经没有债权债务关系了，其对于注销本案的抵押登记没有异议。

以上事实，由上海市房地产买卖合同、房地产权证、房地产登记簿、当事人陈述等证据予以证实。

本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。被告顾X和赵X为了取得贷款，在原告不知情的情况签订房屋买卖合同，但双方并无真实的房屋买卖合同关系，两被告的行为损害了原告的利益，故两被告之间的房地产买卖合同应被认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告要求将房屋恢复登记至其及被告顾X名下，于法有据，本院予以支持。但已有的抵押权人利益应予以保护，在恢复登记之前，两被告作为过错方应先清偿债务，涤除系争房屋上的抵押登记。

仲裁结果

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、确认被告赵X与被告顾X于2010年9月16日签订的《上海市房地产买卖合同》无效;

二、被告赵X、顾X于本判决生效之日起十日内将上海市松江区桃园坊20号201室房屋抵押登记予以注销;

三、被告赵X于上述房屋抵押登记注销之日起二十日内协助将上海市松江区桃园坊20号201室房屋过户登记于原告张X、被告顾X名下。

案件受理费13,550元，减半收取6,775元,由被告赵X、顾X负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

律师观点分析

根据合同法的规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。被告顾X和赵X为了取得贷款，在原告不知情的情况签订房屋买卖合同，但双方并无真实的房屋买卖合同关系，两被告的行为损害了原告的利益，故两被告之间的房地产买卖合同应被认定无效.