律师观点分析

原告:何X，女，1988年3月22日出生，汉族，住南宁市兴宁区。
委托诉讼代理人：莫XX，XXX律师。
被告：XX公司，住所地：南宁市兴宁区明秀东路88号XX和山水绿城商业中XX。统一社会信用代码：9145XXXX1483336L。
法定代表人：郑XX。
委托诉讼代理人：李X，XXX律师。
委托诉讼代理人：张XX，XXX实习律师。
被告：XX公司，住所地：南宁市青秀区民族大道155号XX和XX一组团办公楼。
法定代表人：史XX。
委托诉讼代理人：黄XX，XXX律师。
委托诉讼代理人：黄XX，XXX律师。
被告：南宁XX公司，住所地：南宁市明秀东路88号XX和·山水绿城商业中XX。
法定代表人：曾XX。
委托诉讼代理人：莫XX，XXX律师。
原告何X与被告XX公司（以下简称：XXXX公司）、XX公司（以下简称：XXXX集团）、南宁XX公司（以下简称：XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告何X的委托诉讼代理人莫XX，被告XXXX公司的委托诉讼代理人李X、张XX，XXXX集团的委托诉讼代理人黄XX，XX公司的委托诉讼代理人莫XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何X向本院提出诉讼请求:一、判令被告XXXX公司在判决生效后30日内，依据原告与被告XXXX公司《南宁市商品房买卖合同》的约定为原告申请XX和山水绿城XX7号楼2701号房屋的所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告；二、判令被告XXXX公司向原告支付XX和山水绿城XX7号楼2701号房屋逾期办证违约金暂计44022.44元（以546957元为本金，暂时从2016年7月14日算至2018年3月16日，共610天，按银行逾期贷款利息计算），余下违约金算至被告XXXX公司将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告之日止；三、判令被告XXXX集团、被告XX公司在被告XXXX公司的财产不足以清偿原告的债务时，在其认缴的出资范围内在本案诉讼请求第二项、第三项承担连带责任；四、判令本案的所有诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由:原告于2012年5月6日与被告XXXX公司签订《南宁市商品房买卖合同》约定由原告向被告XXXX公司购买位于南宁市兴宁区XX和山水绿城XX7号楼2701号商品房，购房总房款546957元。被告XXXX公司应当于商品房交付原告使用后的730个工作日内，向房屋登记机构为原告申请房屋的所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告。被告XXXX公司未按双方合同约定在商品房交付使用后730个工作日内，向房屋登记机构为原告申请房屋的所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告，已经构成了违约，原告多次与被告XXXX公司交涉无果。经查询，被告XXXX集团和被告XX公司为被告XXXX公司的法人股东，被告XXXX集团认缴出资7200万元，占出资比例90%，被告XX公司认缴出资800万元，占出资比例10%，直至今日被告XXXX集团、被告XX公司未实缴出资，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第22条第2款的规定：公司财产不足以清偿债务时，债权人主张未缴出资股东，以及公司设立时的其他股东或者发起人在未缴出资范围内对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。被告XXXX集团、被告XX公司约定在其认缴的出资范围内在被告XXXX公司的财产不足以清偿原告的债务时承连带清偿责任。
被告XXXX公司辩称：案涉房产的阳台、飘窗等部位的改造系原告作为买受人授权进行的，而原告明知该改造可能影响产权证办理的后果，改造后的使用空间利益亦归属于原告，故原告应对产权证未能及时完成办理的后果承担一定责任；且按照南宁市不动产登记条例，申请办证需要42个工作日，原告诉请要求时间太短无法完成所有权证书办理；而违约金的计算应以约定为前提，原、被告双方并未就逾期办证而不退房情况下约定违约金，故原告的主张缺乏依据。
被告XXXX集团公司、XX公司共同辩称：XXXX集团公司、XX公司已经完成认缴出资范围的实际出资，且XXXX公司并未出现资不抵债的情况，故即使XXXX公司应在本案中承担责任，亦不应由XXXX集团公司、XX公司承担连带清偿责任。此外，XXXX公司的成立时间远早于公司注册资本认缴制实施的时间，故XXXX公司成立时已实际完成出资。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
