房屋买卖租赁常见法律问题律师解析及风险提示
陈文元律师 编著
1.其他无证房被拆得钱，自己的无证房被拆却分文未得，合法吗?无证房被拆迁可以获得补偿吗?
无证房即通常所说的黑房子，没有任何手续，根据最高人民法院的相关意见，凡是没有取得建设规划许可证的城乡建筑或者违反临时建筑管理规定的临时建筑，均属违法建筑。根据法律规定，违法建筑必须强制拆除，自不存在补偿的问题。当然，相关单位、部门、企业愿意补偿的除外。如果在政府拆违行动中，同样是违法建筑被拆，有的获得补偿，有的未获得补偿，则属于行政行为是否合理的问题。然，对于行政行为是否合理法院不予审查。换言之，行政行为是否合理性不具有可诉性。如果仅就补偿而言，可以视为民事法律行为，民事法律行为奉行法无禁止即许可，既然法律未禁止对拆除违法建筑给予一定的补偿，只要双方愿意就是合法的，但不能说愿意补偿一家，而不愿意补偿另一家是违法的。强制拆除违法建筑也必须按照法定程序进行，倘若行政机关程序违法，且造成损失的，可以在提起行政诉讼确认行政行为违法的同时请求行政赔偿，但不是对违法建筑的赔偿，而是对违法行政行为造成合法财产和人身权益损害的赔偿。不过，虽然拆除违法建筑不予赔偿，但建筑材料属于合法财产的，可以主张适当的补偿。
律师提示：虽然由于执法尺度不一、各地对违法建筑是否给予一定的补偿处理方法不一等因素，导致有的违法建筑被拆获得补偿，有的违法建筑被拆却分未得，甚至有些人靠修建违法建筑、买卖违法建筑而发横财，确实有失公正，有违法律规定和法律精神，但违法建筑历来为法律所禁止，切不可冒着风险大搞违法建筑。如遇政府拆违，尽量好好和政府协商，且见好就收，不可期望太高，切不可蛮横阻止。如果政府行为确实违法，最好寻求法律救济，且不可采取极端的方式处理。
2.是不是凡是没有手续的房子都属于违法建筑?
原则上没有手续的房子都属于违法建筑的范畴，不过要具体情况具体分析，不能一概而论。倘若建造于七、八十年代，有宅基地，或者虽然没有宅基地，但村集体同意修修建的，且确为解决居住而建，未办理手续是因法律不健全或者无相应机构的，可以视为历史遗留问题，应当视为合法建筑。或者虽然未办理手续，但可以补办的，补办后即属于合法建筑，以及事后政府默认的，也可视为合法建筑。
律师提示：由于各种因素，无任何手续的房子在农村甚至城郊乃至城中都大量存在。随着城市的扩张，随着城镇化建设的快速发展，许多无证房屋可能会被拆迁。由于某种原因，如果未办理手续，也许得不到相应的补偿。如在被拆后诉至法院，法院不予受理。故此，为切实维护自己的合法权益，应当及时补办手续，或申请行政确权。
3.房开商有无权利拆私人的房子?
如果属于违法建筑，应当由有权行政机关依照法定程序强制拆除;如果属于合法建筑，需要征收的，应当由房屋征收部门或者房屋征收部门委托的房屋征收单位进行拆迁。法律禁止建设单位参与搬迁，这里的搬迁应当包括拆迁，而不仅仅是搬家，因此房屋征收部门委托房开商进行拆迁的，该委托行为无效，房开商无权拆迁，否则属于违法行为，根据法律规定，可以共同向授权的房屋征收部门和房开商主张赔偿。至于是行政赔偿还是民事赔偿，值得商榷，各地法院认识不一。如果房开商没有得到授权拆除公民所有的房屋的，构成民事侵权，依法可以向法院提起民事诉讼，主张损害赔偿。
4.房屋征收补偿费用包括哪些?
根据法律规定，房屋征收补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
5.如何知道房屋征收部门的行为是不是违法的?
常见违法征收房屋的行为有：1、农用地未依法报批转为建设用地，或超越权限审批;2、未进行征收公告;3、征收补偿方案未公布和未征求意见或征求意见期间少于30日;4、未获拆迁许可证而实施拆迁;5、未作补偿先作征收决定(未赔先决);6、未作补偿先拆迁(未赔先拆);8、征收决定和实施征收间隔时间超过一年，且按征收决定时的标准补偿;9、不符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划;10、不具备征地拆房实质要件(公共利益+别无选择);11、未依法评估;12、未作调查登记;13、降低法定标准补偿;14、未保障个人住房，或征收房屋补偿过低无法重建;15、先拆迁后安置;16、先搬迁后补偿;17、暴力或变相暴力(断水、断电、断路、断气、断热、泼粪、限制自由、破坏生活安宁等)拆迁;18、对无证房随意认定为非法建筑而不予补偿;19、擅自选定评估机构;20、未建立房屋征收补偿档案，未将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
6.建设单位强制被拆迁人搬迁合法吗?
