王军平律师
律师观点分析
案件标签：房屋买卖合同/根本违约/合同目的无法实现/购房款返还
一、案情简介
本案为一起典型的房屋买卖合同纠纷。委托人（原告）与两被告签订《房屋买卖合同》，约定购买两被告名下共计八间商住两用房，总价款72万元。委托人依约陆续向被告及第三人支付了合计37万余元购房款及代偿贷款本息，但两被告未按约定解除房屋抵押，导致其中六间房屋因抵押贷款未清偿被法院依法拍卖，合同目的无法实现。委托人遂委托甘肃胜友律师事务所王军平律师代理提起诉讼。
二、代理策略
王军平律师接受委托后，全面梳理案件事实，重点围绕以下思路制定诉讼策略：
确认合同权利义务终止：鉴于案涉大部分房屋已被法院拍卖，被告已无法履行过户义务，合同目的根本无法实现，依据《民法典》第580条主张终止合同权利义务关系。
全额追回已付购房款：委托人支付的37万余元中，包含代被告偿还的抵押贷款本息，该部分属于为涤除房屋权利瑕疵而支出的必要费用，应计入购房款范畴，被告应予返还。
合理主张资金占用利息及费用：考虑到委托人自身存在未一次性付清房款的违约情形，对利息的主张持谨慎态度，但依法主张了保全费、诉讼财产保全保险费等必要维权费用。
三、裁判结果
甘肃省XX县人民法院经审理，全面采纳了王军平律师的代理意见，于2025年作出（2025）甘0825民初23XX号民事判决：
确认原告与两被告签订的《房屋买卖合同》权利义务终止；
两被告于判决生效之日起十五日内共同返还原告购房款374,481.77元；
案件受理费6,917元、保全费2,970元由两被告负担（保全费已由原告预交，两被告直接支付给原告）。
（注：因委托人存在未按约一次性付清房款的违约情形，且房屋已由其占有使用，法院对资金占用利息及诉讼财产保全保险费的诉讼请求未予支持，与代理律师预判一致。）
四、典型意义
本案对房屋买卖合同纠纷的处理具有以下参考价值：
根本违约的认定：出卖人负有涤除房屋权利瑕疵、协助办理过户的法定义务。因出卖人原因导致房屋被拍卖、无法办理过户的，构成根本违约，买受人有权主张解除合同（或终止合同权利义务）并返还已付款项。
代偿贷款本息的性质：买受人为帮助出卖人解除房屋抵押而代偿的银行贷款本息，属于履行合同所支出的必要款项，应计入购房款，出卖人无权以“逾期付款利息”为由予以扣减。
违约责任的合理分配：买受人自身存在未按约定一次性付款的违约行为，即使出卖人构成根本违约，买受人主张资金占用利息也可能难以得到法院支持。律师在诉讼中应审慎评估各项诉请的可行性。
五、承办律师
王军平律师|甘肃胜友律师事务所
执业领域：合同纠纷、房地产与建设工程、民商事诉讼
本案代理词节选：“二被告作为出卖人，负有涤除房屋权利瑕疵、协助办理过户的法定义务。现案涉房屋其中六间因二被告未清偿抵押贷款被法院依法拍卖，合同目的已无法实现，二被告构成根本违约，原告主张确认合同权利义务终止、返还已付购房款符合法律规定。”