租赁合同纠纷

律师观点分析

1、案件详细情况：原告于2015年1月6日购买侨龙房开公司开发的播州区遵义大道中段龙坑一号路交汇处的侨龙财智国际项目第Ａ座10层18、19、20、21号房（房号分别为Ａ-10-18，Ａ-10-19，Ａ-10-20，Ａ-10-21）（建筑面积为194.61平方米），原告与龙鼎物业公司于同日签订《房屋委托管理协议》，约定原告将在侨龙房开公司处购买的上述房屋委托给龙鼎物业公司管理，委托期限为60个月，起始时间为2015年12月31日至2020年12月31日，租金标准：前3个月原告不收租金，第4个月开始，龙鼎物业公司按50元／平方米／月的标准支付租金给原告；付款方式：以银行转账的方式支付给原告母亲付霞，并约定侨龙房开公司对原告应得的租金收益作担保。原告将上述房屋交付给龙鼎物业公司后，龙鼎物业公司支付了2016年、2017年的租金后，自2018年1月起未向原告支付租金，原告向人民法院提起诉讼，人民法院判决后进入强制执行程序。现龙鼎物业公司未向原告支付2019年1月至2019年12月的租金，原告多次催收未果，向人民法院提起诉讼。

2、律师点评：根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”及第四百零五条“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定”规定，委托合同的主要权利义务在于由受托人处理委托人事务，委托人向受托人支付报酬。而本案《房屋委托管理协议》的核心内容系吴某1将从侨龙房开公司购买的房屋提供给龙鼎物业公司对外出租经营，由龙鼎物业公司将收取的租金交给吴某1。该项约定不能反映吴某1向龙鼎物业公司支付报酬的意思表示，反而体现了龙鼎物业公司按期固定向吴某1支付租金的内容。因此，《房屋委托管理协议》的内容更加符合租赁合同的性质。且《房屋委托管理协议》约定如龙鼎物业公司与承租人谈判后的租金低于50元／平米／月的标准，差额部分由龙鼎物业公司补足。这一事实更加说明龙鼎物业公司负有直接向吴某1支付租金的义务，该约定明显与委托合同的特征不符。