在新司法解释出台后，你买的房、车真的属于你么？

最高人民法院于2016年2月23日发布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（下面简称“物权法司法解释”），这部司法解释已于3月1日正式实施。最新司法解释出台对我们的影响在哪些方面？我们买车买房时的权益是不是有了更多的保障？未来几期内容里，我们将会用案例问答的方式帮助大家了解这部最新的司法解释。

首先我们先来看一个案例：

小A将自己一套房屋卖给小B，约定当小B将房款分期交齐后交付房屋并办理登记手续。二人先去办理了预告登记。

然而在预告登记期间，小A的房屋升值，于是小A又将房屋出卖给了小C并且已经登记。

小B发现后立刻去申请了异议登记，但由于太忙未在15日内提起诉讼，异议登记失效。后来小B去J法院提起诉讼，要求确认自己是房屋的所有人，J法院以异议登记失效为由驳回诉讼请求。

后来小B又向Z法院提起上诉，二审法院根据小B提供的购房协议、付款收据等证据，判决房屋所有权人为小B。

小C与小A的购房协议无法实现，于是二人协商决定解除此合同，然后用小A的汽车来抵消之前小C已付的房款，汽车已交付但是一直未登记。某日小D起诉到法院称小A将车卖给他，要求取得汽车所有权，法院该如何判决？

1.J法院以异议登记失效为由不确认小B为房屋所有人的判决合法么？

  不合法，因为根据《物权法司法解释》第三条“异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。”

小B未在异议登记有效期间内上诉只是造成异议登记失效的后果，法院不能以此为依据判决小B不是房屋的所有权人，否定其实体权利。

2.小C明明与小A进行了房屋物权转让登记，是房产登记簿上的所有权人，为何没有所有权？

   因为根据《物权法司法解释》第四条“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”

在此案件中，小A是在预告登记期中未经权利人小B的同意将房屋转让给了小C，上诉法条的规定在这期间发生的物权转移是无效的，所以即使小C进行了登记行为，依然不能取得房屋所有权。

3、小B不是不动产登记簿上的房屋所有权人，二审法院为何可以确认小B对房屋享有所有权？

  《物权法司法解释》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

  也就是说，小B虽然没有被登记在不动产登记簿上，但是由于他有房屋购买合同、付款收据等证据证明登记簿是错的，自己才是真正的所有权人，法院依法应当支持他的诉讼请求。

4、小D与小C谁才能取得车子所有权?

  小C能取得车子所有权。因为小C虽然没有办理车子所有权转移登记，但是他已经支付车款并实际占有该车。

根据《物权法司法解释》第六条“转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持”

小D在法律上不能作为不知情的善意人取得车子的所有权。如果小D已经向小A支付车款，只能向小A索取无法交付车子的违约赔偿，而不能从小C手中拿到车的所有权。

小结：

  从上诉案件可以看出，最新物权法司法解释出台后，在买卖不动产和特殊动产时个人的合法权利确实有了更好的保障。减少出现“房子涨价，卖家反悔”的情形。但依然要提醒社会公众，虽然在房屋的买卖中，我国法律对权利人的保护愈发完善，大家仍要注意树立起基本的防范意识。至少在交易过程中一定要保存好“购房合同”“付款单据”或者一些其他的有力证据去证明自己的合法权利。否则即使是国家，也会由于缺少合法有效的依据来确认当事人的权利义务，处于“巧妇难为无米之炊”的状态，最后受害人很可能难逃“房财两空“的命运。