案件描述

本文讲的是商品房居间合同纠纷案，笔者代理出卖人郭某起诉东莞市某房地产中介有限公司。

基本案情：

2012年6月，买受人郭某到中介方某(下称“某”)看盘，某称名门世家有一套面积为60多平方米一房一厅，价格为40万元房子。郭某看后有意购买，向某支付2万元诚意金，并于2012年7月2日与某签订一份认购协议确定书，明确交易价格为388000元，面积约60平方米，后郭某担心面积不足，于2012年7月7日再次与某签订协议，明确约定面积为60平方米。合同约定，交易成功的，某获取成交价3%的佣金。合同还约定，郭某有义务保守商业秘密，违约的，须按合同标准支付违约金，即佣金。

上述合同签订后，郭某与出卖方联系，得知出卖方房屋面积只有56.4平方米，且出卖方不同意降价，郭某认为成交不成，要求退还诚意金，某却称已经交诚意金交出卖方，故不能退还诚意金。后，郭某将某告上法院，列出卖方为第三人。

案件背景：

1、郭某在一审起诉前没有委托笔者代理，在开庭前委托笔者;

2、郭某在一审除提交合同、收据等证据外，还提交了其与出卖方的录音，录音显示出卖方无意降价;

3、郭某找某看房后，事后又打另一家中介公司看了房。

笔者接案后，分析郭某递交的证据，认为，录音证据是一败笔，证明房子面积不符合约定，无须录音，这个举证义务在被告中介，而非原告郭某。相反，录音证据有个问题是，郭某如何得知出卖方电话号码，另外还透露郭某与另一中介看房有涉嫌泄露商业秘密的嫌疑。

本案中介合同未能履行，某不得收取中介费，但如郭某有泄露商业秘密的，可能仍然要支付违约金的风险。

综上，本案关键问题是：郭某有无泄露商业秘密，是否违约。

本案一审法官认为郭某有泄密行为，但中介方也未能促成交易成功，故判决解除郭某与某解除合同关系，酌情支付中介50%中介费，即郭某向某支付5820元中介费。

一审判决后，笔者认为：一审法官错误理解郭某泄密事实，众所周知，一般业主放盘，很少只放一家中介公司，也很少有中介公司独享房源。其他中介带郭某看房不能必然认为郭某泄秘;其次，如郭某有意成交，也无须另外带其他中介看房直接与出卖方私下成交即可;再次，即使郭某有意泄秘，无意成交，直接透露中介，没必要自己亲自上阵，还再次看房，并前后交2万元诚意金。

随后，笔者与郭某沟通后提起上诉，东莞市中级法院审理后，认为：录音证据仅显示郭某与出卖方沟通时有其他中介员工参与，没有显示是郭某带中介找还是其他中介带郭某找出卖方，不能推断郭某向其他中介泄露秘密。另外，某提供物业信息存在重大误差导致中介合同解除，合同目的无法实现，某未完成中介义务，故某无权要求郭某支付服务费或违约金。故改判一审判决，由某退还郭某全部诚意金2万元，驳回某全部诉讼请求。

本案小结：郭某在一审起诉前，和法院提前对自己不利的证据录音，这个证据却是郭某完成的，可见，打官司不是什么证据是自己取得的，必然对自己有利，相反甚至还起相反作用。这个案件如没有录音证据，中介方很难有证据证明郭某泄秘，或许一审可以结束，无须再上诉。

法律依据

中华人民共和国合同法

第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

第九十七条　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本文引用的法律文书：

(2012)东一法民二初字第4156号民事判决书;

(2013)东中法民二终字第439号民事判决书。

本文涉及上诉状

上诉人不服(2012)东一法民二初字第4156号判决，提起上诉。

民事上诉状

诉讼请求：

一、撤销(2012)东一法民二初字第4156号判决第三项，改判上诉人无须向被诉人支付佣金5820元;