实践中，建设单位暴力搬迁，幕后指使他人对被拆迁人大打出手，采取断水、断电、断路、断气、断热、倾倒垃圾、泼洒粪便等行为逼迫被拆迁人就范的事件时有发生，这些行为显然是违法的。同时，法律禁止建设单位参与搬迁，故此，建设单位无论是强制被拆迁人搬迁还是参与拆迁搬迁都是违法的，可以依法提起侵权之诉。
律师提示：实践中，无论是房屋征收部门还是建设单位，都普遍存在损害被拆迁人利益的行为。当你正在被拆迁或者即将面临被拆迁，最好事先找专业的律师咨询相关问题。如果觉得仅凭自己难以抗衡代表公权力的房屋征收部门或者强势的建设单位，不妨单独或者联合其他拆迁户聘请律师全程代理办理拆迁事宜。在遭遇强制拆迁时，请在第一时间联系律师，你的权益将得到最大限度的保障。
7.农村房子可以买卖吗?
目前国家仅是禁止城镇居民购买农村房屋，城镇居民购买农村房屋的行为是无效民事法律行为。虽然，目前国家未禁止农民之间相互购买农村房屋，但是目前农村房屋尚不能上市交易，无法办理过户手续，即使买了，也不能取得法律意义上的房屋所有权。
律师提示：城市居民购买农房存在巨大的法律风险，一旦对方违约，极可能血本无归，因此最好不要罔顾法律和国家规定而为之。
8.卖房子时只有夫妻一方签字的合同是否有效?
出卖房屋属于重大事项，应当经夫妻双方协商一致。倘若仅有夫妻一方签字，且该方未得到合法授权，另一方拒绝追认的，所签合同无效。同时，夫妻双方共有的房屋，一方转让时，另一方在同等条件下享有优先购买权，如果未经另一方同意，则侵犯了另一方的优先购买权。因此，卖房子时只有夫妻一方签字的合同原则上是无效合同，但另一方追认或者夫妻双方另有约或者另一方知道或者应当知道房屋出卖的事实而未在合理期间提出异议的除外。当然，如果房屋所有权证只登记在一方名下，买受人支付合理价款，并办理了过户手续，且在购买时根本不知道属于夫妻共同房产的，可以善意取得房屋所有权。
律师提示：实践中夫或妻出卖房屋后，时隔数年，房价上涨，另一方诉请主张无效收回房屋的案例时有发生。买受人主张合同有效得不到支持，主张损失赔偿又苦于没有证据，于是白白拿钱给别人用不说，还有难以收回购房款的风险，同时坐失商机，真是劳命伤财，哭笑不得。签订合同时，一定要夫妻双方签字，代签的，应当查验授权委托书并留存授权委托书及授权人签名捺印的身份证复印件等资料，并及时办理过户手续。宜在合同中约定损失的具体计算方法。倘若房屋因某种原因暂时不能过户的，最好要求出卖人提供担保，同时注意收集夫妻另一方知道或者应当知道房屋出卖的证据。
9.购买单位修建但属于个人所有的房屋因超面积房产部门要求单位出具超面积部分已缴费的证明，否则不予办理过户手续，而单位拒绝出具证明或拖延出具证明的，该如何是好?不给过户的怎么办?
原则上应当按照国家规定补交相关税费。如果资料齐全房屋登记不予登记的，可以起诉房屋登记机构。如果税费事实上已补交，而相关单位拒绝出具证明的，可以考虑起诉出卖人，请求法院判决其协助办理过户手续，以便申请法院强制执行。至于应当缴纳的税费，最好在合同中约定由何方承担。为了确保自己的权益得以实现，可以考虑先交税费办理过户手续后，再依法依约向出卖人主张，从而将自己的法律风险降到最低。
10.商品房买卖合同对逾期交房的违约金约定过低的，是否可以要求提高?如何衡量逾期交房的违约金过低?
根据法律规定，违约金过高的，可以主张减少，违约金过低的，可以主张增加。如果约定的违约金低于同类房屋市场租金的，可以视为过低，可以主张按照同类房屋市场租金支付逾期交房违约金。
11.房开商改变房屋设计，在房内安设管道的，房开商以设计变更属政府行为且不影响房屋使用故而不承担责任的说法有法律依据吗?房开商是否应当承担责任?如何承担责任?
