“业主大会”问题普法

————让社区更加和谐有序

业主大会是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议;并通过选举建立业主委员会。业主大会是业主们根据法律规定维护应有权利的最高的方式，但是在召开业主行使表决权时，并不是毫无限制的。法律对于业主大会的召开方式、权利内容、权利范围、责任义务等都有相应的规范性约束。我们需要熟悉这些相关规定，才可以合法有效的对物业工作进行有序管理。

业主大会怎样才能顺利召开？业主们怎样行使表决权？我们将业主大会相关内容拆分成数期内容一一为大家讲解。

1、业主大会的召开需要与会的业主人数是多少？

根据《物业管理条例》 第十二条 “业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”

由上述规定可知，要成功举办业主大会，不仅需要过半数的业主人数，并且这些业主拥有所有权的专有部分面积也要占整个小区面积的一半以上。两个条件都必须满足。

2、业主大会如果采用书面征求意见的形式，如何确认送达？

业主大会书面征求意见时，并不是指仅仅在小区某个位置公告过一段时间后就确认送达了，《物业管理条例》中的“书面征求意见”形式，要求业主拥有实质上的表决权，也就是说物业必须亲自确认将征求意见书送到每一位业主手中，实际操作中可以用本人签名签收等方式证明已送达。但如果有实在无法联系送达的业主，可以在小区物业区域内显著的位置或者业主门口张贴公告，在合理期间后也可认定为送达。

在成都市发布的《业主大会议事规则》示范性文本中有送达相关具体列举可以参考“（一）当面领取或送达，并由业主或与其同住本物业管理区域内专有部分的使用人签收；（二）按照业主提供的联系地址、通讯方式送达；（三）投入业主位于本物业管理区域内的信报箱或者专有部分内，并以电话、短信、QQ、邮件、微信等方式进行告知；属前款第（二）、（三）项的，应当由本物业管理区域内两人以上的业主或者物业所在地社区居民委员会证明，并在本物业管理区域内公告已送达情况。”

3、未参与表决的业主的表决票数是计入多数票中还是弃权处理？

在《物业管理条例》 等相关法律文件中对这个问题没有明确详细的规定。但是根据物业管理的精神，对于没有相关法律规范的问题，业主大会在不违法的前提下，有自己规划决定的权利，由此进行有效的自我管理。所以未表决票是否计入多数票中，可以由业主大会制定业主大会议事规则来。

换而言之，弃权票与未参与表决票不能等同视之。是否将未参与表决的业主的投票权计入已表决的多数方，或者不计票，重在于业主大会规则的确定。但是,其中需要重点注意的是:当业主大会进行换届或者其余解散重组的情况后,上一届对于委表决票是否计入已表决多数票的问题规定,换届后的业主大会不可以沿用。并且在实践操作中，成都市《业主大会议事规则》示范性文本中也有相关的建议可以参考“已送达的表决票，业主在规定的日（10日、15日）内不反馈意见的，其投票权数可以计入已表决的多数票，但不适用于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金及改建、重建建筑物及其附属设施。”

4、“票决从多”计票原则的适用限制有哪些？

《物业管理条例》 第十二条 第三款规定“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”其中第五项和第六项就是指“业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金；以及改造、重建建筑物及其附属设施”。这里就并不是仅要求投票达到一半以上的相对多数，而是要求达到三分之二的绝对多数。

其中应当注意的是，这些表决中的“过半数或者三分之二以上”是指全体业主，而并非指出席业主大会的人数的“过半数或三分之二以上”

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