二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实与理由：

一、被上诉人没有履行案涉《买卖确认协议(认购)》(下称“协议”)基本义务，无权向上诉人收取佣金。

首先，被上诉人作为一中介服务公司应当有义务审查其受托的物业产权基本情况，即案涉物业产权是否存在，产权人是何人、产权是否有无抵押、查封情形等，被上诉人应当审查前述情况并告知上诉人，便于上诉人判断委托购买的物业能否在市场中合法交易。一审庭审中，上诉人多次要求被上诉人提供物业情况，但上诉人即未提交物业产权复印件，也未提供相关查询资料，原审法院也未依职权予以查明，也就是说，上诉人拿了一审判决书后，连案涉交易的物业是否存在都不清楚，被上诉人未能在一审中提交物业产权证据，属于未能履行基本审查、告知义务。

其次、即使案涉物业产权清晰且确属于第三人张勇的情况下，被上诉也存在欺诈情形。上诉人与被上诉人就案涉物业签订两次协议，在第二次签订协议与第一次签订协议内容基本一致，唯一差别是，第二次签订的协议特别把协议第二段中2，建筑面积面积后括号内“以物业产权登记记载面积为准”划掉，可见上诉人明确要求建筑面积为60平方米，并且相应的总价款也是基于前述面积计算得出的。而被上诉人提交的《买卖确认协议(出售)》中物业面积为56.4平方米，被上诉人在明知案涉物业面积不符合上诉人的与其约定的要求，其为了谋取中介费，仍然予以隐瞒，以便其收取上诉人的诚意金，此其一;其二，退一步讲，即使被上诉人与上诉人签订协议时不清楚交易物业面积大小，那么其在2012年7月14日与第三人签订协议时，明确知道物业面积仅56.4平方米与上诉人委托物业交易面积相关3.6平方米，误差超过3%的情况下，被上诉人应当及时与上诉人联系，说明新的交易条件，以便上诉人判断是否同意交易或继续委托被上诉人，而被上诉人仍然想获中介费，在未征求上诉人意见的情况下，仍向第三人支付5000元定金并通知上诉人签订中介合同，可见被上诉人在本案交易中对上诉人隐瞒欺诈的事实。

二、上诉人没有违反协议约定，没有向他人泄露协议商业秘密。

首先，第三人将案涉物业委托多个中介公司出售，被上诉人并不是唯一受托人，其享有的协议内容在多个中介公司均可以知道。本案中，被上诉人并未将物业产权人信息告知被上诉人，被上诉人即无第三人电话，又不知道联系方式，如何能与第三人电话录音?显然，这个秘密并不属于被上诉人掌握的，而是其他中介公司知晓的内容，其他中介公司知道第三人联系方式而不知道其物业情况是与情理不合的。因此，被上诉人称所谓商业秘密是公开的，任何人均可通过中介公司获取物业信息。

其次，上诉人知晓第三人联系方式，通过电话方式与其确定第三人物业情况，是否同意出卖等并无不妥。上诉人作为买方，面临投入几十万元的资金情况下，慎重审查风险，向出卖方了解是否有委托被上诉人，是否同意按其约定的条件出售物业是合情合理的，如果物业产权人不同意出售或物业情况与约定不符的，上诉人还能继续向被上诉人支付诚意金、签订正式居间合同吗?而上诉人向所谓的第三人透露无非是物业产权人第三人、其他中介公司，而第三人本身是要与上诉人见面、签订协议的，上诉人与其沟通协议内容当然是属于交易必经程序，至于其他中介公司，前文已述，案涉物业并不是被上诉人唯一享有的商业秘密。因此，上诉人并没有泄密。

最后，因协议物业面积与实际物业面积存在误差，故上诉人约定条件的物业根本不存在，一个不存的物业情况有何商业秘密?更进一步说明被上诉人欺诈的事实，上诉人也无须承担泄密违约责任。

三、被上诉人未能促成上诉人与他人交易，无权收取佣金。

上诉人未能与第三人达成交易，核心是交易面积与约定不符，总价有重大出入，且第三人也明确不同意交易。这种情况下，非上诉人违约不交易，而是被上诉人未能履行基本义务，这种情况下，被上诉人有何依据收取佣金?

