兰军律师

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成都买房法律常识之看房

发布者:兰军律师|时间:2016年06月12日|分类:房产纠纷 |501人看过

       通过分析这么多年房产纠纷案例,我发现5-10月份,天气炎热的时候是房产纠纷的高发期。其中67月份的案例最多,可能天气炎热导致人的精神涣散,注意力不集中,判断力下降。记得在法学院学习时,犯罪学中就有一些专家的意见是天气炎热的地方犯罪率高发,而天气寒冷的地方犯罪率相对低。在天气炎热的时候,人从温度较高的室外,来到空调温度舒爽的售楼部,听着优美的音乐,漂亮的售姐,帅气的售哥热情地围绕着,端茶递水,忙前忙后,带着看沙盘,看地图、看样板间,买房人心中立即升腾起领导视察,顾客上帝的感觉。

       其实,当你踏进售楼部那一刻起,随之而来的问题也就来了

 一、开发商口头承诺一定要有录音记录,能同时录像当然最好了。

为了取悦买家,甚至可以说为了引诱买家购房,有的开发商或者销售人员(当然现在已经大多是销售代理公司的销售人员)尽可能会口头答应买家的要求,如可协商合同附件条款、附赠什么产品等等。买家关心的问题,比如周围有哪些学校,已经有的学校是公立还是私立,是否有变电站,垃圾场,市政设施等等,都会避重就轻,或忽悠遮掩。有些买家听了销售人员的口头承诺就轻易相信交了定金、首付款,但等到签正式商品房买卖合同时,开发商不承认时,买家就无证据为自己辩护了。购房者还需要注意的是,一些销售人员口头承诺并不是开发商的意思,销售代理与开发商之间还隔着一层代理关系。签约很多是在签约中心办理,签约中心的工作人员才真正是开发商的工作人员,在与开发商理论时,因为缺乏证据,开发商也不会承认或承担责任。

所以无论开发商或销售人员给出怎样的口头承诺,以及其它与开发商的口头约定,最好都进行录音能录音录像同步进行最好,就如同警察出警办案时都要佩戴执法记录仪。每当想到这,我都感觉普通工薪一族,在中国买房怎么都要步步为营,好累啊!有些律师同行或专家建议以书面形式记录到认购书或合同附件中,并且要求开发商加盖公章,我想纠正的是,这是天方夜谈,书面承诺并加盖公章,想有这种好事是在做梦!能录音录像保存最基本的证据,已经是“心机”比较深的买家或是吃过亏的买家了。

最近有一案例,卖房宣传介绍时,开发商销售人员介绍客厅有阳台,样板间也有阳台,但合同中并没有阳台的约定,最后买方没有任何证据只有吃哑巴亏,据买家计算损失可能达40万。

二、注意样板间里的“手脚”

为了激发消费者的购房欲望,开发商往往会在样板间上做不少文章,如改动间隔、用玻璃或一些薄亮的金属材料装饰,以掩饰黑房或空间的狭窄感;在楼盘外做样板房,放大房间面积;使用与交楼装修标准同一品牌,但材质、档次较高的材料,而实际交楼的装修材料却以次充好。我现在正在处理的案件就是开发商承诺的小区入户大厅是大理石,电梯也用不锈钢大理石,结果用成木板,导致小区整体档次下降,引发几百户业主告开发商。

有律师同行和专家建议购房者要求开发商在合同附件中具体注明装修材料的品牌、型号等,并且最好与开发商约定,收楼多长时间以内必须保留样板间,以防止在装修问题上发生纠纷后却无法找到证据。我在这里不禁又摇了摇头,想有这种好事是在做梦。我给大家的建议还是,对样板间进行全程录音录像,把样板间整个样式都全方位的拍摄,最好把销售人员一起拍摄进入。有一个案例,有个买房人买了样板间,结果开发商把样板间的所有东西都搬走了,留下一个空房。而当初开发商是同意将样板间的所有东西一起关门卖。万幸当初他留了心眼把样板间全部拍下来了,否则也只能吃哑巴亏。

三、广告陷阱

为了卖掉房子,开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房等配套设施做美好的描述,但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、道路开通遥遥无期等情况,购房者要求有一个说法时,开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由推卸责任,或者以合同约定不清搪塞,购房者一般很难得到补偿。房地产开发商或者代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理而瞒天过海。但是发生争议、对簿公堂时,法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直,而不完全是广告。

所以购房者在看房时,一定要时刻记住这将是一笔百万交易的开始,这是人生中的重要选择。一定要认真分析所要看到楼盘,一定要认真审查每一个条款,把相关问题问清楚、搞明白,与对方业已形成的协议内容,务必以书面形式记录下来,以免日后空口无凭。如果能做到最好,但一般是无法做到的,我建议仍然是录音录像,拍摄完整的现场照片。

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