目前商品房销售市场鱼龙混杂，老百姓购房需处处提防陷阱，开发商挖空心思玩弄文字游戏，为的是在购房合同约定中争取主动，好在这些把戏也是精通法律的人士“开发”出来的，要想深谙其中的奥妙，请一位专业律师陪您购房方为上策。

一、关于认购书及定金

认购书，是商品房交易时开发商提供的，在购房者交纳一定的金钱后订立的，在约定时间内与开发商签订商品房买卖合同的文书。认购书中往往约定，购房者应当交纳一定的金钱作为定金，如果购房者违约，定金将不予退还。一般情况下，这个时候房产的预售证还没颁下来，但也快了。只是还欠缺一些形式上的手续，所以开发商才敢提前认购
定金不予退还的约定是否合法呢？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的明确规定，如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见的，属于不可归责于任何一方的责任，定金应当退还。

但是认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购书应当视为商品房买卖合同，但是前提是开发商已经拿到预售证。

二、销售合同

开发商拿到了预售证，便将在第一时间推出房产，以期早点回收资。有些房产甚至有没有达到法律规定的已完工25%就进行预售的。但对于目前的行情来说，只要开发商手中有预售证等五证的，购房者应该没什么可担心的。手续合法了，接下去就是开发商与政府之间的事了。在签订销售合同时，要认真看清楚合同里的每条手写的规定。尤其是对开发商的免责条款。一般情况该些条款都开发商事先写好的，也不会同意购房者对此进行修改，要想拿到房子最终的结果是购房者的妥协。由于这些合同要拿到房管局备案的，如果里面的开发商免责条款的明显不合理的，或者显失公平的，相关部门是不予以备案的。关键是购房者对房屋的性质与用途一定要看清楚，更要核对预售证是否一致。现在很多开发商在搞酒店式公寓、单身公寓等混淆于住宅与商住之间的文字把戏。购房者一定要看清楚了。如果写着是单身公寓等的，一定要看清楚、问清楚使用年限是否是70年，土地性质是什么？综合用地还是住宅还是公建。并且每份合同都要核对，任何一个空格都要填写，如果不用写的，要划掉。要做到签订合同时要规范。

三、商品房广告的法律效力