房屋买卖纠纷案代理被告免除违约责任

2016年12月李某某、宋某某与中介公司三方签订《房地产买卖合同》，宋某某以70万元价格购买李某某所有的位于西安市高新区紫薇田园公寓小区2号楼xxx室房屋一套，总面积为153平方米。三方约定定金2万元，剩余68万在办理完毕过户手续之后一次性支付，办理过户时间是2017年2月，若一方违约除向另一方承担违约责任外，还需向中介公司支付服务佣金房屋成交价格的3%即2.1万元。后李某某逾期未办理过户手续李某某违约，2017年5月宋某某、中介公司起诉至人民法院要求李某某承担违约责任。

李某某委托本律师应诉后，经过我们仔细研究分析发现，该房屋系李某某婚后购买，属于夫妻共同财产，李某某与宋某某、中介公司签订《房地产买卖合同》时，已明确告知宋某某与中介公司房屋系其与妻子王某某共同共有，但在签订《房地产买卖合同》李某某实际并未取得其妻子王某某的书面授权委托书，事后其妻子王某某也未追认，且买受人宋某某仅支付2万元定金，尚未履行合同主要义务，双方签订的《房地产买卖合同》未在房管局进行网签，李某某也并未将涉案房屋实际交付或过户给宋某某。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”。故李某某与宋某某、中介公司签订《房地产买卖合同》无效。在我们的努力下，宋某某与中介公司最终决定撤诉未追究李某某的违约责任。