综上，被上诉人为获中介费，违反诚信原则，违反了《合同法》第四百二十五条，第四百二十七条《房地产经纪管理办法》第二十二条、第二十三条、第二十五条，被上诉人无权向上诉人收取佣金原审法院认定事实不清，适用法律错误，请贵院依法改判。

此致

东莞市中级人民法院

具状人：

2012年12月 日

律师观点分析

案件描述

本文讲的是商品房居间合同纠纷案，笔者代理出卖人郭某起诉东莞市某房地产中介有限公司。

基本案情：

2012年6月，买受人郭某到中介方某(下称“某”)看盘，某称名门世家有一套面积为60多平方米一房一厅，价格为40万元房子。郭某看后有意购买，向某支付2万元诚意金，并于2012年7月2日与某签订一份认购协议确定书，明确交易价格为388000元，面积约60平方米，后郭某担心面积不足，于2012年7月7日再次与某签订协议，明确约定面积为60平方米。合同约定，交易成功的，某获取成交价3%的佣金。合同还约定，郭某有义务保守商业秘密，违约的，须按合同标准支付违约金，即佣金。

上述合同签订后，郭某与出卖方联系，得知出卖方房屋面积只有56.4平方米，且出卖方不同意降价，郭某认为成交不成，要求退还诚意金，某却称已经交诚意金交出卖方，故不能退还诚意金。后，郭某将某告上法院，列出卖方为第三人。

案件背景：

1、郭某在一审起诉前没有委托笔者代理，在开庭前委托笔者;

2、郭某在一审除提交合同、收据等证据外，还提交了其与出卖方的录音，录音显示出卖方无意降价;

3、郭某找某看房后，事后又打另一家中介公司看了房。

笔者接案后，分析郭某递交的证据，认为，录音证据是一败笔，证明房子面积不符合约定，无须录音，这个举证义务在被告中介，而非原告郭某。相反，录音证据有个问题是，郭某如何得知出卖方电话号码，另外还透露郭某与另一中介看房有涉嫌泄露商业秘密的嫌疑。

本案中介合同未能履行，某不得收取中介费，但如郭某有泄露商业秘密的，可能仍然要支付违约金的风险。

综上，本案关键问题是：郭某有无泄露商业秘密，是否违约。

本案一审法官认为郭某有泄密行为，但中介方也未能促成交易成功，故判决解除郭某与某解除合同关系，酌情支付中介50%中介费，即郭某向某支付5820元中介费。

一审判决后，笔者认为：一审法官错误理解郭某泄密事实，众所周知，一般业主放盘，很少只放一家中介公司，也很少有中介公司独享房源。其他中介带郭某看房不能必然认为郭某泄秘;其次，如郭某有意成交，也无须另外带其他中介看房直接与出卖方私下成交即可;再次，即使郭某有意泄秘，无意成交，直接透露中介，没必要自己亲自上阵，还再次看房，并前后交2万元诚意金。

随后，笔者与郭某沟通后提起上诉，东莞市中级法院审理后，认为：录音证据仅显示郭某与出卖方沟通时有其他中介员工参与，没有显示是郭某带中介找还是其他中介带郭某找出卖方，不能推断郭某向其他中介泄露秘密。另外，某提供物业信息存在重大误差导致中介合同解除，合同目的无法实现，某未完成中介义务，故某无权要求郭某支付服务费或违约金。故改判一审判决，由某退还郭某全部诚意金2万元，驳回某全部诉讼请求。

本案小结：郭某在一审起诉前，和法院提前对自己不利的证据录音，这个证据却是郭某完成的，可见，打官司不是什么证据是自己取得的，必然对自己有利，相反甚至还起相反作用。这个案件如没有录音证据，中介方很难有证据证明郭某泄秘，或许一审可以结束，无须再上诉。

法律依据

中华人民共和国合同法

第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

第九十七条　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本文引用的法律文书：

(2012)东一法民二初字第4156号民事判决书;

(2013)东中法民二终字第439号民事判决书。

本文涉及上诉状

上诉人不服(2012)东一法民二初字第4156号判决，提起上诉。

民事上诉状

诉讼请求：

一、撤销(2012)东一法民二初字第4156号判决第三项，改判上诉人无须向被诉人支付佣金5820元;

