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南京XX厂与A房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

发布者:樊华律师|时间:2020年06月11日|分类:合同纠纷 |684人看过

律师观点分析

南京麒麟电动门厂与范向玉房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书 江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2016)苏01民终7108号 上诉人(原审被告、反诉原告):范向玉,女,1973年2月11日生,汉族, 委托诉讼代理人:樊华,江苏冠文律师事务所律师, 被上诉人(原审原告、反诉被告):南京麒麟电动门厂,住所地南京市江宁区麒麟街道文荟路58号, 投资人:费春海,该厂总经理, 委托诉讼代理人:王振,江苏志仁律师事务所律师, 上诉人范向玉因与被上诉人南京麒麟电动门厂(以下简称电动门厂)房屋租赁合同纠纷一案,不服江苏省南京市江宁区人民法院(2015)江宁汤民初字第526号民事判决,向本院提起上诉,本院于2016年8月24日立案后,依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结, 范向玉上诉请求:1、撤销一审判决,改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担,事实和理由:1、电动门厂不是租赁合同缔约方,不是本案适格主体,出租人常明珠是以自己名义签订,常明珠是南京麒麟电动门安装有限公司法定代表人,不可能作为南京麒麟电动门厂员工,2、涉案房屋没有建设工程规划许可证,系违法建筑,两份租房协议均无效,3、涉案房屋于2012年9月19日被列入征收范围,上诉人无法正常使用房屋,出租人怠于在签约期内签订拆迁安置补偿协议,导致上诉人未能及时获得补偿,上诉人不应当支付房屋占有使用费,4、涉案房屋在2013年3月5日被电动门厂撤销电表,房屋内没有电,根本无法使用,上诉人不应当支付房租,5、即使需要支付房屋占有使用费,涉案房屋被列入征收范围,势必对上诉人经营产生重大影响,不应按照4万元的标准支付房屋占有使用费, 电动门厂辩称,签订房屋租赁协议的常明珠系电动门厂员工,其签订协议是履行职务行为,与上诉人签订的两份租赁协议系双方真实意思表示,对双方均有约束力,上诉人一直持续占有使用租赁房屋至2016年6月7日,经过一审法院现场勘验才交接,上诉人的上诉事实和理由没有依据,请求法院依法驳回上诉人的上诉请求,维持原判, 电动门厂向一审法院起诉请求:1、范向玉将案涉房屋清空后归还给电动门厂;2、范向玉支付自2013年5月18日至判决确定的归还房屋之日止的占有使用费, 范向玉一审反诉请求:南京麒麟电动门厂补偿其经营损失30万元、搬家费5000元、装潢费20.8万元;返还其租金3.2万元, 一审法院认定事实:2008年5月18日,南京麒麟电动门厂委托常明珠(甲方)与范向玉(乙方)就位于南京市江宁区麒麟街道文荟路58号的部分案涉房屋签订了《租房协议》1份,载明:“……一、甲方提供门面房约200平方米租赁给乙方使用,二、租赁期五年(即2008年5月18日到2013年5月17日),三、租赁费:房屋租赁费为前两年每年叁万元,乙方必须在协议签定后支付半年租赁费即15000元,每半年支付一次,先付后租,第三年到第四年租赁费为每年叁万伍仟元,第五年为每年四万元,租赁费支付方式同前……六、其他约定:……2、如遇不可抵抗的因素出现时协议自动终止,甲方返还多收部分的租金,……5、乙方在租赁期内如遇政府拆迁和不可抗力的因素出现时,双方的协议自行终止,乙方不享受其拆迁补偿款,拆迁给予的经营补偿、搬家费归乙方,租赁范围内的装潢补偿20%归甲方,80%归乙方……”,协议还对其他事项作了约定, 2008年11月18日,常明珠再次代表南京麒麟电动门厂(甲方)与范向玉(乙方)就南京市江宁区麒麟街道文荟路58号其他部分案涉房屋签订《房屋租赁协议》1份,载明:“……租赁期:暂定四年半,自2008年11月18日至2013年5月17日(甲方将文荟路58号门面房租赁给乙方使用……);租赁费:乙方每年向甲方交付租赁费计捌仟元正(¥8000元),先付后租,……六、如遇国家政策拆迁及不可抗拒的因素合同自动终止,甲方应退还乙方多付的租金……”协议对其他事项作了约定,上述两份协议签订后,南京麒麟电动门厂将案涉房屋交付范向玉用于经营饭店,范向玉亦按约支付了截止2013年5月17日前的全部租金, 一审法院另查明,案涉房屋系原南京市江宁县麒麟镇人民政府(现南京市江宁区人民政府麒麟街道办事处)于1996年以12.8万元的价款出售给电动门厂,2012年9月19日,南京市江宁区人民政府麒麟街道办事处发布房屋拆迁公告,载明:因S122拓宽改造工程建设需要,……S122拓宽改造及麒麟科创园拆迁复建项目征地红线范围内的房屋将于2012年9月19日起实施拆迁,现将房屋拆迁有关事项公告如下:1、拆迁范围:……5、房屋拆迁期限:2012年9月19日至11月30日……,案涉房屋位于上述拆迁范围内,后范向玉因要求南京麒麟电动门厂向其给付经营损失、搬家费、装潢补偿等未果,遂拒绝搬迁并实际占有使用案涉房屋至今,南京麒麟电动门厂亦未就案涉房屋与拆迁部门签订拆迁协议, 