最高法院判例：房屋租赁人与房屋征收行为利害关系的理解——瑞好达公司诉盐城市亭湖区政府行政其他案

一、基本案情

2008年6月29日，盐城市瑞好达装饰家具有限公司（以下简称瑞好达公司）与盐城工学院达成厂房租赁协议，约定租赁期限从2008年7月起至甲方（盐城工学院）通知乙方（瑞好达公司）解除协议之日止。并约定如需解除协议，甲乙双方……，合同终止日期以书面通知注明的时间为准。2012年，因该地块要进行拆迁改造，盐城工学院向瑞好达公司发出《盐城工学院解除与盐城市瑞好达租赁协议通知书》（以下简称《解除通知书》），盐城工学院全额退还保证金计3000元给瑞好达公司，瑞好达公司补交已欠费用、解除租赁关系，并建议其在2012年7月1日之前腾房交还，避免影响拆迁工作的开展。2012年7月下旬起，该厂房被强制停水停电。2016年12月，江苏省盐城市亭湖区人民政府（以下简称亭湖区政府）的全资直属企业盐城市亭湖城市资产投资实业有限公司（即建设单位，以下简称亭湖区城投公司）对该厂房实施了强制拆除。

瑞好达公司认为，对于因征收房屋造成的企业搬迁、停产停业损失，亭湖区政府未履行行政补偿的法定程序。亭湖区政府及第三人盐城工学院、亭湖区城投公司应对其企业搬迁、停产停业损失予以合理补偿。遂起诉至江苏省盐城市中级人民法院（以下简称盐城中院）。

二、裁判结果

盐城中院（一审法院）认为，瑞好达公司是厂房承租人，不是所有人且与房屋征收及补偿行为之间不具有行政诉讼法上的利害关系，不符合行政诉讼原告主体资格，遂裁定不予立案。

瑞好达公司不服一审裁定，上诉至江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）。

江苏高院（二审法院）认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，被征收人为房屋所有权人。瑞好达公司作为涉案被拆迁房屋的承租人，并非所有权人，故不属于上述法律规定被征收人，一审法院以瑞好达公司不符合原告主体资格为由，裁定对其起诉不予立案并无不当，遂裁定驳回上诉，维持一审裁定。

瑞好达公司仍不服，向最高人民法院（以下简称最高法院）申请再审。

最高法院（再审法院）认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿；第十七条规定，对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值，因征收房屋造成的搬迁、临时安置及停产停业损失的补偿。根据上述规定，征收补偿的对象通常应当是被征收房屋的所有权人，但涉及经营性房屋被征收等情形，因征收可能对承租人造成房屋装修、搬迁费用及停产停业损失等，该损失与房屋征收及补偿行为之间存在行政诉讼法上的利害关系，承租人有权要求征收人给予补偿。从本案中的《租赁协议》《解除通知书》能够解读出瑞好达公司所让渡的相关权利，其所提损失补偿事宜可通过与第三人盐城工学院、亭湖区城投公司之间民事争议处理途径主张。因此，根据租赁关系当事人所示的以上证据，瑞好达公司难以提供充分的证据证明其主张的企业搬迁、停产停业损失与本案所涉的房屋征收及补偿行为之间具有行政诉讼法上的利害关系。即瑞好达公司不是本案行政诉讼的适格原告，一审法院裁定不予立案，二审法院裁定驳回上诉、维持一审裁定，符合法律规定，遂裁定驳回再审申请。

三、律师点评

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”从该条文来看，《征收条例》只明确了房屋征收时要给予被征收人补偿，且将被征收人的范围界定为被征收房屋所有权人，而未提及对房屋的他物权人，也未提到房屋承租人。那么，如果租赁的房屋被征收，承租人能获得哪些补偿？

《征收条例》未对承租人的补偿问题作出规定。实践中,根据租赁房屋所有权性质的差别,通常可以将承租人分为公房承租人和私房承租人。

一般而言，对公房承租人的补偿问题，征收已购公房的（承租人已取得房屋所有权，成为被征收人），征收人应当按照被征收公房的房地产市场价格估价对被征收人给予补偿；征收未购公房的，承租人不能视为被征收人，不能享有被征收人的地位，但是可以获得搬迁补偿费、装饰装修补偿以及停产停业损失，具体由各地政府根据实际情况制定相关政策。

而私房承租则属于民事法律关系，在国家征收导致租赁合同无法履行的情形下，对承租人如何补偿的相关问题可以在租赁合同中进行约定，并依据《合同法》等相关的法律规范来解决。

一般而言，承租人可以获得的补偿主要包括以下几种：

搬迁费：因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费，由于被征收房屋是承租人在使用，因此征收造成的搬迁费应由出租人让渡给承租人。

装修装饰补偿：承租人对出租人的房屋进行了装修装饰的，承租人可以得到装修装饰补偿。

停产停业损失：如果被征收房屋是由承租人作经营使用，那么承租人可以就因征收产生的停产停业损失请求赔偿。停产停业损失一般根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

本案中，根据《租赁协议》和《解除通知书》可以得知，盐城工学院已根据《租赁协议》约定，提前与瑞好达公司解除租赁合同。因解除合同导致的房屋装修、搬迁费用及停产停业损失以及因拆除房屋导致的屋内物品的损失，瑞好达公司可通过民事诉讼的方式向盐城工学院及亭湖区城投公司主张权益。