除非商品房买卖合同对房屋设计变更有特别约定，否则，无论房开商是否明知房屋设计会变更，无论房开商是否通知买受人，无论房屋设计变更是房开商自己所为还是政府行为，房开商都应当承担责任：一是扣减房款，二是赔偿价值贬损，原则上均需经过评估。当然，双方协商处理也是可以的。
12.房开商以钥匙已交给物业公司为由拒绝交付钥匙合法吗?
不合法。按约定交付房屋给买受人是房开商的义务，交付钥匙属于交房的附随义务，故房开商拒绝交付钥匙于法无据。
13.物业公司收取装修许可证费是否合法?
除非得到物价部门的许可，否则收取装修许可证费属于违法收费，属于损害业主合法权益的行为。买房入住，装修是应有之意，无须物业公司许可，且物业公司无权设定许可。实践中，许多业主抱着多一事不如少一事的心理，担心物业公司找茬，往往不与物业公司计较，而致收取房屋装修许可证费似乎很正常，实质上是不合法的。业主可以事后向有关部门投诉或者向法院起诉，要求退还。
14.出租房屋本来没有签订书面协议，为配合承租人办理工商登记签订的房屋出租协议是否有效?
原则上有效，除非有相反的证据证明报工商部门备案的房屋出租协议不是自己的真实意思表示。同时，即使没有签订书面协议，只要有证据证明存在事实上的房屋租赁关系的，也受法律保护。
15.房屋出租合同期限长，房租低且固定不变，出租人可以解除合同收回房屋吗?
合同一经签订，只要不具有《合同法》第五十二条规定的情形之一，就是合法有效的。合法有效的合同具有法律约束力，双方应当全面履行自己的义务。如果没有约定解除权和法定解除权，不得解除合同。虽然房租过低也许有失公平，但房租上涨通常属于可预见的商业风险，故此，亦不能以房租上涨为由主张变更或解除合同。
律师提示：出租房屋时，出租期限不宜过长，出租期限相对较长的，应约定房租递增的幅度。同时，最好详细约定出租人解除合同的条件和程序。
16.夫妻一方或者家庭成员之一就共有房屋单独与他签订的房屋租赁合同是否有效?
对这个问题不能一概而论，要具体情况具体分析。首先，如果共有人之间就房屋出租由约定，应当按照约定进行认定。其次，如果共有对房屋出租没有约定的，承租人有理由相信其他出租人同意或者知道、应当知道房屋出租的，合同应该有效。再次，至于其他共有人确实不知道的合同是否有效，观点不一，有的认为有效，因为出租房屋不属于法定的重大事项，无须经其他共有人同意，而且出租房屋的行为不构成无权处分;有的认为无效，因为侵犯了共有人的利益。本律师倾向有效，因为无论是根据债权效力与物权效力相分离的原则，还是根据现行法律规定的精神，抑或认定合同无效的司法政策精神，都难以得出夫妻一方签订的房屋租赁合同无效的结论。
律师提示：对于夫妻一方或者家庭成员之一就共有房屋单独与他人签订的房屋租赁合同是否有效，目前法院判决不一，学界也鲜有讨论，最人民法院既无相关意见也未公布相关案例。故此，在签订合同时最好取得其他共有人的签名确认，或要求出租人出具其他共有人同意出租的有关书面凭证，或者注意收集、保存其他共有人同意或者知道、应当知道出租房屋的证据，以防不测。
17.房屋租赁合同未约定是否可以转租，承租人将租赁门面转租给他人，房东是否有权主张收回房屋?
房屋租赁合同对转租未作约定或约定不明确，协商不成的应当适用法律的规定。根据法律的规定，未经出租人同意，承租人将房屋转租给他人的行为无效。故此，出租人(房东)当然有权主张解除合同，收回房屋。
律师提示：承租门面后，一般都要进行装修，动辄需要数十万，一旦生意不好，或者出现其他变故，不便继续经营门面的，如果不能转租，投资难以收回，损失惨重。如擅自转租给他人，一旦出租人诉请确认转租行为无效，不但要退还所收转让费，如果次出租人因此造成损失的，还要赔偿其一部分损失，可谓“赔了夫人又折兵”。因此，对于承租人来说，建议在房屋租赁合同中明确约定可以转租，以及转租所得的归属。
18.购买房子没有约定土地使用权是否转让，房子所占土地的使用权是归出卖人还是归买受人?如果归买受人所有，是不是还要补钱给出卖人?
