案件概述

1995年，金城公司将持有《国有土地使用证》的国有土地上房屋作价90万元卖给吴某，双方签订了《转让土地房屋协议书》，约定该房屋因国家征收拆迁而获得补偿的，均与吴某联系，征收的补偿款项均由吴某收取；吴某在处理该房产的转让、过户、出租所签署的一切有关文件，金城公司均予承认。该房屋实际交付吴某后双方并未办理房地产权过户手续。

1996年，吴某以120万的价格将该房屋转卖给黎某某和李某，双方未签订书面转让协议。吴某在收取售房款项后向黎某某和李某出具收款收据，并将该房屋交付二人使用。

2011年该地区进行旧城区改造，需要征收该房屋。征收部门以黎某某和李某为被征收人，与黎某某和李某签订《房屋征收补偿协议》，向黎某某和李某支付补偿款项。后，金城公司以其持有《国有土地使用证》，它才是被征收房屋的产权人，应获得征收补偿，遂向法院提起诉讼，要求确认政府作出的征收决定及补偿方案违法，确认金城公司为被征收人。

该案一审认为金城公司不具有行政诉讼原告资格，驳回起诉。二审维持原判。金城公司不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院再审认为，涉案土地、房屋确实一直登记在金城公司名下。但是，金城公司早在1995年就已经将涉案土地、房屋转让并实际交付给吴某，吴某又于次年转让并实际交付给黎某某和李某使用。黎某某和李某应为该土地、房屋的实际权利人。在征收过程中，金城公司亦未对涉案土地、房屋提出权属异议。征收部门与实际权利人黎某某、李某签署征收补偿协议不违反法律规定。金城公司已不是土地、房屋的实际权利人，与征收行为不具有利害关系，不具有原告主体资格，遂裁定驳回金城公司的再审申请。

——参见案例：（2018）最高法行申2872号

律师说法

《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。通常情况下，行政机关应当以登记于不动产登记簿上的权利人为被征收人进行征收补偿活动，但是，在实践中，如果有证据证明，登记于不动产登记簿上的原产权人，出于真实意思表示，已经将不动产转让并交付受让人，受让人实际占有、使用不动产，成为不动产的实际权利人，且征收补偿过程中，原产权人未对被征收的不动产权属提出异议的，征收部门以实际权利人为被征收人，与之签订征收补偿安置协议，协议签订主体的确定并不违反法律规定。在征收补偿行政程序完成后，原产权人未通过民事诉讼等法定途径依法确认其对被征收不动产的产权，仅仅以名义产权人身份提起行政诉讼的，实质上与不动产征收的相关行政行为不具有利害关系，没有原告资格。

因此，在征收拆迁中，对于已经实际付款交房但未办理产权过户的房屋，如原房屋产权人对房屋产权没有提出异议的，征收部门以已实际占有使用房屋的买受人为被征收人签订征收补偿协议的，不违反法律规定。原房屋产权人如对房屋权属有异议的，应在征收补偿期间向征收部门提出，并可通关民事诉讼等法定途径确认房屋权属后，再进行征收补偿。