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【原创】“指标房”到底能不能买(附海南省规定)

作者:杨琳律师时间:2018年08月03日分类:律师随笔浏览:578次举报

引言:“指标房”不是一个法律术语,是在实践中对某一类房屋的俗称。通常是指低于普通房价,但高于建安价(指房屋及其配套设施的建造、改建、安装等过程中,由原材料、人工、机械等产生的成本)的面向特殊人群销售的房屋。取得“指标房”购买资格的人通常为特定身份人群,由此区分“指标房”的种类,比如:单位集资合作建房、经济适用房、团购房、回迁房、安置房等。多数“指标房”交易时并不具备过户条件,因而价格较一般商品房较为低廉,但不乏有消费者仍对此趋之若鹜。正所谓收益与风险形影相随,在房价逐年上涨、政策法规趋于完善的现实状况下,“指标房”风险日益显露,相关纠纷频繁发生。到底“指标房”能不能买?具体情况还得具体分析,笔者对各类“指标房”风险指数的评判如下。

 

一、单位集资合作建房(风险指数★★★)

(一)单位集资合作建房的历史由来

单位集资合作建房多见于城镇旧房,是过去某个时期的政策产物,主要是一些党政机关、企事业单位为了解决职工住房问题,在划拨土地上,由政府、单位和职工共同筹集资金,并在销售价格、购买对象、上市条件、税费缴纳等方面有特殊要求并享受优惠政策而建造的房屋。早在1994年国务院颁布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发〔1994〕43号,已废止)曾经要求加快经济适用住房的开发建设,鼓励集资合作建房。之后,由于一些地区出现部分单位以集资合作建房名义,变相搞住房实物福利分配或商品房开发等问题,2016年建设部、监察部、国土资源部出台《关于制止违规集资合作建房的通知》(建住房[2006]196号)要求一律停止审批党政机关集资合作建房项目。然而,类似于单位集资合作建房的单位福利房实际上并未停止审批,例如2013年海口市政府颁布的《海口市单位职工保障性住房管理暂行办法》亦为此类规定。

    (二)单位集资合作建房买卖的风险

单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分,其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。因而,单位集资合作建房与经济适用住房同样存在买卖限制:

1、权属限制

职工对单位集资合作建房的权属,按出资比例确定,如职工按房价全额出资的,拥有全部产权;如职工按房价部分出资的,拥有部分产权。

2、出让限制

部分单位集资合作建房不能在市场上自由转让,原因是单位集资合作建房的“大产权证”属于单位,职工购买的仅是房产的使用权,无法取得独立的所有权。此外,根据建设部等7部委于2007年出台的《经济适用住房管理办法》第三十六条规定:“……单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。”部分单位明确禁止职工转让单位集资合作建房,或者规定职工在单位集资合作建房时单位有优先购买权。

    3、年限限制

    参照经济适用住房的有关规定,单位集资合作建房上市交易需满足5年过渡期,满5年后转让的,职工可向单位回购剩余产权或按有关规定缴纳相应的土地出让金、土地溢价款等款项,在取得完全产权后方可转让。

    (三)购买单位集资合作建房的注意事项

    1、买房前需多方了解情况

    购买单位集资合作建房不仅要向出卖人了解清楚所购单位集资合作建房的出资比例、产权归属(出卖人是否持有产权证)、是否可以取得独立产权证、取得产权证的时间等。而且对于出卖人尚未取得独立产权证的情况,还需向其所在单位了解是否同意职工转让单位集资合作建房,且是否对职工转让单位集资合作建房的行为设有限制性条件,以及单位是否保留对单位集资合作建房的优先购买权。如果出卖人与单位有相关协议的,建议向出卖人要求查看该协议。此外,针对单位集资合作建房可否办理过户的问题,建议向房管部门咨询单位集资合作建房所在的项目是否可以办理过户,以及过户是否存在其他限制性条件。另外,关于购买单位集资合作建房能否办理二手房贷款的情况,亦须具体咨询银行。

    2、购房合同中应明确约定相关违约责任

    买受人受信息不对称的限制,往往无法探明单位集资合作建房转让的合法性,因此购买单位集资合作建房存在一定风险。尤其是出卖人尚未取得单位集资合作建房独立产权的情况下,务必在买卖双方在购房合同中明确约定因出卖人、单位或国家政策等原因导致无法过户的违约责任。

