无良开发商为赚取差价，诉购房者合同无效，原审被告（购房者）上诉，终驳回诉求。

律师观点分析

上诉人(原审被告):甲。

委托诉讼代理人:赵自见，河南华睢律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):商丘市A房地产公司。

法定代表人:王成海，该公司经理。

委托诉讼代理人:**，河南**律师事务所律师。

上诉人甲因与被上诉人商丘市A房地产开发有限公司(以下简称A公司) 房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省商丘市睢阳区人民法院(2022)豫****民初****号民事判决，向法院提起上诉。法院于2022年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

甲上诉请求:1.撤销河南省商丘市唯阳区人民法院(2022)豫****3民初****号民事判决,改判或发回重审;2.二审诉讼费用由A公司承担。

事实和理由:1.一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决错误。2009年甲与A公司签订《####内部认购协议书》，双方之间已经形成了商品房预售合同法律关系，应依法保护无过错购房人的合法权益。而A公司在明知未取得商品房预售许可证的情况下与甲签订商品房预售合同，并交付案涉房屋，甲占有使用至今。时隔 13年后，房价大涨，A公司为了获取更大利益，分别向几百户业主提起诉讼，借助司法手段来达到自己非法目的，其行为与社会价值导向和公众认知相悖。A公司违背诚实信用原则和公平原则。为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，保护消费者的合法权益，请求撤销一审判决。2.本案在权利义务关系上存在很大争议，一审法院适用简易程序审理本案不当。3.案涉合同并没有违反效力性强制规定，应当认定有效。

A公司辩称，甲的上诉理由不能成立，应当驳回原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。一审法院适用简易程序审理是正确的。一审法院认定A公司开发房地产的行为属于违法行为，没有商品房预售许可证，合同无效。请求驳回上诉，维持原判。

A公司向一审法院起诉请求:1.判决认定A公司、甲于2009年5月4日签订的####内部认购协议书无效,2.判决甲返还####小区7号楼东A2单元3层西户房屋一套，面积98.92平方米，价值164702元;3.本案诉讼费由甲承担。一审法院认定事实:2009年5月4日，A公司、甲签订《####内部认购协议书》一份，约定甲购买A公司开发的商丘市####小区7号楼东A2单元3层西户房屋一套，建筑面积 98.92平方米，每平方米单价1665 元，总房款为164702元。甲支付A公司首付款 54702 元，下余房款110000元双方约定以银行按揭方式支付，买方认购的房产交付使用日期为贷款发放之日。同时甲支付A公司维修基金3294元、办理房产证费用4017元、配套费用 7511元，甲向A公司交纳4000元办理银行按揭款手续费。A公司至今未取得案涉房屋项目的土地使用权及建筑规划许可等相关手续，致使甲所购房屋无法办理房产证，也未能办理银行按揭贷款。甲于2010年3月入住案涉房屋至今。

一审法院认为，商品房开发企业在实施房地产开发时，应当在获得开发用地使用权和建筑规划许可等条件的前提下进行，在不符合上述条件的情况下开发房地产，属于违法行为。A公司、甲签订的协议书虽然名为《####内部认购协议书》，但具备房屋买卖合同的要件，实际就是房屋买卖合同，由于A公司与甲所签订的《####内部认购协议书》涉及的房屋属于A公司违法开发房地产项目，该协议应当认定为无效协议。因无效协议而取得的财产，应当予以返还。A公司应当将收取甲的 54702元购房款返还给甲。甲维修基金3294元、办证费4017 元、交纳的配套费7511元、银行按揭费用4000元，A公司也应一并返还给甲，甲入住使用房屋期间，A公司收取的甲购房款不计收利息，甲交纳的装修管理费不应返还，同时甲也应当将所购房屋返还给A公司。造成无效合同有过错的一方应当赔偿对方由此所受的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉协议是由于A公司方的原因造成合同无效，A公司存在过错，因此，A公司应当向

甲承担因协议无效而造成甲经济损失的赔偿责任，现甲不提出赔偿损失的请求，本案不予审理，甲可另行主张权利。由于A公司的过错，加之甲所购房屋与人身权利密切相连，因此，A公司应当先行履行返还购房款义务之后，甲再履行房屋返还义务。但甲如没有在本案限定的返还房屋时间条件成就前主张赔偿损失的权利，则不影响其履行房屋返还义务。依照《中华人民共和国民法典》第一百

五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决:

一、确认商丘市A房地产开发有限公司与甲2009年5月4日签订的《####内部认购协议书》无效;

二、商丘市A房地产开发有限公司于判决生效后十日内向甲返还已付房款54702元及维修基金3294元、办证费4017元、配套费7511元、银行按揭费用4000元;

三、甲应在商丘市A房地产开发有限公司履行上述第二项义务后一个月内将坐落在####小区7号楼东A2单元3层西户的案涉房屋返还给商丘市A房地产开发有限公司;

四、驳回商丘市A房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取 1797 元，由商丘市A房地产开发有限公司负担。

法院二审期间，双方当事人均未提交新证据。法院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致外，另查明:二审庭审时，A公司认可其已取得案涉房屋项目的土地使用权证。

法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，A公司、甲签订的协议书虽然名为《####内部认购协议书》，但该协议书对买卖双方当事人名称、商品房基本情况、商品房价款、付款方式、付款时间、交房时间等内容予以明确约定，该协议书内容具备商品房预售合同的主要条款。A公司已办理了案涉土地使用权证，具备办理预售许可证的基础，A公司未积极办理相关手续，又以此为由主张合同无效，法院不予支持。

综上所述，甲的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下:

一、撤销河南省商丘市睢阳区人民法院(2022)豫1403民初 ****号民事判决;

二、驳回商丘市A房地产开发有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费减半收取1797元，由商丘市A房地产开发有限公司负担。二审案件受理费3594元，商丘市A房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。