律师观点分析

原告：黄XX，男，1981年9月22日出生，汉族，住武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：王XX，原告妻子，1980年8月3日出生，汉族，住武汉市洪山区。
被告：詹XX，男，1967年9月13日出生，汉族，住武汉市新洲区。
被告：湖北XX公司，住所地：武汉市东湖新技术开发区关山大道332号保利·时代XX。
法定代表人：柳XX，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李XX，湖北XX律师。XX般授权代理。
委托诉讼代理人：陆X，湖北XX律师。XX般授权代理。
原告黄XX与被告詹XX、被告湖北XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷XX案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序由审判员杨X担任审判长，与人民陪审员葛胜新、人民陪审员陈XX组成合议庭，于2020年5月7日对本案公开开庭进行了审理。原告黄XX及其委托诉讼代理人王XX、被告XX公司的委托诉讼代理人李XX、陆X到庭参加诉讼。被告詹XX因下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票等法律文书后，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告黄XX向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的《房地产经纪服务合同》；2.被告詹XX返还履约保证金20万元；3.被告詹XX赔偿违约金20万元；4.被告XX公司对上述债务承担连带赔偿责任并向原告返还居间服务费6000元；5.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2019年3月14日晚，原告与被告詹XX在被告XX公司的居间下签订《房地产经纪服务合同》（以下简称合同），合同约定：被告詹XX将位于武汉市洪山区团结大道1335号金地·自在城（XX期）9栋1单元1层3号的房屋以230万元的价格出售给原告，被告詹XX于2019年3月31日前向原告交付房屋，剩余款项待房屋解押后由原告支付给被告詹XX。同时约定，若构成违约，违约方应退还守约方所付的全部费用，并支付违约金20万元；另，被告XX公司在合同中保证上述房屋权属无争议且不存在查封等限制房地产权利的情形，若故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况导致原告利益受损，应承担相应赔偿责任。合同签订后，原告积极履行合同义务向被告詹XX支付履约保证金20万元、向被告XX公司支付了居间服务费6000元。但原告在履行合同过程中发现涉案房屋在2019年3月7日就已经被武汉市新洲区人民法院查封，被告詹XX根本无法将上述房屋过户登记在原告名下。两被告在签约时恶意串通隐瞒房屋被查封的行为，已经严重违反了各方约定，同时违反了《合同法》诚实信用的基本原则，构成根本违约，原告为维护自身的合法权益，诉至法院，望判如所请。
被告詹XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对答辩、质证及辩论权利的放弃。
被告XX公司辩称：XX、原告诉请XX不明确，XX公司不同意解除合同，原告与XX公司签订的有《居间服务合同》和《交易服务合同》，原告诉请XX指向不明确，需要进XX步明确诉讼请求。其次，XX公司已经按合同约定全面履行并提供居间服务，促成原告与被告詹XX签订《房屋买卖合同》，而原告未按照合同第四条支付足额的居间服务费，故不同意解除《居间服务合同》。再次，合同的解除应有相应约定或者法律规定，《居间服务合同》履行过程中中并未出现约定的可以解除的条件，因此不存在解除合同的相应前提条件。二、XX公司不应对返还履约保证金20万元及赔偿违约金20万元承担连带责任，XX公司在提供居间服务过程中不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，或提供虚假情况。涉案房屋被查封时间为2019年3月7日，XX公司与原告签订合同的时间为2019年3月14日晚，中间间隔时间较短，被告詹XX可能不知道房屋已被法院查封，XX公司对此亦不知情，更不存在与被告詹XX串通的情形。由于订立合同当晚，买卖双方交易意愿强烈，买卖双方都无从顾及涉案房屋是否存在不符合交易的情形，XX公司在得知涉案房屋被查封后，及时告知原告，适时阻止原告支付首付款，避免原告更大损失，此后XX公司组织双方协商，后因被告詹XX不配合构成违约。