二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实与理由：

一、被上诉人没有履行案涉《买卖确认协议(认购)》(下称“协议”)基本义务，无权向上诉人收取佣金。

首先，被上诉人作为一中介服务公司应当有义务审查其受托的物业产权基本情况，即案涉物业产权是否存在，产权人是何人、产权是否有无抵押、查封情形等，被上诉人应当审查前述情况并告知上诉人，便于上诉人判断委托购买的物业能否在市场中合法交易。一审庭审中，上诉人多次要求被上诉人提供物业情况，但上诉人即未提交物业产权复印件，也未提供相关查询资料，原审法院也未依职权予以查明，也就是说，上诉人拿了一审判决书后，连案涉交易的物业是否存在都不清楚，被上诉人未能在一审中提交物业产权证据，属于未能履行基本审查、告知义务。

其次、即使案涉物业产权清晰且确属于第三人张勇的情况下，被上诉也存在欺诈情形。上诉人与被上诉人就案涉物业签订两次协议，在第二次签订协议与第一次签订协议内容基本一致，唯一差别是，第二次签订的协议特别把协议第二段中2，建筑面积面积后括号内“以物业产权登记记载面积为准”划掉，可见上诉人明确要求建筑面积为60平方米，并且相应的总价款也是基于前述面积计算得出的。而被上诉人提交的《买卖确认协议(出售)》中物业面积为56.4平方米，被上诉人在明知案涉物业面积不符合上诉人的与其约定的要求，其为了谋取中介费，仍然予以隐瞒，以便其收取上诉人的诚意金，此其一;其二，退一步讲，即使被上诉人与上诉人签订协议时不清楚交易物业面积大小，那么其在2012年7月14日与第三人签订协议时，明确知道物业面积仅56.4平方米与上诉人委托物业交易面积相关3.6平方米，误差超过3%的情况下，被上诉人应当及时与上诉人联系，说明新的交易条件，以便上诉人判断是否同意交易或继续委托被上诉人，而被上诉人仍然想获中介费，在未征求上诉人意见的情况下，仍向第三人支付5000元定金并通知上诉人签订中介合同，可见被上诉人在本案交易中对上诉人隐瞒欺诈的事实。

二、上诉人没有违反协议约定，没有向他人泄露协议商业秘密。

首先，第三人将案涉物业委托多个中介公司出售，被上诉人并不是唯一受托人，其享有的协议内容在多个中介公司均可以知道。本案中，被上诉人并未将物业产权人信息告知被上诉人，被上诉人即无第三人电话，又不知道联系方式，如何能与第三人电话录音?显然，这个秘密并不属于被上诉人掌握的，而是其他中介公司知晓的内容，其他中介公司知道第三人联系方式而不知道其物业情况是与情理不合的。因此，被上诉人称所谓商业秘密是公开的，任何人均可通过中介公司获取物业信息。

其次，上诉人知晓第三人联系方式，通过电话方式与其确定第三人物业情况，是否同意出卖等并无不妥。上诉人作为买方，面临投入几十万元的资金情况下，慎重审查风险，向出卖方了解是否有委托被上诉人，是否同意按其约定的条件出售物业是合情合理的，如果物业产权人不同意出售或物业情况与约定不符的，上诉人还能继续向被上诉人支付诚意金、签订正式居间合同吗?而上诉人向所谓的第三人透露无非是物业产权人第三人、其他中介公司，而第三人本身是要与上诉人见面、签订协议的，上诉人与其沟通协议内容当然是属于交易必经程序，至于其他中介公司，前文已述，案涉物业并不是被上诉人唯一享有的商业秘密。因此，上诉人并没有泄密。

最后，因协议物业面积与实际物业面积存在误差，故上诉人约定条件的物业根本不存在，一个不存的物业情况有何商业秘密?更进一步说明被上诉人欺诈的事实，上诉人也无须承担泄密违约责任。

三、被上诉人未能促成上诉人与他人交易，无权收取佣金。

上诉人未能与第三人达成交易，核心是交易面积与约定不符，总价有重大出入，且第三人也明确不同意交易。这种情况下，非上诉人违约不交易，而是被上诉人未能履行基本义务，这种情况下，被上诉人有何依据收取佣金?

综上，被上诉人为获中介费，违反诚信原则，违反了《合同法》第四百二十五条，第四百二十七条《房地产经纪管理办法》第二十二条、第二十三条、第二十五条，被上诉人无权向上诉人收取佣金原审法院认定事实不清，适用法律错误，请贵院依法改判。

此致

东莞市中级人民法院

具状人：

2012年12月 日