庄俊文律师
律师观点分析
一、基本案情
原告陈某、利某因自住购房需求，通过被告梅州市梅县区某房地产经纪服务部的居间介绍，了解到被告黄某、张某名下位于梅州市梅县区的一套房屋正在出售。2026 年 1 月 1 日原告实地看房后，中介方向其发送了打码处理后的不动产权证、村镇建房准建证资料。2026 年 1 月 2 日，原告陈某、利某作为买方，与卖方黄某、张某，中介方梅州市梅县区某房地产经纪服务部、刘某乙共同签订《房产买卖合约》，约定房屋成交价 64.8 万元，原告于签约当日向卖方张某支付购房定金 5 万元。
签约当日晚间，原告向中介核实房屋过户事宜，才得知案涉房屋土地性质为农村宅基地，无法办理不动产权属转移登记，仅能通过律师见证方式完成交易。原告随即以无法实现过户目的为由要求退还定金，但卖方与中介方相互推诿，协商未果。原告遂诉至梅州市梅县区人民法院，请求：1. 确认案涉房屋买卖合同无效；2. 判令卖方返还定金 5 万元并支付资金占用损失；3. 判令中介方对定金返还及损失承担连带清偿责任；4. 判令卖方承担原告支出的律师费、保全费、保全保险费等维权费用。
二、办案经过（破局关键）
本案围绕合同效力、定金返还、中介责任三大核心争议展开，办案中需结合法律规定与在案证据逐层突破抗辩：
（一）效力认定：锚定宅基地流转禁令，夯实合同无效的法律基础
本案的核心前提是合同效力的定性。案涉房屋的权利类型为 “宅基地使用权 / 房屋所有权”，对应的土地属于农民集体所有，依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地使用权仅本集体经济组织成员可享有，非本集体成员无权取得。按照 “房地一体” 的处分原则，向非本集体成员转让宅基地上房屋，实质上一并处分了集体所有的宅基地使用权，违反了法律的强制性规定。
针对被告 “合同已约定律师见证、原告知情交易方式” 的抗辩，需明确：合同效力是法律的强制性评价，不因当事人的自行约定而改变。即便合同中将 “过户” 修改为 “律师见证”，也仅能体现双方对履行方式的约定，无法改变交易本身违反法律强制性规定的本质，依据《民法典》第一百五十三条，案涉《房产买卖合约》自始无效。
（二）定金返还：适用无效合同返还规则，明确卖方返还义务
合同被认定无效后，依据《民法典》第一百五十七条的规定，行为人因无效民事法律行为取得的财产，应当予以返还。本案中 5 万元定金由卖方黄某、张某实际收取并占有，合同无效后其继续占有该款项丧失合法依据，应当全额向原告返还。
同时需预判过错划分的争议：原告作为完全民事行为能力人，在签约前已收到不动产权证照片，具备核实房屋土地性质的条件，但其未尽到房屋交易中的审慎核查义务，自身存在一定过错。法院最终据此认定，原告需自行承担资金占用利息、律师费、保全保险费等损失，符合 “过错与责任相适应” 的裁判原则。
（三）中介责任：厘清责任边界，区分一般过错与连带责任
原告主张中介方对定金债务承担连带责任，是本案的另一争议焦点，需从主体与责任两层拆解：
主体排除：无权代理不溯及公司。被告梅州市某房地产中介服务有限公司并未授权刘某乙以公司名义签订案涉合同，事后也未对该行为予以追认，且该公司未实际参与居间服务、未从交易中获利，因此刘某乙的签字行为属于无权代理，该公司无需承担任何责任。
责任边界：过错不必然等于连带责任。梅州市梅县区某房地产经纪服务部、刘某乙作为专业房产中介主体，明知宅基地房屋的流转限制，却未充分提示交易风险、未审慎核查买方身份，促成无效合同签订，确实存在一定过错。但连带责任的承担必须有法律明确规定或当事人约定：一方面，定金由原告直接支付给卖方，中介未收取、未占有该笔款项，并非定金法律关系的主体；另一方面，在案证据不足以证明中介存在故意隐瞒房屋性质、作出 “可正常过户” 虚假承诺的行为，原告自身未尽审查义务也存在过错。因此中介方无需对定金返还承担连带责任，仅需就其过错承担对应的诉讼费用。
三、判决结果
梅州市梅县区人民法院作出民事判决，认定如下：
确认原告陈某、利某与被告黄某、张某、梅州市梅县区某房地产经纪服务部、刘某乙于 2026 年 1 月 2 日签订的《房产买卖合约》无效；
被告黄某、张某应于本判决生效之日起七日内，向原告陈某、利某返还购房定金 50000 元；
驳回原告陈某、利某的其他诉讼请求。
案件受理费、保全费合计 1180 元，由原告陈某、利某负担 127 元，由被告梅州市梅县区某房地产经纪服务部、刘某乙负担 1053 元。
四、办案感想
（一）购房者需强化风险意识，主动核查房屋核心信息
农村宅基地房屋的流转受法律严格限制，非本集体经济组织成员购买此类房屋的合同通常会被认定为无效，购房者的物权诉求无法得到法律保障。在房屋交易中，购房者不能仅依赖中介的口头宣传或介绍，务必主动要求查看完整的不动产权属证书，重点核查土地性质、权利类型、是否存在权利限制等核心信息，必要时可向不动产登记部门核实，避免因信息不对称陷入交易纠纷。本案中原告虽最终追回定金本金，但仍自行承担了维权的部分成本，正是未尽审慎义务的直接代价。
（二）中介机构需恪守如实报告义务，规范居间服务流程
房地产中介作为专业服务主体，负有向委托人如实披露交易关键信息、提示法律风险的法定义务。对于宅基地房屋、政策性住房等限制流转的房产，中介更应当主动、明确地向双方告知交易限制与法律风险，不得以 “律师见证”“村委证明” 等方式模糊交易本质，更不得作出违反法律规定的承诺。本案中中介虽未被判承担定金的连带返还责任，但因促成无效合同存在过错，承担了绝大部分诉讼费用，这一结果也为房产中介行业的合规经营敲响了警钟 —— 未尽审慎核查与风险提示义务，必然要承担对应的法律责任。
（三）合同无效的责任划分需遵循过错匹配原则
合同无效后的财产返还与损失赔偿，应当结合各方的过错程度、行为与损害结果的因果关系综合认定。本案中卖方作为房屋权利人，明知房屋的宅基地性质仍向非本集体成员出售，是合同无效的主要责任方，需承担定金返还义务；买方未尽交易中的审慎注意义务，自身存在过错，需自行承担利息、维权费用等扩大损失；中介方未尽审核与提示义务存在过错，但未直接占有定金、无共同侵权的意思联络，故不承担连带责任，仅承担对应过错的诉讼成本。该裁判尺度既符合法律规定，也兼顾了公平原则，对此类案件的处理具有典型参考意义。