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【原创】二手房买卖您应当知道的麻烦事儿(出卖人篇)

作者:杨琳律师时间:2019年07月06日分类:律师随笔浏览:202次举报

一、  您的房子可以卖吗?

在您决定出售房屋之前,您应当首先确认您的房屋能否交易的问题。根据房屋的性质,不能交易的房屋分为禁止交易和限制交易两种情形。

(一)禁止交易的房屋

1、被司法及行政机关依法查封、扣押的房屋

司法机关诸如法院、检察院等,行政机关诸如公安、海关等代表国家行使司法权和行政权,其对房屋的查封和扣押目的就在于限制房屋所有权的转移。根据最高人民法院(2015)民提字第130号判例,虽然司法及行政机关依法查封、扣押房屋不影响房屋买卖合同的效力,但是买受人仍可以合同目的无法实现为由诉请解除房屋买卖合同。

2、被依法收回土地使用权的房屋

房屋是依附于土地的,当土地的使用权被国家依法收回时,根据“房随地走”的原则,房屋的所有权也要进行转移。房屋产权人因国家征收行为获取补偿后,即丧失处置房屋的权利,在这种情况下房屋无法进行转让。

3、未经其他共有人书面同意出卖的房屋

房屋共用一般发生在多方共同出资或因继承取得房屋、夫妻婚姻期间取得房屋的情形。在共有状态下,共有人对房屋均享有权利。因此,未经其他共有人书面同意而出卖房屋,属于无权处分,虽然无权处分不必然导致房屋买卖合同无效,但是构成无权处分,其他共有人仍有权利阻确房屋转让。

4、存在权属争议的房屋

房屋权属存在争议,即意味着房屋的产权存在不确定性,因此在房屋权属未确定前,房屋是不能进行出售的。

5、未依法登记领取权属证书的房屋

虽然司法实务中已经确认未领取权属证书的买卖合同合法有效,但是在出卖人依法登记领取权属证书之前,房地产主管部门无法对房屋办理转让等手续。

6、特殊性质的房屋

部分国企、政府、军队单位住房有特殊约定不允许转让的,无法进行转让。

(二)限制交易的房屋

1、经济适用房

购买经济适用房不满5年的,不得上市交易。在经济适用房满足5年上市交易条件的情况下,需按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款方可办理过户手续。

《经济适用住房管理办法》赋予了政府可行使优先回购权,因此出卖人在出售经济适用房时应当向当地政府了解清楚,是否存在政府优先回购的情形。

2、限价商品房

根据《海南省限价商品住房管理办法》第二十一条的规定,限价商品住房在取得房屋所有权证5年内不得上市交易,确需转让的,由政府进行回购;满5年上市转让的,政府可优先回购。上市交易后购房人应当向政府交纳一定比例土地溢价等相关价款。回购的具体办法和交纳相关价款的比例由市、县人民政府确定。

而海口市政府于2016年出台的《海口市限价商品住房保障管理办法》则较为细致,其中规定:申请人购买限价房在取得房地产转让完税证明或取得房屋所有权证后未届满5年确需转让的,政府或政府指定单位有权优先回购;如放弃回购的,可由本市其他限价房轮候登记的保障对象承买,但需经政府同意且转让价格不得高于申请人的原购买价格。如5年届满后转让的,在同等条件下,政府或政府指定单位有权优先回购,如放弃回购的则可以上市交易,转让方应当按房屋交易缴纳契税课税价格与该限价商品住房原配售价格差额的30%向市政府缴纳土地收益价款等上市交易收益调节款。

3、单位集资合作建房

部分单位集资合作建房不能在市场上自由转让,原因是单位集资合作建房的“大产权证”属于单位,职工购买的仅是房产的使用权,无法取得独立的所有权。根据建设部等7部委于2007年出台的《经济适用住房管理办法》第三十六条规定:“……单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。”部分单位明确禁止职工转让单位集资合作建房,或者规定职工在单位集资合作建房时单位有优先购买权。

参照经济适用住房的有关规定,单位集资合作建房上市交易需满足5年过渡期,满5年后转让的,职工可向单位回购剩余产权或按有关规定缴纳相应的土地出让金、土地溢价款等款项,在取得完全产权后方可转让。

4、回迁房、安置房

回迁房/安置房所在的地块属于集体土地的,依照《土地管理法》的有关规定,宅基地归农村集体所有,非村集体组织成员不得取得宅基地上的房屋所有权,因此回迁房/安置房土地性质为集体土地的,不具备转让予非村集体组织成员的条件。

