核心提示：二手房买卖过程中有一种非常特殊的情况，即正在闹离婚的夫妻一方隐瞒事实或伪造有关授权文书，将房产出售给第三方，而第三方支付房款后却受到该夫妻另一方的激烈对抗，另一方通常以未经其同意擅自处分共有房产无效为由，拒绝搬离房屋，而收取款项的一方此时却不知所踪。由此造成双方矛盾，买家损失惨重。

一、单方出售共有房产是非多

在离婚纠纷案件中，常常存在着夫妻一方不经对方同意而擅自出卖共有房屋的情况。而对于夫妻一方擅自出售房屋的效力，是有效还是无效?司法实践中存在着同案不同判的现象。

司法实践中存在两种做法：认定无效和认定有效。一种做法是依据《民法通则》的“共有财产未经其他共有人同意擅自处分的行为无效”规定，以及《城市房地产法》中 “共有房地产，未经其他共有人书面同意不得转让”的规定，从维护其他共有人利益的角度出发，认定单方处分行为无效;另一种做法是依据“善意取得”制度从保护房产交易的稳定性、保护第三人利益的角度出发，认定单方处分行为有效。(注意：个案情况不同，根据证据认定)

买家或许会认为对此类风险的防范很简单，就是查看卖家出示的房产证或房产登记信息，以确认是共有还是单独所有。其实，这种判断方法并不能杜绝风险。根据婚姻法的有关规定，夫妻关系存续期间取得的财产，如无特别约定，均推动为夫妻共同财产。也就是说，夫妻婚后购房，房产登记即使只在一方名下，但仍为夫妻共同财产。而房产登记在一方名下的情况十分常见(特别是男权思想比较强的地方)。由此，买家的风险比较大。特别是夫妻之间正在闹离婚，或者房价正在飞涨时，夫妻一方可能主张有关买卖合同无效。

二、单方出售共有房产的处理规定

如上所述，实践中存在夫妻一方未经对方同意擅自出售共有房产，由此引发种种矛盾。那么对此类纠纷如何处理

未经其他共有人同意，共有人擅自对共有房产进行处分，原则上应认定无效;例外情况是：如果第三人是善意有偿获得房屋，并且办理过户手续的，应当依照善意取得的原理确认该买卖关系成立，保护善意第三人的合法利益。

《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”另外，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条规定“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效，但第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益”。

三、买家如何防范法律风险

如上所述，二手房买卖中夫妻一方擅自出售共有房产，由此往往导致买家财房两空。广州房地产律师谭卿朝提醒您注意如下风险防范：

1、认真核查卖家提供的结婚证、身份证信息以及房产产权信息，确认是否夫妻共同财产。实践中很多夫妻共有房产由于种种原因登记在一方名下，难以察看是否夫妻共有共有。因此，可以根据出售方身份信息和购买房产时间信息合理推算该房产是否为夫妻婚后共同财产，必要时要求提供结婚证核实。

2、要求卖家夫妻当面共同签署有关买卖合同或者授权文件，绝不能让一方代替另一方签字。绝大部分纠纷发生就是因为如此。很多人误以为夫妻一方可以代表另一方对外签署文书，以为具有同样法律效力。但是真正纠纷产生时，夫妻一方往往不承认其效力，由此导致有关文件效力难以获得法院支持。因此，买家在买房时力争与卖家夫妻见面一次商谈合同事宜，并要求夫妻另一方出具承诺函，承诺承认有关买卖合同的效力，以防万一。对于卖家以各种理由和借口拒绝的，买家应当慎之又慎!