律师观点分析
当事人信息：
原告：D某（男，1962年出生）、E某（女，1968年出生），二人系夫妻关系，住址重庆市某区。
共同委托代理人：丙律师，某律师事务所律师。
被告：某房地产开发有限公司，住所地遵义市新蒲新区。
法定代表人：刘某，职务区域采购主管。
委托诉讼代理人：丁律师、实习律师戊某，某律师事务所律师。
案件概述：
原告D某、E某与被告某房地产开发有限公司（下称"房开公司"）商品房销售合同纠纷一案，本院于2024年11月8日立案，适用普通程序公开审理。原告代理人及被告代理人到庭参加诉讼。本案现已审结。
原告诉讼请求：
判令被告支付2022年5月1日至实际交房日的逾期交房违约金（暂计至起诉日为97,327元）；
判令被告支付2022年7月30日至实际可办证日的逾期办证违约金（暂计至起诉日为87,022元）；
诉讼费用由被告承担。
原告主张事实：
二原告系夫妻，于2020年5月28日购买被告开发的遵义市某楼盘第5号楼1单元7层1号房屋，套内面积计价单价10,137.46元/㎡，总价1,145,026元。合同约定：
交房时间：2022年4月30日前；
逾期交房违约金：自2022年5月1日起至实际交付日，按已付款日万分之一计算；
办证时间：2022年7月30日前取得初始登记并交付办证文书；
逾期办证违约金：按日支付已付房价款万分之一。
原告已全额支付房款，但被告至今未交付房屋及办证文书，构成违约。
被告答辩意见：
逾期交房：确因疫情及资金问题逾期，深表歉意。项目已于2023年6月30日办理不动产首次登记，2024年1月16日竣工验收，具备交付和办证条件。
疫情免责：根据遵义市住建局等14部门《促进房地产业健康发展工作措施》，因疫情防控导致延期的，应扣减4.5个月。
违约金调整：合同约定违约金过高，申请调减。根据司法评估报告，应按同地段同类房屋租金标准计算，且不超过已付房款5%。
面积补差：原告房屋套内面积超出合同约定0.68㎡，应补房款6,893.47元，从违约金中抵扣。
逾期办证：房屋未交付时交房与办证违约行为重合，不应重复计算。且合同存在720天递件期，2023年6月30日尚在递件期内。
诉讼费：原告诉请金额超出合同约定部分，应由原告自行承担。
法院查明事实：
合同签订：2020年5月28日签订《商品房买卖合同》，约定建筑面积142.95㎡、套内面积112.95㎡，套内单价10,137.46元/㎡，总价1,145,026元。交付条件包括：竣工验收合格、取得规划等部门认可文件、取得建筑面积实测报告等。交房日2022年4月30日，办证日2022年7月30日前。补充协议约定逾期交房违约金上限为已付房款5%。
政策背景：2022年7月1日，遵义市住建局等14部门印发文件，明确因疫情防控导致延期交房的，原则上逾期不得超过4.5个月，超期部分可协商以违约金抵扣费用。
项目进展：案涉项目于2023年6月30日办理不动产权初始登记。2024年1月16日组织节能及分户验收，设计单位负责人签字。工程验收报验单及意见书显示五方验收合格，但未签署日期。被告于2024年4月25日向原告邮寄交房通知，邮件于4月28日退回。2024年4月27日，包括原告在内的业主联名送达《拒绝接房通知书》，以项目未完成多项验收、基础设施不达标为由拒绝接房。
面积差异：测绘报告显示原告房屋套内面积为113.63㎡，超出合同约定0.68㎡，误差比未超3%。
司法评估：因被告申请调减违约金，本院委托评估机构对同小区4种户型租金进行评估。原告所购5号楼1单元701号房（精装修）月租金标准为：2022年1,551元、2023年1,504元、2024年1,459元。被告支付鉴定费20,000元，本案分摊2,500元。
行政确认：经本院函询，遵义市新蒲新区住房和交通运输局函复确认案涉项目1-11号楼已完成五方参与的地基与基础、主体结构、节能部分工程及竣工验收。
法院认为：
争议焦点一：逾期交房违约金计算标准与期间
计算标准：合同约定日万分之一违约金，被告主张过高。根据《民法典》第585条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条，逾期交房损失可参照同地段同类房屋租金标准确定。被告申请司法鉴定合法，本院采纳评估机构评定的租金标准。
计算期间：
起算日：合同约定2022年4月30日交房，违约金自次日即5月1日起算。
截止日：被告2024年4月25日发出交房通知，原告于4月27日通过集体拒收房方式实际收到通知。五方验收虽无确切日期，但分项验收始于2024年1月16日，3个月内完成符合工程惯例，故确认通知发出时验收已完成。根据《建设工程质量管理条例》第16条，工程验收合格即可交付，备案属行政管理措施，原告以未备案拒收理由不成立。违约金应计算至2024年4月27日。
疫情扣减：项目开工于2019年11月，约定交付日正值疫情期间，参照地方政策扣减4.5个月。
金额核算：扣减后逾期时长19.4个月（2022年5月1日-2024年4月27日），按对应年度租金标准计算为29,157.4元（3.4个月×1,551元+12个月×1,504元+4个月×1,459元）。
争议焦点二：逾期办证违约金
逾期交房与逾期办证违约行为重合，系同一违约行为所致，不应重复计算。且逾期办证期间已被逾期交房期间覆盖，该请求不予支持。
争议焦点三：面积差异处理
合同约定按套内面积计价，原告在诉状中亦明确该计价方式。测绘显示套内面积超出0.68㎡，误差比未超3%，原告应补差价6,893.47元（1,145,026元÷112.95㎡×0.68㎡）。双方同意在本案中一并处理，从违约金中抵扣。
鉴定费用：被告为主张违约金过高而申请鉴定，负有举证责任，鉴定费应由被告承担。
判决主文：
依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：
一、被告某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告D某、E某逾期交房违约金22,263.93元（已扣除面积补差款6,893.47元）；
二、驳回原告D某、E某的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,990元，由原告负担3,460元，被告负担530元；鉴定费2,500元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