南宁市明秀东路88号XX和山水绿城XX由被告XXXX公司开发建设，被告XXXX公司于2012年3月20日取得该项目7号楼的商品房预售许可证。2012年5月6日，原告与被告XX和XX签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告XXXX公司购买XX和山水绿城XX7号楼2701号房，购房总价为546957元，该合同第九条约定：出卖人应当在2013年9月7日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经过建设、施工、设计、勘察、监理五方联合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十七条第3款约定：双方同意选择按（1）种方式办理房屋所有权登记，（1）买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；合同第十七条第4款约定：出卖人过错，导致本条规定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）出卖人未按本合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以退房，并有权要求出卖人按照已付购房款总额，参照中国人民银行公布的同期存款活期利率赔偿损失。因买受人原因导致本条约定的上述手续延迟办理的，出卖人不承担责任。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，双方于2012年8月27日办理了合同登记备案，原告支付了全部购房款，并接收房屋。现涉案房屋尚未取得现售备案证明，未办理房屋所有权证。原告已被告逾期办证为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。
另查明，原告方就案涉房产改造向案外人南宁市XX和物业服务有限责任公司（以下简称“XX和物业公司”）出具了《委托书》，载明原告方需要对案涉房产的漏空、飘窗、阳台、花池部位进行改造，为了不影响房产使用安全、小区整体协调美观和其他业主，授权案外人XX和物业公司委托相关单位对需改造的部位进行统一设计、施工，对需改造部位进改造的设计方案及施工等全部不需要再经委托人（即原告方）同意确认，受委托人代委托人委托相关单位进行设计施工成果，由委托人直接享有，并承担与委托相关的责任与义务。此外，原告又就前述改造事宜向被告XXXX公司出具了《承诺书》，承诺其授权XX和物业公司全权委托设计单位和施工单位对原告需改造的部位进行提供改造设计方案，并按设计进行施工，如因此改造影响权属证的办理或往后与他人产生纠纷或产生其他问题，与被告XXXX公司无关，由原告方承担责任并解决。
再查明，2017年5月19日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局（以下简称“兴宁区城管执法局”）对被告XXXX公司作出了一份《行政处罚决定书》（南兴执法规监罚字[2017]第[003]号），主要载明：被告XXXX公司未按照建设工程规划的规定进行建设XX和山水绿城XX四期地下室、B2组团1号楼、B2组团2号楼、B2组团3号楼、B2组团5号楼、B2组团6号楼、B2组团7号楼、B2组团8号楼、B2组团9号楼、B2组团10号楼、B2组团11号楼、B2组团12号楼、B2组团13号楼项目，主要是将部分房产的花池改造成阳台、飘窗改成落地窗、增加了建筑面积。该《行政处罚决定书》对被告XXXX公司作出行政处罚：在收到本行政处罚决定书之日起一个月内自行整改以上项目的违法建设部分并达到建设工程规划许可证要求；并处违法建筑整体建设工程造价的百分之十的罚款171XXXX9824.77元。
被告于2017年7月14日向南宁市兴宁区人民政府申请了行政复议。2018年6月8日，南宁市兴宁区行政复议办公室（以下简称“城区行政复议办”）、行政复议申请人XXXX公司、被申请人兴宁区城管执法局共同盖章形成了一份《行政复议调解书》（南兴府复办受〔2017〕10号），主要载明：经查明，位于南宁市明秀东路88号XX和·山水绿城小区系申请人（XXXX公司）开发建设，2011年3月14日、2011年7月29日、2014年10月10日，申请人为B2组团四期地下室、B2组团1-3、5-13号楼办理了《建设工程规划许可证》；申请人在实际建设中，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设；为贯彻落实宽严相济的行政执法政策，有效化解行政争议，按照《关于XX和山水绿城小区违法建设问题协调会会议纪要》（南治两违办纪要【2018】2号）的指导意见，并依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条和《中华人民共和国行政复议法实施条例》第五十条第一款第一项的规定，在行政复议过程中，经复议当事人双方同意，按照自愿、合法的原则对本案进行了行政复议调解，现申请人、被申请人双方达成调解协议如下，（一）维持被申请人《行政处罚决定书》（南兴执法规监罚字[2017]第[003]号）第一项，（二）变更被申请人《行政处罚决定书》（南兴执法规监罚字[2017]第[003]号）处罚决定的第二项为按照违法建筑整体建设工程造价的百分之五，处罚款XXX元；本《行政复议调解书》经申请人、被申请人签字盖章后具有法律效力；申请人、被申请人应当依法、及时、全面履行本《行政复议调解书》的内容。该《行政复议调解书》于2018年6月8日已送达到被告XXXX公司。