回迁房/安置房所在的地块属于国有划拨用地的,需要被拆迁人在缴纳土地收益款后方能取得不动产权证,之后才能进行房屋转让。

5、不符合限售政策的房屋

根据海南现行的二手房限售政策的规定,2017年4月14曰至2018年3月30曰之间,在除海口、三亚、万宁、陵水之外的市县购买新建商品住宅转让限制,执行 《关于限制购买多套商品住宅的通知》(琼建房〔2017〕96号) 有关规定。即居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅, 须取得不动产权证满2年后方可转让;企事业单位、社会组织 等法人单位新购买的新建商品住宅,须取得不动产权证满3年后方可转让。

2017年4月14曰至2017年9月20曰之间,在海口、三亚、 万宁、陵水,居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅, 须取得不动产权证满2年后方可转让;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅,须取得不动产权证满3年 后方可转让。

2017年9月20日之后,在海口、三亚、万宁、陵水,居民 家庭或企事业单位、社会组织新购买的住房(含二手房),须取得不动产权证满5年后方可转让。

2018年3月30日之后,在全省范围内,居民家庭以及企事 业单位、社会组织新购买的住房(含二手房),须取得不动产权证满5年后方可转让。


二、  选择什么样的交易方式?

(一)自行交易

自行交易适合自己能寻找到买家,且熟悉二手房交易过程,不怕麻烦的出卖人。

(二)委托交易

委托交易是委托有资质的房地产经纪公司、律师介入整个交易过程,协助办理谈判、签约、办理贷款或资金监管手续、过户、交付房屋等。选择委托交易需要支付一定比例的费用,但是省时省心。如果选择委托律师买卖二手房,能够从合法合规的角度降低交易风险,确保交易安全。如果选择房地产经纪公司,由于中介市场良莠不齐,需要额外注意甄别中介人员和机构。

  • 委托中介交易的注意事项

1、资质审查

据建设部颁发的《城市房地产中介服务管理规定》第十三条规定:“设立房地产中介服务机构,应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。”以及第八条规定:“房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员,不得从事房地产经纪业务。”正规的房产经纪机构应当按照监管要求办理中介服务机构备案,从事房地产经纪业务的人员应当具备提供中介服务的专业素养和业务知识的法定资格。

2、专业性审查

房地产经纪公司的专业性可以从交易方式的合规性上进行考察,专业的房地产经纪公司应当保证交易的安全性。

根据建设部、中国人民银行于2006年12月29日下发的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》第六条的规定:“规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转。对于本《通知》下发后新发生的业务,通过房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的,房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立交易结算资金专用存款账户,账户名称为房地产经纪机构或交易保证机构名称后加"客户交易结算资金"字样,该专用存款账户专门用于存量房交易结算资金的存储和支付。房地产经纪机构和交易保证机构应在银行按房产的买受人分别建立子账户……交易结算资金的存储和划转均应通过交易结算资金专用存款账户进行,房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪人员不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。”实务中常见某些中介公司为逃避监管,通过其他单位或个人的账户结算交易资金,给二手房的买卖双方均带来许多交易隐患。

3、谨防陷阱

  • 注意不要把不动产权证、身份证等证件的原件交给中介公司留存。

  • 注意不要提前与中介公司签订单边合同或空白合同。

  • 注意区分委托合同中的出售价格是否包含税费、佣金等费用。

  • 钥匙交给中介公司管理的,需要对房屋内设施及物品进行清点确认。

  • 注意委托合同不留空白,所有手写部分应当加盖手印,委托合同应当留存一份加盖中介公司公章的原件。

  • 注意委托合同中关于交易未成功情况下仍需支付佣金的约定。

(三)拍卖

二手房拍卖通常出现在司法程序中,当生效的法律文书确定的债务人到期仍不能偿还债务时,法院可以根据债权人的申请依法拍卖债务人的房产。拍卖信息一般发布在法院公告栏或《人民法院报》等报纸上。


三、  卖房流程是怎么样的?

(一)发布房源信息

二手房房源通常在网络、报纸等渠道进行发布,如委托中介公司交易,则由中介公司负责发布房源。

(二)带人看房

带人看房时务必告知买受人房屋的基本情况,包括房屋的性质、房龄、结构,以及是否有质量问题等。如果买受人在知晓房屋存在质量问题或瑕疵的情况下,仍然决定购买房屋,则即是日后发生纠纷,也不会归咎于出卖人的责任。此外,如果买受人选择按揭贷款的方式付款,则房屋性质、房龄等因素会直接关系到买受人能否获批贷款或决定买受人贷款的额度,如因出卖人原因故意隐瞒房屋的真实情况,导致买受人获批贷款存在问题的,有可能导致买受人单方行使房屋买卖合同的解除权。