依据被告詹XX与原告签订的《房屋买卖合同》，XX公司仅提供居间服务，非合同当事人，根据合同相对性，应由被告詹XX应承担违约责任及返还责任。三、本案居间服务费6000元应由被告詹XX承担，XX公司已经完成居间服务，原告理应按照约定支付居间费用，另根据原告与被告詹XX签订的《补充协议》约定，被告詹XX构成违约，故居间费应由被告詹XX承担，因此原告应向违约方被告詹XX追索居间服务费。综上，XX公司不应对诉请二、三承担责任，请求驳回相应诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2019年3月14日，原告黄XX（乙方、买方）与被告詹XX（甲方、卖方）、被告XX公司（丙方、居间方）签订《房地产经纪服务合同》（含《房屋买卖合同》《居间服务合同》《交易服务合同》三个合同）。其中，《房屋买卖合同》第XX条约定：甲方的房屋位于武汉市洪山区团结大道1335号金地·自在城（XX期）9栋1单元1层3号，单元面积117.29平方米。合同第二条约定：该房屋按套计价，甲乙双方约定成交价格为XXX元。第六条房屋所有权过户登记及缴税约定：（XX）甲乙双方应在乙方的贷款申请获得批准，交易服务人收到该房屋甲方名下无抵押权的所有权证且资格审查后三个工作日内申请该房屋不动产权缴税、过户登记，甲乙双方另有约定除外。（二）甲乙双方应在过户登记前办妥资格核查手续。乙方若符合首次购房税费优惠政策的，其应在申请办理该房屋所有权过户登记前取得合法、有效的相关证明或提供相应的材料。（三）甲方保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形。第十条履约保证约定：（XX）除因房屋交易需要将该房屋权属资料（包括但不限于该房屋的相关证件、票据、登记受理单据以及相关合同、协议等，下同）原件提交至相关银行、行政机关的期间外，在签订本合同时起至该房屋所有权过户登记至乙方名下期间，该房屋权属材料原件均由交易服务人保管，作为房屋交易的保证。（二）乙方应在本合同签订当日支付购房履约保证金贰拾万元整，另应在本合同签订后当日内支付购房履约保证金贰拾万元整。购房履约保证金应存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息代管。该购房保证金作为房屋交接保证金待房屋、家电、家具及附属配套设施、户口等房屋所有的交接手续全部交接完毕，伍个工作日内由交易服务人（该购房保证金可冲抵佣金）代乙方结算支付给甲方（若购房保证金已办理监管则甲乙双方偕同交易服务人前往监管银行解冻购房保证金并划转给甲方）。（三）甲乙双方任何XX方未按约定履行本合同。违反其本人的保证内容或保证、告知内容不属实的，视为该方违约；甲乙双方各自保证其本人及其配偶积极配合对方、交易服务人办理该房屋交易所需的各项手续并保证其提供的相关证件及材料完整、真实、合法、有效，否则，导致该房屋交易时间拖延的，视为该方违约。第十XX条违约责任约定：1、自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除合同。2、甲乙双方任何XX方违约导致本合同解除的，违约方应向守约方支付违约金贰拾万元整，并承担守约方应支付或已支付的居间服务费。3、违约方应承担守约方为实现权利而支付的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费、评估费、差旅费等，甲乙双方另有约定的除外。第十四条约定：甲乙双方可以根据该房屋交易具体情况另行签订书面补充协议对本合同正文、附件进行补充或变更。本合同正文、附件，与补充协议约定不XX致的，以补充协议为准。《补充协议》约定:1、甲乙双方协商XX致，该房屋成交价实收人民币贰佰叁拾万整，甲乙双方在交易过程中产生的税费、评估费、居间服务费及交易服务费均有乙方承担。2、签订本合同当日乙方先支付部分购房履约保证金人民币贰拾万元整给甲方，甲方应向乙方出具收条。待甲方收到上述款项后当日支付人民币伍仟元整给交易服务方处作为物业交割保证金，待上述房产，附属配套设施等全部移交手续办理完毕后五个工作日内由交易服务人代乙方支付给甲方，甲方应向交易服务人出具收条。3、甲方自行出资人民币壹佰贰拾伍万元整对房屋进行解押，不足部分由甲方自行承担，具体还款时间以甲方预约后银行通知的可还款日为准。4、甲乙双方协商XX致，甲方承诺于2019年3月31日（乙方同意在未过户之前以定金形式提前支付首付款，具体金额以银行审批贷款额度为准）房屋交付给乙方。5、甲乙双方协商XX致如因不可抗力因素，乙方银行贷款审批通过不了，具体再协商解决，不算违约。