2018年7月，兴宁区城管执法局盖章出具了一份《行政处罚案件结案表》，主要载明：兴宁区城管执法局于2017年5月19日和2017年7月7日向XXXX公司送达了《行政处罚决定书》（南兴执法规监罚字[2017]第[003]号）和《<行政处罚决定书>相关事项告知书》；2017年7月14日，XXXX公司向城区行政复议办申请行政复议；2018年6月8日，城区行政复议办作出《行政复议调解书》（南兴府复办受〔2017〕10号）；2018年6月15日，XXXX公司依据前述《行政复议调解书》缴纳了罚款XXX元。
2018年7月3日，南宁市规划管理局分别盖章出具了南宁市明秀东路88号XX和·山水绿城小区相关楼栋的《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》，所涉楼栋分别为：南宁市明秀东路88号XX和·山水绿城小区B2组团2号楼、B2组团3号楼、B2组团5号楼、B2组团6号楼、B2组团7号楼、B2组团8号楼、B2组团9号楼、B2组团10号楼、B2组团11号楼、B2组团12号楼、B2组团13号楼。
还查明，国家企业信用信息公示系统显示：被告XXXX公司成立日期为1999年4月20日；于2004年3月2日将注册资本1000万元变更为8000万元；现股东为被告XXXX集团、XX公司，持股比例分别为90%、10%。
本院认为，一、关于房产所有权办证义务的问题。
原告与被告XXXX公司签订的《南宁市商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人应依约履行。对于办理房产所有权证的义务问题，应结合房产所有权证办理义务在实际履行中的逾期原因及各方过错综合认定，具体分析如下：1.由于原告与被告XXXX公司所签订的《南宁市商品房买卖合同》明确约定，被告XXXX公司负有办理诉争房产产权证义务，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告XXXX公司基于商品房买卖合同关系，在已向原告交付房产的基础上，仍应承担办理及交付房产所有权证的义务；2.从2017年5月19日的《行政处罚决定书》的内容可知，案涉房产至今尚未能办证的原因，系因漏空、飘窗、阳台、花池等部位的改造而导致案涉房产不符合建设工程规划许可证的要求；而原告已就案涉房产出具了《委托书》、《承诺书》，明确前述改造的成果归原告享有，且若因改造影响所有权证办理的责任由原告承担；故原告对改造可能影响产权证办理的后果系属明知，又系改造成果的实际享有者，其对房产所有权证的逾期办理的后果应依照《承诺书》的约定自担责任；即使原告认为改造系被告XXXX公司对小区楼栋的统一行为，亦不能否认原告对此系明知且同意的事实；至于案外人XX和物业公司是否具有施工改造资质的问题，由于XX和物业公司所受委托事项为“授权案外人XX和物业公司委托相关单位对需改造的部位进行统一设计、施工”，故XX和物业公司有无施工资质与本案无关；3.虽然原告对房产所有权证的逾期办理的后果，应依照《承诺书》的约定承担一定责任，但被告XXXX公司亦不能无限期延后办证时间；由于《行政复议调解书》已就案涉楼栋不符合规划许可证建设部分的行政处罚予以最终确定，并变更了罚款金额；故被告XXXX公司在《行政复议调解书》所确定的行政处罚履行期限届满后，若仍未能为原告办理取得房产的所有权证书，则办证进一步延长的时间不属于规划验收问题，不可归责于原告方，应由被告XXXX公司负责。
综上，原告要求被告XXXX公司为原告办理案涉房产的所有权证书，并将以原告为产权人的房产所有权证书交付给原告的主张，符合法律规定，本院予以支持。至于原告要求在本案判决生效后三十日内办理完成并交付房产所有权证书，考虑到被告XXXX公司对规划验收通过后，重新申请办理房产所有权证书的时间，本院酌情确定被告XXXX公司应在本案判决生效后六十日内办理完成并向原告交付房产所有权证书。
二、关于逾期办证违约金的问题。
根据《中华人民共和国行政处罚法》第四十六条第三款关于“当事人应当自收到行政处罚决定书之日起十五日内，到指定的银行缴纳罚款”的规定，被告XXXX公司已于2018年6月8日收到《行政复议调解书》，故自2018年6月8日起算15日，罚款缴纳期限至2018年6月23日届满。如前所述，被告XXXX公司应当承担行政处罚履行期限届满后办证时间仍进一步延后的违约责任，故被告XXXX公司向原告承担逾期办证违约金的期限，应自2018年6月24日起算，计至被告XXXX公司向原告交付案涉房产的所有权证书之日止。至于被告XXXX公司实际于2018年6月15日已缴纳罚款的事实，若因其在行政处罚履行期限届满前缴纳罚款而将逾期办证违约金起算点提前，有违催促当事人及时缴纳罚款的价值导向，故即使被告XXXX公司提前缴纳罚款，亦不应减少其因法定的行政处罚履行期限而产生的期限利益，其承担逾期办证违约金的起算点，仍应自行政处罚履行期限届满起算。
至于逾期办证违约金的计算标准问题，由于《南宁市商品房买卖合同》仅约定了“若出卖人未按照约定期限将需要由其提供的办理权属登记资料报产权登记机构备案，逾期超过一年，导致买受人无法办理房产所有权登记的，买受人可以退房，并有权要求出卖人按照已付购房款总额，参照中国人民银行公布的同期存款活期利率赔偿损失”，却未约定“不退房”的情况下逾期办证违约金如何计算；因此，原告与被告XXXX公司并未约定适用本案情形的逾期办证违约金计算标准。
