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限购、限贷、限售:厦门房产不是你想买就能买 专业律师指导你买房有法

发布者:冯焕律师|时间:2017年03月27日|分类:房产纠纷 |959人看过

    作者:福建瀛坤律师事务所  冯焕律师  联系方式:0592-7069866/18150385866


     2017年3月24日,时值周五下班时间,厦门市国土资源与房产管理局等六部门联合发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,政府重拳频出,将2017年春节之后风风火火的厦门楼市进一步推向风口,自2016年9月5日、2016年10月5日厦门楼市调控政策不断加码,但是厦门的房价不仅没有得到有效遏制,反而越发反弹,直至今天春天全民狂热炒房,房价也越发脱离价值,这才使得政府不得不狠踩刹车。因此,在无法预判的房价面前和“限购”、“限贷”、“限售”的政策高压之下,无论是投资客还是刚需购买者,都应该让燥热的头脑冷静下来,谨慎出手!在此,福建瀛坤律师事务所冯焕律师根据多年办案经验,针对因厦门最近三轮“限购”、“限售”、“限贷”政策引发的法律纠纷,总结出以下类型,并因应提出专业的防范意见,以飨读者。

      一、“限购”、“限售”、“限贷”政策引发的房产买卖纠纷及其处理意见

      根据厦门土房局20160905、20161005、20170325这三轮楼市调控政策,因“限购”、“限售”、“限贷”条件引发的常见纠纷如下:

     1、买方不符合购房资格致使无法过户

      按照厦门现行政策,在签订买卖合同时应从以下方面重点审查买方是否具备购房资格:

      买方是本地户籍,单身的是否已购一套以上住宅,夫妻的是否已购两套以上住宅;

      买方是外地户籍,是否已购一套以上住宅,无房者是否三年内连续两年缴纳税收或社保;

      买方是外籍人士,是否已购一套以上住宅;

      买方是否有赠与转让记录,赠与转让是否满三年。

      在签订买卖合同之前,应审查以上条件,确认买方有购房资格后,则可安心签订房产买卖合同;否则,如果在签订合同时明知买方不具备购房资格与之签订合同,而后因为限购政策无法办理过户的,应当承担缔约过失责任;如果在签订合同后、履行过程中,突遭无法预见的限购政策导致无法办理过户的,买方有权解除合同并要求返还定金和购房款,并且无需支付中介机构居间报酬;但是合同约定的过户时间在限购政策出台前,因一方当事人迟延履行义务导致合同无法继续履行的,守约方可以追究对方违约责任。

      2、买方因房贷政策变化导致无履约能力

      按照厦门现行政策,在买房时应了解以下房贷政策及首付款比例,根据自身经济承担能力作出是否买房和买房大小的决定,尽量避免高杠杆率给自身生活品质和家庭财富埋下隐患:

      家庭首次贷款的,首付款比例不低于30%(注意:厦门不支持“首改房按首套”);

      家庭名下有一笔住房贷款未结清再申请贷款的,首付款比例不低于60%;再申请贷款购买非普通商品住房(SOHO、180平方米以上住宅)的,首付款比例不低于70%。

      如果合同约定买方以按揭贷款方式付款,在合同履行过程中因房贷政策变化导致买方无履约能力的,买方有权解除合同并要求返还定金和购房款。

      3、卖方不具备售房资格致使无法履行

      在2017年3月25日之后买卖房产的,应审查卖方取得房屋产权证是否已满两年。

      否则一旦出现卖方未取得房屋产权证或者取得房屋产权证未满两年的情形,将导致无法履行过户手续,如此则有权解除合同;买方在签订合同时明知卖方不具备售房资格的,应承担缔约过失责任。


      二、现行政策下的“对策”法律风险

      常言道,上有政策,下有对策。在聪明人的眼里,方法总比困难多,政策发布不多时他们便谋划出应对政策的“对策”,但是所有投机取巧的招数背后都隐藏着或大或小的法律风险,现福建瀛坤律师事务所冯焕律师一一分析如下:

      (一)借名买房

      通常情况下,买方不具备买房资格但又想买房的,最容易想到的方法就是借名买房,即买卖双方在合同中约定“过户给买方指定的第三方”。这种对策的风险较多体现在:

      1、卖方拒绝过户给第三方(特别是在房价上行卖方想违约的情况下)

      如果合同约定了明确具体的第三方并且第三方在合同上签字,卖方应当依照合同约定将产权过户给指定的明确的第三方,否则应承担违约责任;如果合同没有约定明确的第三方,卖方以约定的主体名称不明确拒绝过户给第三方,可以不承担违约责任。但卖方明知买方不符合购房资格而与买方签订合同,则应承担缔约过失责任。

      2、买方没有找到符合购房资格的第三方

      这种情况下如果双方没有特别约定找不到第三方过户可以解除合同并且互不承担违约责任,则买方应承担合同不能继续履行的违约责任,卖方有权解除合同。

      3、出名人反悔主张其是房产所有权人

      借名人应对借名购房关系负举证责任,故借名人务必要与出名人签订借名购房协议,并保留借名人支付银行按揭贷款记录。并且如果在发生纠纷时,借名人仍然不符合购房资格,无权要求出名人为其办理房屋过户手续。

      4、出名人将房屋卖给善意第三人并办理过户

      在此情况下,法律优先保护善意第三人利益,借名人只能依据借名购房协议追究出名人违约责任。

      5、借名购买经济适用房的合同无效

      (二)公证买房

      根据厦门20170325调控政策,未取得房产证的全权委托公证不予受理,因此公证买房的风险进一步加大。除此以外,公证买房的常见法律风险还有:

      1、履行不能的风险

      公证买房的情形通常发生在卖方尚未取得房产证、卖方取得房产证尚未满两年(出于免交营业税和20170325售房资格的原因)、买方不具备购房资格等情形,双方约定在具备资格时办理过户手续,此种约定在法律上是有效的,但是因违反现行调控政策可能面临事实上无法履行的风险,并且也加大了产权长期脱离买方控制的时间风险。

      2、卖方一房多卖

      因为房产没有办理过户,根据物权的公示公信原则,卖方有极大可能再次处置房产,在此情况下多份买卖合同的履行效力优先顺序为:占有使用的,支付房款的,签订合同在先的,如果因为顺序在后无法履行,可以追究卖方的违约责任。

      3、因卖方自身债务房产被查封

      因为房产没有办理过户,从法律形式上还是卖方的财产,所以如果一旦卖方存在债务牵扯诉讼导致房产被查封,在此情况下,买方必须具备买房在法院查封之前、已经实际占有使用房子、钱款已付、没办产权证不属于自身过错这四个条件,才可以排除执行,不必为卖方承担外债。

      (三)假离婚买房

      最大的风险在于一方假戏真作、拒绝复婚!


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