钱嘉庆律师
案情简介：吴女19岁在外求学，其母出资为其购买房产一处，单独登记在吴女名下。吴母以吴女名义与董某（某房产中介老板）、某房产中介签订房屋买卖居间合同，约定房价93万。董某通过支付宝分数次向吴女交付定金共5万元。不久，吴女以其母与董某、中介恶意串通损害其利益为由诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效。被告董某亦提起反诉吴女要求继续履行合同，协助办理房屋过户手续。
第一个问题，合同是否有效？关于恶意串通导致合同无效对应的法律条款是合同法52条第二项之规定，即恶意串通损害国家、集体或第三人利益。
从原告方分析，根据民诉“谁主张，谁举证”的基本原则，吴女并未提供相应证据证明各被告存在恶意串通的情况。法律将这个举证责任分配给了原告，原告举证不能，则承担不利的法律后果。
从被告方分析，吴母在庭审过程中，多次表示若知晓董某是中介法定代表人，其不会将房屋出售给董某。此外，吴母作为吴女的母亲，亦不可能与外人串通将女儿的房产低价出售。
结合上述两方面分析，法院认为吴女合同无效的主张不成立，认定合同有效。
那么，下个问题，这份合同对吴女是否发生效力？因为从表面上看，这个合同上的字不是吴女本人签署，而是其母代签。
民法总则第162条，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。163条，代理包括委托代理和法定代理。
本案中，吴女已年满18岁，且正常在外求学，不存在无或限制民事行为能力的情形，故吴母不属于法定代理人。关于委托代理，若被告方认为吴母受吴女委托签订房屋买卖合同，应提供吴女的授权委托书，但在审理中被告方未提供上述证据，且吴女自始否认授权吴母代签合同，故吴母也不是委托代理人。由此，吴母的行为属于无权代理。
但是，无权代理并不意味着合同对吴女不发生效力。
因为根据合同法49条关于表见代理的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
关键在于“有理由相信”，且对于这个五个字的举证责任是由相对人承担。结合本案，就是董某要证明其有充分的理由来认为吴母是由代理权的。董某提出的理由主要有，吴女刚刚成年，当初购买房屋是吴母出资，吴母在签订合同时出示了房产证。但是，本案还有一个细节，就是董某的身份，房产中介老板。这个身份意味着，董某是房产交易中的一个专业人员，对于房产交易中应尽的审查义务也应当高于一般普通人。而事实上，董某在没有确认吴母是否具有代理权限的情况下就与之签订房屋买卖合同，这有违一个专业房产交易人员的要求。所以，法院并未采信董某的说法，认定吴母不属于表见代理。
不构成表见代理是否意味着合同对吴女不发生效力？未必。
民法总则171条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。
本案中，董某数次通过支付宝交付款项给吴女。董某提供支付宝记录，显示在交付款项过程中，董某询问对方是否是吴女，在对方表示确认情况下，其向吴女交付款项。虽然吴女在庭审中表示，该支付宝实际是吴母在使用，但并未提供相应证据支撑，该辩称未得到法院支持。法院据此认定，吴女对于房屋买卖事宜知情，其收款行为也表明事后认可。
最终，法院认定合同有效，要求吴女继续履行合同，配合董某完成过户。
律师建议：一、签约前，仔细审查房产权证。主要针对1、共有情况，原则上各共有人均需在合同上签字，如代签，查看授权委托书；2、有无银行贷款抵押等他项权利，在未涤除抵押权等他项权利的情况下，所有权变动须经抵押权人同意，否则届时无法过户。
若相关房屋还未办理权属证书，查看对方与开发商的商品房销售合同或购房发票等房产材料。
最后，建议核对原件，留存复印件。
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