    (四)单位集资合作建房买卖合同纠纷的处理思路

    以海南省为例,海南省高级人民法院颁布的《商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》第20条规定:“因单位集资合作建房初始购买人与他人就单位集资合作建房所签订的买卖合同而产生的纠纷,区别下列情况分别处理:(1)合同签订于国务院意见(2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》)实施前,且已履行完毕的,可以认定有效;一方请求解除的,不予支持。(2)合同虽签订于国务院意见实施前,但国务院意见实施后尚未履行完毕的,可以认定有效。但购买人请求继续履行的,不予支持。因解除合同而导致的损失,由双方按过错责任大小分担。(3)合同签订于国务院意见实施后,依下列情形分别处理:① 单位集资合作建房初始购买人就自取得房屋所有权证未满5年的单位集资合作建房与他人所签订的买卖合同无效,由此而造成的损失由双方当事人按过错责任大小分担。② 单位集资合作建房初始购买人就自取得房屋所有权证满5年的单位集资合作建房与他人所签订的买卖合同,凡不存在违反法律、法规禁止性规定情形的,可以认定有效,但单位主张优先回购的除外。单位集资合作建房初始购买人与他人所签订的单位集资合作建房买卖合同有效的,购房人有关产权的取得依相关规定办理。”

 

二、经济适用房(风险指数★★★)

(一)经济适用房的定义

经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。具体城市低收入住房困难家庭的标准应参照各地市、县人民政府的规定。

(二)经济适用房的转让限制

根据《经济适用住房管理办法》第三十条规定,经济适用住房的转让设有5年过渡期。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易;购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。

以笔者所处的海南省为例,2009年海口市政府颁布的《海口市经济适用住房管理暂行办法》第三十条规定,购买经济适用住房满5年经市住房保障主管部门核准,并办理下列手续的,可以上市交易:(一)补缴土地收益等相关价款,土地收益价款按照当时同地段普通商品住房的市场评估价与经济适用住房购房差价的80%计算。购买超过核准面积的经济适用住房,已按照当时同地段普通商品住房补交购房差价的面积部分,不再补缴土地收益价款;(二)依法办理相关房地产权属登记手续,并在其房地产权属证书上注销原经济适用住房注记,取得房屋完全产权。而2010年海南省人民政府出台的《海南省保障性住房管理暂行办法》(琼府[2010]66号)第三十五条将经济适用住房转让的年限限制明确为取得房屋所有权证后5年

(三)购买经济适用房的注意事项

1、购买满5年的经济适用房

出卖人未满5年上市条件转让经济适用房的,相关转让约定因违反了《经济适用住房管理办法》的规定无效。如买受人主张在未满5年的情况下进行过户的,一般不予支持。然而,根据《合同法》第五十二条规定,合同违反法律、行政法规的强制性规定无效,行政法规指的是由国务院颁布的法规,《经济适用住房管理办法》显然不在此列,因此经济适用房买卖合同不因违反《经济适用住房管理办法》而无效。但司法实践中,各地不乏因经济适用房买卖合同违反《经济适用住房管理办法》规定而认定无效的判例,因此购买未满5年的经济适用房存在一定的法律风险。此外,在未满5年上市条件的情况下签订的经济适用房买卖合同中,约定满足上市条件后再行过户的,司法实践的主流意见倾向认为属有效约定。但由于购买经济适用房时尚不具备过户条件,仍存在出卖人违约或政策变化等风险。

2、明确约定补缴土地收益等相关价款的对象

在经济适用房满足5年上市交易条件的情况下,需按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款方可办理过户手续。因此,经济适用房买卖合同中应当明确约定补缴土地收益等相关价款的义务人,且就办理经济适用房过户手续的时限及相关违约责任亦应当作明确约定。

3、注意政府是否存在优先回购经济适用房的情形

《经济适用住房管理办法》赋予了政府可行使优先回购权,因此买受人在购买经济适用房时应当向出卖人及当地政府了解清楚,是否存在政府优先回购的情形。

(四)经济适用房买卖合同纠纷的处理思路

以海南省为例,海南省高级人民法院颁布的《商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》第16规定,因经济适用住房初始购买者与他人就经济适用住房所签订的买卖合同而产生的纠纷,区别下列情况分别处理:(1)合同签订于国务院意见实施前,且已履行完毕的,可以认定有效;一方请求解除的,不予支持。(2)合同虽签订于国务院意见(2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》)实施前,但国务院意见实施后尚未履行完毕的,可以认定有效。但购买人请求继续履行的,不予支持。因解除合同而导致的损失,由双方按过错责任大小分担。(3)合同签订于国务院意见实施后,依下列情形分别处理:①经济适用房初始购买者就自取得房屋所有权证未满5年的经济适用住房与他人所签订的买卖合同无效,由此而造成的损失由双方当事人按过错责任大小分担。② 经济适用房初始购买者就自取得房屋所有权证满5年的经济适用住房与他人所签订的买卖合同,凡不存在违反法律、法规禁止性规定情形的,可以认定有效,但政府或政府指定的专门机构主张优先回购的除外。经济适用住房初始购买者与他人所签订的经济适用住房买卖合同有效的,购房人有关产权的取得依相关规定办理。

 

