律师观点分析

   一、 原告王某某于2009年与被告山东某某建设发展有限公司签订了商品房预售合同，原告购买位于济南市市中区在建房屋一套，双方对于房款支付、房屋交接、办理产权登记等相关事项作了约定，后双方于2011年签订了补充协议，对于延期办理房产证的违约责任作了补充约定。后因被告原因，拖延办理房产证达五年之久。

    二、该案是原告第三次起诉，因司法实务中对于此类违约金处理中一般有诉讼时效的适用，故当事人选择了分段起诉，直至对方提供了办理房屋权属登记的全部资料可以为买方办理产权登记为止。此次起诉违约金的起算时间是顺接上次诉讼的截至时间，因此双方并无争议；关于截止时间，因本案中被告无法举证证明确切的办理完毕“大证”的时间，法院根据双方证据及原告代理人当庭陈述，确定了一个相对合理的违约金截止时间。

    三、最近几年房地产市场发展迅猛，房地产商因为各种原因延期交房、办证的违约问题十分突出。在司法介入后，一般只有重大政策调整之类的原因可以视为不可抗力对开发商予以免责，大部分情况下都应承担违约责任。本案中买方联合起来迫使被告签订了补充协议，提高了开发商的违约成本，该做法值得广大业主学习。当然，法院认为约定的违约责任过高，可以根据自由裁量权及最高院的一些规定予以适当调减，本案中正是如此。