(三)签订合同

如买卖双方均确认交易的情况下,即可以签署房屋买卖合同。房屋买卖合同中应当列出双方的基本情况,签约时如果不是买卖双方本人到场签字,务必要求代签的委托人出具有签约人亲笔签字的授权委托书原件。此外,房屋买卖合同中还应当列明房款是否含税、房款的支付方式、支付时间、过户时间、交房时间、违约责任等细则内容。

(四)办理过户

办理房屋过户手续时最好亲自前往不动产登记中心办理,避免徒增交易风险。

(五)收取余款

如果买受人采用全款支付的,剩余房款最好在提交过户材料当天收取;如果买受人采用按揭贷款方式支付余款的,最好约定由贷款银行直接将剩余房款支付给出卖人。

(六)交付房屋

交付房屋最好在出卖人收取剩余房款后进行。交付房屋不仅仅包含交付钥匙,买卖双方应当到房屋所在小区的物业管理公司结清交付前的物业费、水电费等费用,并由买受人与物业管理公司重新签署物业服务协议。


四、  出售二手房您应当注意什么问题?

(一)付款问题

二手房买卖的付款方式可以采用现金支付或贷款支付的方式。由于房屋具有不动产的特殊属性,根据《中华人民共和国物权法》的规定,不动产物权的转让自登记时发生效力。对于出卖人而言,如果先过户后收款,则面临收不回房款的可能。

因此,笔者建议利用银行资金监管账户划转房款。对于出卖人而言,可以选择将首期款或全款监管在出卖人账户,或者监管在银行专门设立的二手房交易监管账户。

以银行专门设立的二手房交易监管账户为例,通常是买受人、出卖人和银行签署三方协议,由买受人将房款支付至银行指定账户,银行根据三方协议中约定的放款条件,当达到某个约定条件后,银行不用经过买卖双方同意即可将监管资金划转给出卖人。

如果买受人以现金方式支付,通常约定买受人向出卖人支付一定比例的定金及首期款,随后由出卖人将房屋过户至买受人名下,出卖人凭不动产登记中心出具的过户受理通知书向银行申请发放剩余房款。

如果买受人以按揭贷款方式支付,通常约定买受人向出卖人支付一定比例的定金及首期款,双方约定买受人限期向出卖人提交银行的批贷通知书,出卖人在收到银行的批贷通知书后将房屋过户至买受人名下,随后由买受人办理房屋抵押登记手续,由银行直接将贷款发放至出卖人指定账户。

值得注意的是,房屋过户后买受人办理抵押登记手续前是出卖人风险最大的时候,如果买受人怠于或拒绝履行合同义务,出卖人应当及时查封房屋,避免出现房屋被买受人伺机转让或抵押给他人,或有可能买受人的债权人查封房产导致房屋无法收回的风险。为避免风险,出卖人可以在过户前要求买受人出具委托其他人办理抵押登记的授权委托书,并对授权委托书进行公证。

(二)定金问题

首先,注意“定金”与“订金”的区别,定金在法律上属于一种担保方式。如买受人支付定金后如果不履行支付首期款或办理银行按揭贷款等合同约定的主要义务,则出卖人有权没收定金;如买受人支付定金后,出卖人违约拒绝向买受人出售房屋,则出卖人应当向买受人返还双倍定金。而订金未被法律赋予特殊含义,其性质等同于预付款。如买受人支付订金后违约,则出卖人可以根据合同约定的违约金数额抵扣订金作为赔偿;如买受人支付订金后,出卖人违约,则买受人有权要求出卖人返还订金。

其次,由于定金合同属于实践性合同,所以买卖双方订立定金合同后买受人不履行定金交付义务的,不构成违约,无需承担违约责任。对于定金合同订立后买受人少交付定金的,有关法律根据定金合同的实践性,规定买受人实际交付的定金数额为实际生效的定金数额,对于少交的部分,不能强制履行。出卖人对于不足额的定金拒绝接受的,定金合同不生效。出卖人接受了不足额的定金,实际接受的定金额即为定金范围,对于未交部分无权要求买受人补交。

此外,如果采用银行资金监管账户划转资金,则自买受人把定金转入银行资金监管账户起,就视为出卖人已经收到定金。为避免买受人违约后出卖人无法获取定金,建议出卖人在定金监管协议中约定监管期限,监管期限一旦届满,则定金即由银行划转至出卖人。

(三)买受人购房资格问题

房地产调控政策实施后,出卖人在出售二手房前应当清楚了解买受人是否符合当地房屋限购政策规定的购房资格。如出卖人明知买受人不符合购房资格,仍同意签订房屋买卖合同的,尽管出卖人可根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、六十九条的规定,行使不安抗辩权,要求买受人在合理期限内取得购房资格,否则出卖人可单方解除房屋买卖合同,但由于出卖人事先知道买受人不符合购房资格,出卖人亦因自身过错需要承担部分责任。

