警惕一房二卖的刑事法律风险

一、民事责任

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，卖房人与数个购房者签订合同，在将房屋过户给其中一人后，应当对其他购房者承担违约责任。

未办理房屋所有权转移登记时，先考虑谁实际合法占有房屋;都未实际占有房屋的，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

二、刑事风险

1、犯罪主体：大多是二手房买卖中的自然人

通过在裁判文书网上查阅相关判决书，笔者发现涉及”一房二卖“的刑事案件绝大多数发生在二手房交易中，且被告人多是自然人。毕竟一手房交易中作为出售人的房产开发商相对比较有信誉和资质，即使存在一房二卖，一般也容易被认为是民事纠纷。但仍有判决开发商在一房二卖中构成犯罪的案例。

2、罪名：合同诈骗罪

卖房人通过签订房屋买卖合同的形式收取他人购房款，事后又将房屋过户给其他购房者，极容易构成合同诈骗罪。

刑法第224条的合同诈骗罪，是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。

“一房二卖”中行为人构成合同诈骗罪，依然要满足诈骗犯罪的基本构造，即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。

因此，要认定“一房二卖”的行为人构成犯罪，必须同时满足三个条件：出卖人具有非法占有购房款的主观目的，购房者存在认识错误;出卖人实际取得购房款。

3、构罪形式

通过案例研究，总结如下几种“一房二卖”时对出卖者来说容易产生刑事风险的形式：

出卖者非房屋实际产权人，与他人签订合同，收取购房款的;

出卖人伪造房屋权属凭证，与他人签订合同，收取购房款的;

出卖者已将房屋实际出售过户给他人，又与他人签订合同，收取购房款的;

出卖者与他人签订合同后，不履行房屋交付和过户义务，逃匿和拒不退还购房款的;

出卖人明知没有还款能力，将房屋重复抵押或出售，获取贷款或者购房款的;

4、排除情形

笔者认为，下列“一房二卖”应当作为民事纠纷，不应当认定为犯罪：

出卖人作为实际房屋所有人，与他人签订多份合同，将房屋选择过户给一人，对其他人承担违约责任或者退还房款的;

出卖人虽未将房屋过户登记给买受人，但已实际交付买受人，且不影响买受人实际使用的;

名为房屋买卖，实为以房抵债的;

“一房二卖”情形下的民事责任和刑事责任的边界比较模糊，当事人一定要准确把握上述罪与非罪的形式，避免陷入牢狱之灾。