在疫情影响下，各地政府迅速启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，采取了包括限制人员流动、延长假期、对确诊患者隔离治疗、对密切接触者隔离观察等措施。疫情影响到人们生活的方方面面，也在一定程度上影响到民事合同的义务履行。

　　很多人春节前签订了《房屋买卖合同》并支付了部分定金，后续手续待春节后再办理，但是因为疫情原因不得不推迟履行，这种情况该怎么办？要不要承担违约责任？

　　因疫情影响迟延履行，是否承担违约责任？

　　二手房屋买卖交易流程复杂，买卖双方需要各自完成及配合完成的交易程序较多，在疫情影响下各个交易环节都可能出现履行迟延：如卖方迟延办理房屋解抵押手续、买方迟延办理贷款手续、买方迟延履行付款义务、迟延办理产权变更登记手续、迟延办理房屋交接物业交割等。在出现上述履行迟延后，违约责任成为了双方争议的焦点。

　　本次疫情属于突发性事件，根据相关法律规定，确因疫情导致履行不能，可以免除全部或部分违约责任。但迟延履行是否是因疫情导致，迟延履行方应承担举证责任，在审判实践中也会从严把握，以平等保护双方的合法权益。

　　具体到二手房买卖来看，分三种情况进行讨论：

　　第一种情况

　　迟延办理解除抵押、银行贷款、不动产转移登记。解除抵押手续，一般要求卖方本人到银行申请提前偿还银行贷款，在银行向其出具结清证明后，再到不动产登记中心办理抵押权注销手续。办理银行贷款和不动产转移登记，一般也需要双方本人到现场办理。这种情况下，如果因为一方患有或者疑似患有新型肺炎被隔离，无法到现场办理，导致迟延履行合同义务的，我们认为可以免除全部或者部分违约责任。

　　第二种情况

　　卖方迟延交付房屋。如果该房屋还由卖方居住，因为卖方被采取限制措施或小区采取管控措施等导致无法如期交房，我们认为是可以免责的。如果该房屋并非卖方实际居住，比如房屋已经空置，钥匙已交给中介等，也就是说交付房屋并不存在障碍，那么卖方不能以自身受管控或被隔离作为迟延履行合同的理由。

　　第三种情况

　　买方迟延给付金钱。和交付房屋、办理相关手续不同，履行金钱给付义务完全可以通过信息化手段履行，并不需要必须到公共场所办理情况。在此情况下，如果买方因为疫情原因被隔离，在能够自主使用通讯设备的前提下，完全可以支付或者委托他人支付购房款，而不能以被隔离为由不按时履行金钱给付义务，否则仍然需要按照合同约定承担相应违约责任。

　　需要特别指出的是，必须是疫情影响到合同义务的正常履行，造成根本性障碍，才可以全部或部分免责。如果是仅仅出于内心恐惧问题不履行合同，比如银行、房管等部门正常办公，本人也并非新冠肺炎确认或疑似患者，但仅仅是怕被感染不想出门，这种情况就很难免责。