同日，原告黄XX（乙方、买方）与被告詹XX（甲方、卖方）及被告XX公司（丙方、居间方）还签订《居间服务合同》。合同第三条约定：（XX）甲方保证该房屋权属无争议且并不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形，保证其配偶同意将方案按照《房屋买卖合同》的约定出售给乙方并保证优先购买权人均已放弃优先购买权；（二）甲乙双方各自保证其提供的相关证件及材料完整、真实、合法、有效；（三）丙方保证其居间服务行为符合我国相关法律、法规以及规章的规定。合同第五条约定：……（二）在提供居间服务过程中，丙方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况导致甲乙双方利益受损害的，丙方应承担相应的赔偿责任。
2019年3月14日至3月15日，原告黄XX分两次通过中国XX银行转账的方式向被告詹XX共计支付200000元。同日，原告黄XX向被告XX公司转账支付居间服务费6000元，被告XX公司出具收款收据。
2019年3月27日，被告XX公司通知原告不要向被告詹XX支付首付款，并告知原告案涉房屋被查封。
另查明，涉案房屋于2016年9月1日抵押权首次登记，未解押；于2019年2月1日抵押权顺位登记，未解押；于2019年3月7日、2019年5月17日被武汉市新洲区人民法院查封，现仍未解封。
以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、中国XX银行电子回单两张、收款收据、武汉市不动产抵押记载信息单、武汉市不动产查封信息单、微信连天记录等证据予以证实。
本院认为，原告黄XX、被告詹XX及被告XX公司签订的《房地产经纪服务合同》（其中包括《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《补充协议》、《交易服务合同》），是各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告已依约向被告詹XX支付了200000元购房履约保证金，被告詹XX亦应依约办理涉案房屋抵押权的解除手续及变更登记手续，但由于诉争房屋在签约前就已被查封，合同无法继续履行，致使原告黄XX的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，对原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的诉请，本院依法予以支持。同时，根据案涉合同关于违约责任的约定，即“甲乙双方任何XX方违约导致本合同解除的，违约方应向守约方支付违约金贰拾万元整”，故合同解除后，原告要求被告返还购房履约保证金200000元及赔偿违约金200000元的主张，本院依法予以支持。
关于《居间服务合同》及《交易服务合同》的解除。被告XX公司作为居间方没有隐瞒或提供虚假情况的故意，原告也未举证证明被告詹XX与被告XX公司存在串通或共同侵权，故被告XX公司不应承担连带赔偿责任。但被告XX公司虽无主观上的过错，其客观上却未尽到核验信息的义务，在涉案房屋有二次抵押及已被法院查封的情况下，不仅未能提供准确的房屋查询信息，且未提示原告注意相关信息，使原告黄XX、被告詹XX在错误的信息下促成买卖合同，最终导致合同无法继续履行，被告XX公司履行的居间义务存在瑕疵，原告有权解除上述合同，故本院对原告解除合同的诉讼请求依法予以支持，被告XX公司应向原告返还6000元居间服务费。另，原告若认为被告XX公司应当承担其他赔偿责任，应另行起诉，本案对此不予处理。同时，被告XX公司若认为需追究被告的违约责任，应另行起诉，本案对此亦不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第XX百零七条、第XX百XX十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第XX百四十二条、第XX百四十四条之规定，判决如下：
XX、解除原告黄XX与被告詹XX、被告湖北XX公司于2019年3月14日签订的《房地产经纪服务合同》；
二、被告詹XX于本判决生效之日起十日内向原告黄XX返还购房履约保证金200000元；
三、被告詹XX于本判决生效之日起十日内向原告黄XX支付违约金200000元；
四、被告湖北XX公司于本判决生效之日起十日内向原告黄XX返还居间服务费6000元；
五、驳回原告黄XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8200元、公告费560元，共计8760元，由被告詹XX负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。