“房地一体主义”原则已得到《物权法》的确认，故此，除非当事人之间有相反约定，取得房屋所有权的同时已取得房屋所占土地的使用权，买受人无须另行支付转让费。换言之，土地使用权随房屋所有权的转移而转移，反之亦然。
19.因出租人违约导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿装修装饰损失吗?
如果房屋租赁合同没有相反约定，因出租人违约导致房屋合同的，对装修装饰残值损失可以要求出租人赔偿。
律师提示：主张装修装饰残值损失赔偿的，应举证证明具体损失，通常需要评估，从而徒增诉讼成本。故此，最好在房屋租赁合同中明确约定装修装饰损失的具体计算方法或者具体数额，同时应保留好装修装饰所花费用的单据。
20.租赁房屋装修装饰在合同无效、合同解除、合同期满时如何处理?
根据法律规定，(1)承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。(2)已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。(3)承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。(4)承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：a、因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;b、因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;c、因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;d、因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
律师提示：房屋装修装饰往往花费不菲，为将投资风险降到最低，最好在房屋租赁合同详尽约定装修装饰的处理规则及残值的计算方法或具体数额。
21. 出租人与第三人签订的房屋买卖合同侵害承租人的优先购买权的，该合同是否有效。
有效。如果出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。
22.买房有书面合同，但是没有公正，没有办理过户手续，现在房东要求加钱，否则不配合办理过户手续，请问合同没有经过公证有效吗?房东要求加钱合法吗?
合同一经签订，只要不违反法律行政法规的强制性规定，只要不损害国家、集体和他人的利益，原则上是合法有效的，公证不是合同生效的前提条件。既然合同有效，各方都必须全面地履行自己的义务，否则将构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。故此，如果房东拒绝配合办理过户手续，可以向人民法院提起诉讼，请求判决房东履行过户义务。因此，房东要求加钱，否则不过户是没法律依据的。
律师提示：根据债权效力与物权效力相分离原则，虽然买卖房屋的合同有效，但是在没有过户之前，房屋的物权(所有权)并没有产生变动，房屋所有权仍然属于出卖人。倘若房价上涨，如果违约成本低于高价另行出卖房屋所得，基于利益驱动，出卖人也许会将房屋另行卖给第三人并办理过户手续，从而导致前一买受人不能取得房屋的所有权，只能要求出卖人退钱和赔偿损失。如此一来，前一买受人不但徒增时间、精力、金钱成本，而且还有购房款和损失赔偿难以执行到位的法律风险。故此，律师建议，购房后，应及时办理过户手续，如果暂时不能办理过户手续的，最好要求房东提供担保，或者及时提起诉讼。同时宜在合同中明确约定违约责任的具体计算方式。
23.是不是农村房屋确权证载明的所有权人才对房屋享有权利?
为贯彻落实中央相关文件精神，各县级人民政府成立农村房屋确权办公室，对农村房屋展开调查并颁发农村房屋确权证。由于有些农村房屋确权证只有所有权人一栏，而没有共有权人一栏，而且农村房屋确权证往往只登记一个人的名字。因此，许多家庭成员不明白自己到底对已经登记在家庭成员之一名下的房子是否还享有权利。根据法律的规定，可以肯定，农村房屋确权办公室并非法定的不动产登记机关，故其颁发的农村房屋确权证严格地说并非法律意义上的物权凭证。但不可否认，农村房屋确权证事实上具有一定物权证明力。换言之，在没有相反证据推翻农村房屋确权证的情况下，农村房屋确权证上记载的所有权人即享有房屋的所有权。根据相关法律规定，本律师认为，虽然农村房屋确权证上只登记一个所有权人，但是农村房屋确权证的性质与宅基地的性质并无本质差异，都是以户为单位申请登记的。换言之，农村房屋确权证登记的所有权人并非房屋的唯一的所有权人，房屋的所有权人应该是整个家庭成员。只要有证据证明房屋确权登记时属于登记户主的家庭成员的，且房屋是家庭成员共同劳动所得收入或者共同出资、出力所建的，可以依法主张权利。
律师提示：尽管农村房屋确权证并非法律意义上的物权凭证，农村房屋确权证上登记的所有权人也并非房屋唯一的所有权人，为了将风险降到最低，家庭成员之间最好就房屋的归属协商一致并签订书面协议，如协商不成的，宜尽快向法院提起确权之诉，以免因时过境迁，给自己举证带来困难，增加维权的难度和成本。
(未完，待续)
