现代都市人都渴望有个自己的窝，商品房交易近年来几乎成为每个老百姓都会遇到的民事法律行为。而在商品房买卖中，大多数买方都会选择按揭贷款的形式以减轻经济压力，但如果办理贷款过程中出现问题，就可能导致商品房交易无法顺利进行，并由此产生一系列法律纠纷。

近日，武侯区法院就受理了一起商品房预售合同纠纷案件，此案中原告颜某在与被告某开发商签订商品房买卖合同后交付了首付款，但因其他原因贷款申请未得到银行批准，颜某要求解除合同、返还首付款，开发商却拒绝返还，颜某因此将开发商诉至法院。

典型案例

贷款受阻买房未成

开发商拒返还首付款

2014年5月26日，原告颜某与被告某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同中约定，颜某购买被告开发的某商品房，房屋总价款378320元，其中原告首付114320元，余款以按揭方式向某银行某支行按揭贷款支付。但由于其他原因，开发商指定的贷款银行审核未通过颜某的信用资质，未批准颜某的贷款申请。为了解决剩余房款支付问题，颜某多次向开发商提出变更贷款银行办理按揭贷款，但对方却不同意，同时也未能提出其他可行的解决方式。为此，颜某诉至法院，请求依法判决解除自己与被告开发商所签订的《商品房买卖合同》，并要求被告返还已经缴纳的首付款114320元，且由被告承担本案诉讼费。

武侯区法院在立案后决定对此案进行诉前调解，主持调解的法官认为，根据2003年最高人民法院发布的《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。此案中，颜某未能贷款成功，是由于其他原因，既不能归责于开发商也不能归责于颜某。因此，被告应该返还颜某首付款。经过诉前调解，最后原告颜某也有所让步，与被告达成协议：解除商品房买卖合同，被告返还颜某首付款114320元，同时颜某向被告支付违约金5000元。

律师支招

合同订立前查清贷款条件

就商品房交易中因贷款问题导致的常见纠纷，记者采访律师。律师为各位市民支招：“在贷款不成功的情况下，‘商品房按揭贷款未获得批准’是属于‘当事人一方的原因’还是属于‘不可归责于当事人双方的事由’成为决定纠纷处理方式的关键性因素。对此司法解释并没有明确具体的规定，事实上要弄清楚贷款不成功的原因也是一个复杂的问题，导致了司法实践中产生不同的判决结果。”

律师还指出，如果在商品房买卖合同中没有约定将以按揭贷款方式支付余款，情况将更为复杂。由于事先约定不明确，在贷款环节出现问题导致买卖合同无法继续履行时，法律上只能认定买方违约，卖方有权没收定金;如果合同中约定了违约金的，卖方还有权主张违约金。因此，“请广大市民在购买商品房时，尽量在预购合同中约定清楚房款支付方式。如果选择按揭贷款方式支付余款，最好在签订合同前查清办理贷款的银行及办理手续和条件，落实办理贷款各环节后再订立合同，这样更有利于防止因意外情况出现而承担不必要的损失。”

兰军律师提醒

避免风险要注意三点

1、关注违约条款的赔付

目前，个人住房按揭贷款的市场准入门槛相比前些年，提高了不少，这也导致贷不出款而退房的情况开始增多。因此，提醒读者，在签订购房合同时，一定要留心关于逾期付款的条款，否则，可能面临高额违约金的赔付问题。

2、签合同前自查还款能力

目前购房办按揭，既有先前就有的个人征信，又有目前的限贷，购房者在签订购房时一定要明确自己个人征信系统有没有问题，自己是否在限贷范围之内。

按揭买房子，第一关就是要提供个人的月供收入比资料，即贷款人按揭贷款月还款额不得超过其可支配收入50%。所以，购房者通过按揭贷款买房时，首先应对自己的偿还能力有正确的判断，最大可能地保证申请的贷款数额能够如期获准。

3、签补充协议

为了避免按揭无法顺利办结，商品房买卖合同不能继续履行的情况，购房者可与开发商在补充协议中做一个相关约定，即增加一个“非因双方原因导致《个人住房贷款借款合同》不能签订时，由买卖双方协商购房余款的支付方式或解除购房合同”的条款，来避免风险