律师观点分析

上诉人（原审被告）：田X，男，现住吉首市。

委托诉讼代理人：曾XX，湖南XX。

被上诉人（原审原告）：龙XX，男，现住花垣县。

委托诉讼代理人：孔XX，律师。

原审被告：吉首市XX公司，住所地：湖南省吉首市。

法定代表人：杨XX，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：王X，湖南XX律师。

上诉人田X因与被上诉人龙XX及原审被告吉首市XX公司（以下简称“XX公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2021）湘3101民初3673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

田X上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案的上诉费等费用由被上诉人承担。事实和理由：原判决要求上诉人双倍返还被上诉人定金人民币4万元属于事实认定错误，上诉人实则是将在花垣县XX公司的房屋转让给被上诉人，被上诉人对此知情。况且现在是因为开发商的原因导致上诉人不能交付案涉房屋。

被上诉人龙XX辩称，签订的合同是房地产买卖居间合同，田X违约应当按照违约条款进行相应赔偿，并且在第一次一审起诉期间，我们发现其对面的房屋住户已经入住并且有预约登记等证件。田X说是不可归责于本人事由与事实不符。

吉首市XX公司称，XX公司的居间义务已经履行完毕，我方不是买卖合同相对人，且没有获得任何报酬，不存在任何违约的情形，两万定金只是由本公司代为保管，田X违约后，XX公司已经通知龙XX领取定金。

龙XX向一审法院起诉请求：1.判令被告XX公司返还原告售房定金托管款项20000元；2.判令被告田X支付原告因违约而应双倍返还的定金差额20000元；3.判令被告赔偿原告损失费用；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2020年9月24日，原告龙XX(乙方)与被告田X(甲方)、XX公司(经纪方)签订《房地产买卖（居间）合同》，合同约定：被告田X将位于吉首市残联单位房1栋2单元605室房屋出售给原告，总价款为345000元。原告支付定金20000元。同时违约责任约定：非乙方及经纪方的原因，甲方未在本合同约定期限内到该物业所管辖的相关部门办理产权转移手续，或因甲方对该物业的所有权瑕疵、资料不齐全、不有效导致交易不能完成的，视为甲方违约，甲方应三倍支付经纪方服务费，另应双倍返还定金给予乙方。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告于当日给被告田X支付20000元定金，田X为原告出具收取定金20000元的收款收据，被告田X将此定金交由被告XX公司保管，XX公司收到后给田X出具了收款收据。后因被告不能明确房屋产权等原因致使双方未能按合同约定办理房屋产权过户手续，致使合同目的不能实现，双方酿成纠纷，原告诉讼至该院。

一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告龙XX与被告XX公司签订的《房地产买卖（居间）合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反相关法律法规的规定，合法有效，当事人均应按该合同约定全面履行义务。现原告已向被告田X依约交付购房定金20000元，被告田X未能按照合同约定将案涉房屋出售给原告，致使房屋买卖合同无法履行，现原告诉请被告田X违约，承担违约责任，返还原告已支付定金20000元并承担定金双倍返还责任于法有据，本院予以支持。关于原告诉请的其他损失，原告未能举证证明，本院不予确认。被告田X经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，怠于行使自己的民事诉讼权利，应承担不利于其的法律后果。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告田X于本判决生效后五日内双倍返还原告龙XX购房定金40000元。二、驳回原告龙XX的其他诉讼请求。案件受理费400元（已减半），由被告田X负担

二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。

本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实基本一致，本院予以确认。

本院认为，田X、龙XX以及XX公司签订的《房地产买卖（居间）合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反相关法律法规的规定，合法有效。该合同第四条第二项约定“甲方具体交楼时间：时间以开发商交楼为准”，故在签订涉诉合同时，三方当事人对该房屋的权利状态是知情的，现因开发商的原因导致案涉房屋没有交付，致使上诉人田X未能向被上诉人龙XX交房，不可归责于上诉人田X，本案不适用定金罚则双倍返还。上诉人田X明确同意将房屋定金2万元返还给被上诉人龙XX，本院予以支持。

综上所述，田X的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：

维持湖南省吉首市人民法院（2021）湘3101民初3673号民事判决第二项，即“二、驳回原告龙XX的其他诉讼请求”。

变更湖南省吉首市人民法院（2021）湘3101民初3673号民事判决第一项为上诉人田X于本判决送达后5日内返还被上诉人龙XX购房定金20000元。

二审案件受理费400元，由被上诉人龙XX负担。

本判决为终审判决。