曲xx、曲x等与李xx、陈xx确认合同效力纠纷一审民事判决书

律师观点分析

（2017）京0115民初1925号

原告：曲某，男，1985年10月30日出生。

原告：李某（兼原告曲朋超的委托诉讼代理人,系原告曲朋超之母），1962年11月17日出生。

委托诉讼代理人：张尚芬，女，1956年9月16日出生。

原告：曲某，男，1987年7月18日出生。

原告：曲某，女，1995年10月10日出生。

原告李会改、曲二超、曲倩共同委托诉讼代理人：周伟，北京市京畿律师事务所律师。

被告：李某，女，1967年6月26日出生。

委托诉讼代理人：杨志峥，北京诵盈律师事务所律师。

被告：陈某，男，1971年8月20日出生。

委托诉讼代理人：曹佳宁，北京诵盈律师事务所律师。

原告李某原告曲朋超、原告曲某、原告曲某与被告李某、被告陈某确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由代理审判员刘更超独任审判，公开开庭进行了审理。原告李会改（兼原告曲朋超的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人张某、原告李某、原告某、原告曲某倩三人的共同委托诉讼代理人周伟、被告李玉萍的委托诉讼代理人杨志峥、被告陈廷山的委托诉讼代理人曹佳宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李某、原告曲某、原告曲某、原告曲倩向本院提出诉讼请求：1.确认被告李玉萍与被告陈廷山于2016年1月1日签订的《土地使用及房屋购买合同》第1条：“甲方自愿将该位于大兴区西红门镇团河南村220东段中排6号，剩余16年使用权，5500平方米的房屋及附属物的所有权等一并转让给乙方”及第三条：“本转租协议成立之日起，本地块及地上房屋与附属物即归乙方所有”无效；2.要求被告李某、被告陈某返还该租赁土地上的厂房、房屋，估价100000元；3.诉讼费由被告李玉萍、被告陈廷山承担。事实和理由：原告李某与曲某系夫妻关系，曲某于2011年4月29日因病去世，2004年8月30日曲某与北京市大兴区西红门镇团河南村村委会（以下简称：南村村委会）签订土地租赁合同，承租位于北京市大兴区西红门镇团河南村220东段中排6号土地（以下简称：6号地）10亩，2004年10月曲文坡先后在承租的土地上建造库房、办公房，建成大院1处，院内东侧建有库房2栋，西侧建有12间平房，南侧建有2层楼房1处、库房1处及厕所。北侧建有10间平房，建成后对外出租。2011年4月29日曲文坡因病去世，被告李玉萍系曲文坡生前的公司出纳，管理财务事宜，曲文坡去世后，被告李玉萍找到原告李会改、原告曲朋超、原告曲二超、原告曲倩，以原告方不懂经营为由，提出帮助经营上述房屋（除6间出租给超市的房屋之外）的对外出租事宜，承诺给原告方收益，原告方同意了。但被告李某却违反当初的承诺，将租金全部据为己有，不再联系原告方。2016年1月被告李某与被告陈廷山签订《土地使用及房屋购买合同》，将该土地的使用权及房屋全部卖给被告陈某，原告方认为被告李某无权处理土地上的房屋，其与被告陈廷山关于转让土地上房屋的行为是无效的，为维护原告李某、原告某、原告二某、原告曲倩的合法权益，特诉至法院，愿判如所请。

