律师观点分析

2016年8月，祝某与杨某签订了房屋买卖合同，约定杨某将其所有的位于北京市朝阳区某房屋转让于祝某，房屋及相关配套设施共计200万元。同日，双方签订了补充协议，约定签约当日祝某向卖方支付定金35万元。待杨某取得房屋产权证后五日内协助祝某办理房屋产权登记的转移手续。上述合同及补充协议签订后，祝某依约履行了付款义务，但杨某却在取得不动产权证后将涉案房屋转卖他人并已过户至他人名下，祝某要求杨某必须将房屋过户给自己，杨某却置之不理。祝某无奈之下找到律师。

祝某认为自己已经履行了合同约定义务，杨某也应该继续履行合同，所以其应该向自己交付房屋。

律师分析现在案涉房屋已是案外人所有，杨某客观上无法继续履行合同，如果坚持诉杨某继续履行合同，该案件只能是被驳回诉讼请求的结果，现在只能是追究杨某的违约责任。经律师详细分析后祝某接受了律师的建议。

律师遂代理祝某提起诉讼，要求杨某返还定金35万元，并依合同约定支付违约金31万元，该案件经公告送达传票证据等。最终法院认定杨某将案涉房屋出售给案外人的行为构成根本违约，应当向祝某承担违约责任，并按照约定的标准支付违约金。祝某的全部诉讼请求得到支持。