律师观点分析

　　案情简介：小刘和小李，从上海到成都，准备在成都定居，在考察了多家成都房地产公司楼盘后，看中了成都某地产公司楼盘。认为学区房，又是大型房企，开发的房子质量有保障。于是与成都某地产公司签署了是《商品房认购协议》缴纳5万定金，在之后签署商品房买卖合同时发生纠纷。

　　以下是法院判决内容：

　　本院认为，原告与被告签订的《认购书》，是被告与原告在签订正式的商品房买卖合同之前对交易房屋有关事宜进行的初步确认，是就双方在一定期限内签订正式商品房买卖合同而签订的协议，属于商品房预约合同。二原告依照《认购书》的约定交付定金5万元，该定金性质属于立约定金。该《认购书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。

　　关于二原告未签订《商品房买卖合同》、附件及补充协议等是否构成违约及被告是否应退还认购定金5万元的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定”出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定”采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，该法第四十条规定”格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十条规定”提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”。由此可见被告应对其提供的加重购房人责任，排除购房人主要权利的格式条款尽到合理的提示和说明义务。本案中，涉案的认购书第四条载明甲乙双方声明共同遵守如下约定：”1、甲方《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）示范文书已向乙方明示包含但不限于《楼宇认购书》、《装修标准》、《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）示范文书、《本小区周边不利的环境因素》等，乙方对前述公示内容清楚且无异议；2、…”，该第四条第一款属于被告提供的格式条款，具有加重原告责任、排除原告主要权利的内容，被告对该条款应尽到合理的提示说明义务。从认购书第四条第一款的约定看，被告并未对该格式条款进行加大、加黑加粗等足以引起购房者注意的醒目方式进行印制，以提示提醒购房者注意并阅读此条款，被告对该条款未尽到提示说明义务，故该格式条款不应对原告发生法律效力。

　　原被告双方因未能就商品房买卖合同、附件及其补充协议的相关内容协商一致，导致双方最终未能签订正式的商品房买卖合同、附件及其补充协议，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的不可归责于双方当事人的事由，被告作为出卖人应当将定金返还给原告。故对于原告要求被告返还定金5万元的诉讼请求，本院予以支持。