由于《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》已规定“……三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明贷款利率水平上加收30％-50％；……。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息”，可见，中国人民银行关于逾期贷款罚息利率已由确定利率改为浮动标准，不宜继续作为逾期办证违约金的参照标准。考虑到预先支付购房款的商品房买卖尤其是商品房预售实际上是开发商融资的途径，买受人交付相应的购房款后，出卖人没有完成相应的办理所有权证登记的合同义务,由出卖人承担占用购房款期间的利息，符合公平原则；故本案中逾期办证违约金的计算标准，可参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定，即《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”。因此，被告XXXX公司应向原告按年利率6%的标准支付逾期办证违约金。
综上，被告XXXX公司应向原告支付逾期办证违约金（计算方式为：以购房款546957元为基数，按年利率6%的标准计算，从2018年6月24日起计至被告XXXX公司向原告交付案涉房产所有权证书之日止）。
三、关于法人股东应否承担连带清偿责任的问题。
原告以被告XX和集团公司、XX公司未缴出资为由，要求其在未缴出资范围内，就被告XXXX公司的本案债务承担连带清偿责任。但由于被告XXXX公司成立时间为1999年4月20日，于2004年3月2日将注册资本1000万元变更为8000万元；应适用1999年12月25日修订的《中华人民共和国公司法》第二十三条第一款的规定，即“有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东实缴的出资额”，以及1996年3月1日起施行的《公司注册资本登记管理暂行规定》第四条的规定，即“公司设立登记或者变更注册资本时提交的验资证明，须由经工商行政管理机关登记注册的会计师事务所或者审计事务所出具。会计师事务所或者审计事务所出具的验资证明，应当符合《公司法》和其它有关法律、行政法规、规章的规定”，故被告XXXX公司成立时、注册资本变更时均适用当时关于实缴出资的规定，而不存在以认缴出资的方式设立、增资的情况。
至于原告提供的工商查询单，虽然在“认缴出资”栏目显示被告XX和集团公司、XX公司出资情况，但如上所述，被告XXXX公司设立、增资时均不存在认缴出资的方式，该查询单的各栏目格式系依据关于“认缴出资”的现行规定制作，不足以证明被告XXXX公司设立、增资时的未实际出资；且根据当时《中华人民共和国公司法》第二十三条第一款的规定，即“有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东实缴的出资额”，工商部门既已登记其注册资本为8000万元，应认定为被告XXXX公司全体股东的实缴出资额。而原告主张适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（二）》第二十二条第二款关于“公司财产不足以清偿债务时，债权人主张未缴出资股东，以及公司设立时的其他股东或者发起人在未缴出资范围内对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持”的规定，如前所述，被告XXXX公司设立、增资时并无“认缴出资”的方式，原告又未能充分举证证明被告XX和集团公司、XX公司在出资后存在抽逃出资、虚假出资等出资不实的情况。综上，对于原告要求被告XX和集团公司、XX公司在被告XXXX公司的财产不足以清偿原告债务时承担连带清偿责任的主张，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告XX公司于本案判决生效后六十日内为原告何X办理位于南宁市兴宁区XX和山水绿城XX7号楼2701号房产的所有权证书，并将以原告何X为所有权人的所有权证书交付给原告何X；
二、被告XX公司于本案判决生效后十日内向原告何X支付逾期办理产权证书违约金（违约金计算：以购房款546957元为基数，按年利率6%的标准计算，从2018年6月24日起计至被告XX公司向原告何X交付前述房产的所有权证书之日止）；
三、驳回原告何X的其他诉讼请求。
上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
案件受理费450元，由被告XX公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国XX，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪XX）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。