(四)租约问题

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”如果房屋已经出租给他人,则承租人享有对房屋在同等条件下的优先购房权利。同等条件包括售价、付款方式和付款时间。倘若出卖人在未及时通知承租人的情况下将房屋售出,虽承租人无权主张房屋买卖合同无效,但出卖人因此侵犯承租人的优先购买权需要承担较大的赔偿责任。因此,出卖人在出售房屋前,应当及时通知承租人,如承租人确认放弃优先购买权,则还需要承租人出具放弃优先购买权的承诺书。

(五)学位和户口问题

如果房屋属于学区房,则出卖人在房屋售出前需核实自身或承租人是否已经使用房屋申请学位。如果买受人购房的目的是为了申请学位,由于学位已被占用的原因导致买受人申请落空,则可能产生纠纷。一般情况下,法院会认定学位对房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响,而支持买受人解除合同的主张。

如果房屋买卖合同对出卖人迁出户口的时间有明确约定,出卖人应当按照约定及时履行户口迁出的义务,否则亦应承担违约责任。

(六)委托代办问题

委托书分为公证的委托书和未经公证的委托书二种,二者的法律效力并没有任何不同。对于未经公证的委托书,应当核实委托人签字的真伪。

此外还需要注意核实代理人的权限,代理人超出权限的代理行为对委托人不发生法律效力。

如果出卖人委托他人办理注销抵押登记、过户手续,则应当仔细阅读所签署的委托书内容,此类委托书需进行公证。委托书中载明的委托范围应当清楚、明确,换句话说出卖人应当限制委托范围。

(七)出卖人注销抵押登记的问题

如果出卖人尚未结清银行按揭贷款,则需在过户前首先清偿银行按揭贷款,取得银行的结清证明后,前往不动产登记中心办理注销抵押登记手续。在出卖人现金不足以清偿银行贷款的情况下,通常可以约定由买受人提供首期款或第三方担保公司授信的方式清偿银行贷款。

?  建议出卖人在签订房屋买卖合同前,向贷款银行确认提前还款的条件、时间和所产生的费用。

(八)税费问题

二手房交易中出卖人应当缴纳的税费通常包括以下几种:

1、增资税,普遍规定是个人购买两年以上(含)的住房对外销售免征增值税。两年以下的住房按房屋售价的5%征收增值税。

2、个人所得税,普遍规定是出卖人家庭唯一住房,且房屋的不动产证发证日期已经超过5年(“满五唯一”)的免征个税。不符合“满五唯一”条件的住房按照房屋售价与房屋原值的差额的20%征收个税。无法计算房屋原值的,普通住房按房屋售价的1%征收个税,非普通住房按房屋售价的1%征收个税。

?  普通住房是指小区容积率大于1.0,单套建筑面积低于约140平方米,房屋单价或总价不超过同级别土地上住房平均交易价格1.2~1.44倍以下的住房。

?  出卖人是个税和增值税的纳税义务人,即使利用阴阳合同逃税,税务征收机关不受阴合同约定的买受人承担所有税费的约束。

(九)买受人贷款问题

如果买受人采用银行贷款方式支付房款,则房屋买卖合同中应当约定买受人取得银行批贷通知书的最后期限,也可以对出卖人配合买受人更换银行“面签”的次数进行限制。

为避免买受人无法获批贷款而导致房屋买卖合同无法继续履行的情形,房屋买卖合同中应当约定买受人在限期无法获批贷款的情况下,出卖人有权通知买受人一次性付清余款。否则,未与买受人协商一致,出卖人无权要求买受人变更付款方式。

?  出卖人应当确保在买受人提供银行批贷通知书之后再进行过户,避免买受人无法获批贷款,且房屋无法收回的风险。

(十)交房问题

出卖人在向买受人交付房屋时,应当与买受人前往房屋所在小区的物业管理公司处将物业服务协议、有限公司、燃气、电话等缴费主体变更为买受人。

此外,买卖双方还应核对随房交付的设备和物品,将房屋现状情况、随房交付的设备和物品明确记载于交接清单。最好再让买受人在交接清单上清楚写明“本人已清楚了解房屋的情况,对房屋质量没有异议,同意按现状接收房屋”的字样。最后,买卖双方在交接清单上签字确认。

(十一)    买受人违约处理

买受人违约的情形一般表现为逾期支付房款。如房屋买卖合同中有约定则按照约定处理,没有约定的,经出卖人催告在三个月的合理期限内买受人仍不能支付房款的,出卖人可以解除合同追究买受人的违约责任。出卖人追究违约责任的方式有两种,一种是没收定金,另一种是主张违约金。

?  因买受人违约原因导致房屋买卖合同解除的,如恰逢房价下跌时期,出卖人还可以主张买受人赔偿差价损失。


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