2014年6月,电动门厂向一审法院提起诉讼,要求范向玉清空、归还案涉房屋并支付占有使用费,范向玉则提起反诉请求法院判令南京麒麟电动门厂补偿其经营损失、搬家费、装潢费、租金等损失,2015年1月,一审法院作出(2014)江宁汤民初字第533号民事判决,判决由范向玉将案涉房屋清空后归还给南京麒麟电动门厂;南京麒麟电动门厂返还范向玉租金20667元,后南京麒麟电动门厂不服该判决,在上诉期内向南京市中级人民法院提起上诉,南京市中级人民法院审理后认为一审判决认定基本事实不清、适用法律错误,遂于2015年5月裁定撤销(2014)江宁汤民初字第533号民事判决,将案件发回重审,一审法院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理,一审审理中,经一审法院释明后,范向玉同意将案涉房屋及房屋内的设施交付给南京麒麟电动门厂,一审法院于2016年6月7日组织双方进行了现场交接,范向玉于同日将案涉房屋及其内部设施全部移交给南京麒麟电动门厂,因双方意见不一,致调解未成, 一审法院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务,电动门厂与范向玉之间的房屋租赁合同合法有效,应受法律保护,根据租赁合同的约定,双方在履行合同过程中如遇拆迁,租赁合同自行终止,合同终止后,范向玉作为承租人负有向电动门厂腾房的义务,故电动门厂要求其将房屋清空后归还的主张,符合法律规定,一审法院予以支持(范向玉已履行完毕),因范向玉自拆迁公告后并未及时腾房,尽管范向玉实际支付租金至2013年5月17日,但因其实际占有使用案涉房屋至2016年6月7日,故南京麒麟电动门厂无需向范向玉返还租金,范向玉仍应向南京麒麟电动门厂支付自2013年5月18日至实际腾房之日止的占有使用费,该费用的计算标准可参照双方关于租金标准的约定,即按48000元/年,计算1116天,合计146761元,对于范向玉主张的经营损失、搬家费、装潢费,因双方于租赁协议约定上述费用依据拆迁人实际发放的拆迁补偿费确定,但案涉房屋尚未签订拆迁补偿协议,故范向玉主张费用的具体金额现无法确定,一审法院对此不予支持,判决:一、范向玉将其承租的位于南京市江宁区麒麟街道文荟路58号房屋腾空归还给南京麒麟电动门厂(已履行完毕),并于判决发生法律效力之日起10日内向南京麒麟电动门厂给付房屋占有使用费146761元,二、驳回范向玉的诉讼请求,如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息,一审本诉案件受理费1260元,一审反诉案件受理费4800元,合计6060元,由范向玉负担, 二审中,范向玉对一审查明的事实的异议之处为:一审记载范向玉要求电动门厂给付经营损失等顺序颠倒,其认为交付房屋和支付拆迁补偿款应为同时履行,其不交房屋是行使同时履行抗辩权, 二审中,范向玉主张2013年3月5日电费收费583元后,直到2016年2月2日只收电费0.91元,电动门厂认为出租给范向玉时给其单独安装了电表,费用也是由范向玉自行缴纳,名称也是麒麟电动门厂,涉案房屋一直处于范向玉占有直至2016年6月7日,范向玉在此期间如何使用与出租人无关,范向玉认为在2013年3月5日整个电表箱没有了,其认为是电动门厂把电表拆掉了,因为电已经停掉,其没有使用和居住,但也没有把房屋返还对方,电动门厂认为因房屋多次被盗窃,其多次报警,如电表不在了,可能被盗,但其从来没有拆过电表,电动门厂主张常明珠是麒麟电动门厂授权的员工,其认可常明珠签订的租赁协议, 以上事实有当事人陈述在卷证实, 本院认为,本案二审争议焦点为范向玉是否应支付使用费,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果, 上诉人电动门厂确认常明珠是其授权的员工,且认可常明珠签订的租赁协议,范向玉支付的电费户名也为麒麟电动门厂,范向玉上诉主张电动门厂不是合同相对方,本院不予支持,涉案房屋列入征收范围后,范向玉应该将涉案房屋返还电动门厂,但范向玉直至2016年6月7日,才在一审法院组织下将房屋交接给电动门厂,一审法院参照双方合同约定,计算范向玉在占用涉案房屋期间内的使用费,并无不当,范向玉主张交付房屋和支付拆迁补偿款应为同时履行的上诉主张,并不符合法律规定,本院不予采纳,上诉人的其他上诉请求,并无事实及法律依据,本院不予支持, 综上所述,范向玉的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持,依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判, 二审案件受理费3235元,由范向玉负担, 本判决为终审判决, 审 判 长  殷源源 审 判 员  孙 伟 代理审判员  张卓慧 二〇一六年十一月十五日 书 记 员  朱亚芳
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