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【原创】疫情期间商铺减租法律观点

作者:杨琳律师时间:2020年03月25日分类:律师随笔浏览:611次举报

自新冠疫情爆发以来,为防控疫情扩散,海南省政府启动突发公共卫生事件一级响应,全省采取严格管控措施,多数商店、餐饮、酒店延期开业,多数民众为防范疫情选择居家隔离,因而导致线下商业零售活动近乎停滞,由此引发近期多地商铺租户聚众、抗议减租事件。在此情况下,海南省政府于2月5日及时出台了《海南省应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的八条措施》对承租国有(含集体)资产类经营用房的中小企业减免2020年一季度租金。而对于非国有资产类经营用房的业主而言,是否应当减免疫情期间的租金,笔者从法律的角度进行简要分析。

一、如商铺系由于政府部门或出租人要求暂停营业的,承租人可以主张减免暂停营业期间的租金

新冠疫情有较大可能性被认定为《民法总则》、《合同法》规定的“不可抗力事件”。虽然目前最高人民法院尚未对新冠疫情是否属于“不可抗力事件”出台相关司法解释,但全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟2月10日在回答记者提问时明确表示,当前我国发生新冠疫情,为了保护公众健康,政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。具体到商铺租赁法律关系中,笔者认为商铺如果是由于政府或出租人要求暂停营业的,承租人可以主张减免暂停营业期间的租金。参照“非典”时期类似案例情形,不同的法院根据个案情形,有不同观点的判决结果,有的法院认为不应减免租金,有的法院支持全额减免。根据大数据分析,笔者发现多数法院持支持减免租金的观点,具体到减免租金的方式则有双方各担50%停业损失,或退还“非典期间”一半租金等。

二、如商铺未被要求暂停营业,但受到疫情影响无法正常经营或经营收入大幅减少的,承租人可以请求适当减少无法正常经营期间的租金

承租人以不可抗力为由主张减免租金,其停止营业的损失必须与“不可抗力事件”存在因果关系。换言之,如果并非政府、出租人原因导致商铺关闭、暂停营业的,而是承租人基于疫情对市场行情的预期,认为疫情期间经营收入将大幅降低而选择关闭商铺、暂停营业的,该种情形在司法实践中恐怕难以认定为“不可抗力事件”。那么在该种情形下,承租方就无法主张减租了吗?

《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第26条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”据此,承租人可以以疫情期间正常履行租赁合同约定的租金条款明显不公平为由,依据“情势变更原则”通过诉讼方式请求司法机关按照公平原则处理。

三、对于疫情期间商铺纠纷的几点建议

(1)对出租人的建议:如因政府强制管制原因无法提供商铺供承租人使用的,应当保存相关地方政府要求暂停营业、变更营业时间等的通知,及时向承租人发出不可抗力通知。如果承租人因与出租人就减免租金等事宜未能达成一致而提起诉讼或仲裁,出租人应当积极应诉。

(2)对承租人的建议:检查租赁合同中是否有因不可抗力事件导致无法正常履行合同时,租金可以予以调整或减免的合同约定,如有则双方应当按照合同约定履行。对于政府或出租人原因导致商铺关闭、暂停营业的,应当及时与出租人协商减免租金。如未能与出租人就减免租金事宜达成一致的,应当在三年诉讼时效期间内通过诉讼或仲裁方式主张权利。

(3)对政府的建议:政府应当对因新冠疫情引发的商铺租赁纠纷,积极且及时地进行居间斡旋,通过政府指导手段并出台扶持企业的优惠政策,减轻因疫情遭受损失的行业、产业的经营负担,引导出租方与承租方通过谈判和解的方式化解冲突矛盾。

(4)对司法机关的建议:部分地方法院就疫情防控期间租赁合同纠纷的处理,发布了司法文件,例如浙江省高级人民法院出台的《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》第7条规定:“租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同,如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致,可根据公平原则视情形适当延长租期、减免租金,合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的,一般不予支持。”笔者呼吁司法机关尽快针对新冠疫情出台相应的司法文件,向社会传导息诉止争的司法原则,这不仅有利于统一全省法院处理此类纠纷的审判思路,而且有利于此类纠纷在诉前参照司法文件精神进行和解。

四、结语

鉴于商铺租赁法律关系的处理应当视个案情况区分处理,诸如已签订租赁合同但尚未交付商铺的、已交付但商铺尚未开业的情形,甚至各类经营主体、各行业、各区域的商铺租赁矛盾,均应当具体情况具体分析,建议当事人就具体案情向专业律师进行咨询。


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