本院经审理认定事实如下：曲文坡生前与原告李会改系夫妻关系，双方共生育3名子女，分别为长子原告曲朋超、次子原告曲二超、女儿原告曲倩。2004年8月30日，南村经合社（甲方）与曲文坡（乙方）签订土地租赁合同，约定甲方将涉案10亩地出租给乙方供其建设厂房及相关设施，进行工业生产经营、开发利用。租期自2004年9月1日起至2034年9月1日止，租金为8000元/亩/年，每5年递增10%，合同落款处出租方法人代表签字为：“赵广柱”并加盖南村村委会印章，承租方签字为：“曲文坡”。2011年4月29日，曲文坡去世。原告李会改、原告曲朋超、原告曲二超、原告曲倩于2011年11月9日与被告李玉萍签订合同转让协议，其上载明:“曲文坡于2004年8月30日与大兴区西红门镇团河南村签订的土地租赁合同，因承租方曲文坡于2011年4月29日病故，承租方其妻李会改、其子曲朋超、次子曲二超、其女曲倩同意将原合同转让给李玉萍，原承租方曲文坡项下的全部权利义务无偿转让给李玉萍。”，并按指印于各自签名处。同日，南村经合社（甲方）、南村村委会（甲方）与被告李玉萍（乙方）签订土地出租合同，约定甲方依据合同出租涉案10亩地使用权，租赁期限自2011年9月1日起至2031年8月31日止，租金为108000元，每5年递增10%，并约定若乙方擅自在承租土地内进行违法建设或将土地擅自转租、转让、转借给第三人，或和其它租户交换土地，甲方有权解除合同，乙方应按照当年租金的30%标准支付违约金，乙方将本合同项下的土地使用权转租时，须征得甲方同意，并按规定办理有关手续，乙方在承租期间不得擅自改变土地用途，不得抢搭抢建、抢栽抢种等。2016年1月1日，被告李玉萍（甲方）与被告陈廷山（乙方）签订土地使用及房屋购买合同，约定甲方将涉案10亩地的剩余16年使用权及地上物所有权一并转让给乙方，转让价款为4900000元，转租协议成立之日起，涉案地块及地上房屋与附属物即归乙方所有。自此，涉案10亩地及地上物由被告陈廷山占有使用。原告李会改、原告曲朋超、原告曲二超、原告曲倩主张其与被告李玉萍签订的合同转让协议中所述的“项下权利”系指经营权，请被告李玉萍帮助经营之意，不包含诉争房屋的所有权，且原告李会改并不识字，无法理解协议中的内容，并主张被告李玉萍与被告陈廷山在明知道被告李玉萍只有诉争房屋的经营权，没有处置权的情况下，将曲文坡所建房屋的所有权转让的行为，侵犯了曲文坡继承人的利益，属恶意串通，且诉争房屋中有6间出租给案外人乐因峰经营超市用，该房屋一直由原告李会改收取租金，证明原告方并未放弃相关权利，并提交其委托诉讼代理人与案外人乐因峰及其妻子的电话录音及租赁合同对其主张予以证明，要求确认被告李玉萍与被告陈廷山所签合同中约定的将涉案10亩地使用权、地上房屋及附属物的所有权转让给被告陈廷山并于合同成立之日起归被告陈廷山所有的条款无效，并要求被告李玉萍、被告陈廷山返还该租赁土地上的厂房、房屋。被告李玉萍主张诉争房屋系其与曲文坡共同建造，且其与原告李会改、原告曲朋超、原告曲二超、原告曲倩所签的合同转让协议系双方的真实意思表示，协议所述之意亦清晰明确，“全部权利义务”应涵盖土地、房屋及所有的全部附属设施，双方签订协议时房屋已然存在，不可能分开转让，原告方系在曲解文字内容，被告李玉萍与南村村委会签订合同后对房屋进行了维修、维护以及部分翻新，其与被告陈廷山的转让手续合法有效，并认为原告方作为本案主体不适格，诉讼请求亦已超过诉讼时效。原告李会改、原告曲朋超、原告曲二超、原告曲倩申请证人李某1、董某、李某2出庭对涉案房屋于2004年10月至2005年7月建造期间系曲文坡个人出资及房屋的建设的情况予以证明。被告李玉萍主张证人与原告方有利益关系，且对房屋建筑面积及间数均记忆模糊，证言不应被采信。被告陈廷山主张其系支付合理对价以善意第三人的身份从被告李玉萍手中依法取得了相关土地及地上附着物，根据房随地走的原则，地上建筑物也理应包含在所出租的土地范围之内，且被告陈廷山依法享有土地使用权利之日起，陆续对房屋进行翻建、修葺和扩建，所以涉案土地和地上物的权利理应归被告陈廷山所有，原告方主体不适格，租赁土地上的房屋性质尚存争议，原告方不因继承等原因享有相关权利，被告主体选择错误，三位证人证言存在冲突，不认可真实性，对于与案外人乐因峰及其妻子的电话录音，原告李会改的代理人既作为本案代理人又作为证据中的相关人员显然与本案存在利害关系，且涉案内容也是代理人同相关人员试探性、引诱性所进行的谈话，不能作为本案的证据使用，且原告的起诉已超诉讼时效。

上述事实，有双方当事人的陈述笔录、土地使用及房屋购买合同、合同转让协议、土地出租合同、收据、照片、死亡医学证明书、亲属关系证明、询问笔录、租赁合同、土地租赁合同、告知书、录音等证据材料在案佐证。

本院认为，当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制，故对被告李玉萍、被告陈廷山关于本案已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告李会改、原告曲朋超、原告曲二超、原告曲倩与被告李玉萍签订合同转让协议并均签字按指印，应视为双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。上述合同转让协议签订时诉争建筑物已经存在，按照房随地走原则，协议中“项下的全部权利义务无偿转让”所表达之意应涵盖土地、房屋、附属物等所有项下权利，对原告李会改、原告曲朋超、原告曲二超、原告曲倩的非其真实意思表示，只转让经营权，被告李玉萍无权处分地上房屋的主张，本院均不予采纳，对其基于此主张而提出的所有诉讼请求均应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：

驳回原告李会改、原告曲朋超、原告曲二超、原告曲倩的全部诉讼请求。

案件受理费二万三千元，由原告李会改、原告曲朋超、原告曲二超、原告曲倩负担（已交纳）。