【阅读提示】

   生活中购房人在购房后发现自己所购房屋已被出租且租期未满，而售房人在签订合同时并未说明情况，此时购房人能否要求承租人搬出呢？此种情形在法律上有专业的术语“买卖是否破租赁”。通常情况下，根据《合同法》第二百二十九条是“买卖不破租赁”然而特殊情况下也存在“买卖破租赁”的情形。

【案情简介】

         2014年10月10日，张三与李四签订房屋租赁合同，约定李四将房屋租赁给张三使用，租赁期限自2014年10月10日至2023年10月10日，共计9年，租金每月1500元，张三以现金方式一次性支付租金162000元。

合同签订当日，原告以银行转账方式支付李四10万元。张三并未入住使用租赁房屋，房屋由李四继续居住使用。2015年7月20日，在案外人XX房地产中介有限公司的居间下，李四将涉案房屋以137万元价格出售给王五，2015年8月13日，涉案房屋转移登记至王五名下。2015年8月14日，李四将涉案房屋交付王五，2015年8月15日，王五的父母住进涉案房屋。2015年8月18日，王五父亲买菜后回来发现房门及外墙上被人用红漆喷写“李四欠债还钱等字”，2015年8月24日，张三要求王五迁出涉案房屋，后双方诉至法院。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》

第二百二十九条

租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

【律师说法】

   本案中承租人仍在租期内，而涉案房屋却已出售，根据“买卖不破租赁”的原则，购买者本应无权要求承租人搬离，但从法律规定“买卖不破租赁”的基本原理来看是为了保证承租人对其租赁房屋的实际控制与使用，然而本案中承租人并未实际使用和控制房屋，而是由出租人继续合法占有，故而不应适用“买卖不破租赁”的法律规定。并且购买者在购房时并不知道房屋已被出租且已按市价实际支付购房款，此时购买者完全有理由要求承租人搬离，不继续履行租赁合同。因此房屋并未交付承租人使用即是“买卖破租赁”的特殊情形。此外，在已有的抵押权之上设立的租赁关系也不适用“买卖不破租赁”的原则。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。