三、限价房

(一)限价房与经济适用房的区别

限价房不是经济适用房,本质上还是商品房。限价房政策的提出首见于2006年国家九部委统发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;土地供应应在限套型、限房价基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位”。经济适用房是面向城市低收入住房困难家庭供应的,而限价房主要是解决中低收入家庭的住房困难。目前尚未出台全国范围的限价房管理规定,关于限价房的申请条件及限制性规定散见于各地方政府出台的行政规章。

(二)限价房的转让限制(风险指数★★★)

以笔者所处的海南省为例,2010年海南省政府出台的《海南省限价商品住房管理办法》第二十一条规定:“限价商品住房在取得房屋所有权证5年内不得上市交易,确需转让的,由政府进行回购;满5年上市转让的,政府可优先回购。上市交易后购房人应当向政府交纳一定比例土地溢价等相关价款。回购的具体办法和交纳相关价款的比例由市、县人民政府确定。”由此看来,海南省关于限价房转让的限制性规定基本与《经济适用住房管理办法》第三十条规定相似。而海口市政府于2016年出台的《海口市限价商品住房保障管理办法》则较为细致,其中规定:申请人购买限价房在取得房地产转让完税证明或取得房屋所有权证后未届满5年确需转让的,政府或政府指定单位有权优先回购;如放弃回购的,可由本市其他限价房轮候登记的保障对象承买,但需经政府同意且转让价格不得高于申请人的原购买价格。如5年届满后转让的,在同等条件下,政府或政府指定单位有权优先回购,如放弃回购的则可以上市交易,转让方应当按房屋交易缴纳契税课税价格与该限价商品住房原配售价格差额的30%向市政府缴纳土地收益价款等上市交易收益调节款。

(三)购买限价房的注意事项

鉴于海南省现行的关于限价房的转让政策与经济适用房的转让政策类似(区别主要是土地收益价款的计算方式不同),因此购买限价房的注意事项可以参照前文关于购买经济适用房的注意事项执行。

(四)限价房买卖合同纠纷的处理思路

以海南省为例,海南省高级人民法院颁布的《商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》18规定,因限价商品住房初始购买者与他人就限价商品住房所签订的买卖合同而产生的纠纷,区别下列情况分别处理:(1)合同签订于海南省政府保障性住房意见(2010年8月31日《海南省人民政府关于加快发展保障性住房的意见》)发布前,且已履行完毕的,可以认定有效;一方请求解除的,不予支持。(2)合同虽签订于海南省政府保障性住房意见发布前,但海南省政府保障性住房意见发布后尚未履行完毕的,可以认定有效。但购买人请求继续履行的,不予支持。因解除合同而导致的损失,由双方按过错责任大小分担。(3)合同签订于海南省政府保障性住房意见发布后,依下列情形分别处理:①限价商品住房初始购买者就自取得房屋所有权证未满5年的限价商品住房与他人所签订的买卖合同无效,由此而造成的损失由双方当事人按过错责任大小分担。② 限价商品房初始购买者就自取得房屋所有权证满5年的限价商品住房与他人所签订的买卖合同,凡不存在违反法律、法规禁止性规定情形的,可以认定有效,但政府或政府指定的专门机构主张优先回购的除外。限价商品住房初始购买者与他人所签订的限价商品住房买卖合同有效的,购房人有关产权的取得依相关规定办理。

 

四、团购房(风险指数★★☆)

    (一)团购房的定义

    团购房本质上还是商品房,市面上常见的团购房大致分为两种形式:一是多人组团以优惠折扣购房,实为开发商的一种营销手段;二是单位组织职工组团低价购房,实为单位变相福利分房。第一种形式的团购房,不属于本文探讨的“指标房”,此处不再赘述。第二种形式的团购房,如果买受人可以凭借出卖人售出的团购房指标直接与开发商签订购房合同,则风险系数较低;如买受人无法与开发商直接签订购房合同,只能等到出卖人取得不动产权证后才能将房屋过户给买受人,则买卖双方的交易标的实为二手期房,则风险系数较高。

    (二)团购房指标买卖的风险

    1、出卖人没有资格出售指标

    出卖人冒用单位职工身份或利用单位职工的身份,在没有取得团购房指标的情况下,以出售指标的名义行骗。买受人由于信息不对称的原因,难以查明出卖人真实身份以及是否持有指标的情况,最终因合同无法履行而出卖人下落不明等原因而遭受损失。

    2、出卖人出售指标后违约

    房价上涨的经济环境下,出卖人出现违约的风险概率增大。如买卖双方签订的是指标买卖合同,该合同无法从法律上约束出卖人向买受人交付房屋,如出卖人将指标另行售予第三人,买受人仅能通过法律途径要求出卖人承担违约责任;如买卖双方签订的是房屋买卖合同,因交易标的的期房性质,一般情况下仍需出卖人将房屋登记至其名下后,再行过户给买受人。二手期房不能立即过户的特点,使得出卖人可能存在“一房二卖”或拒绝配合买受人办理过户手续的法律风险,该种情况下,如出卖人先行将房屋过户给善意第三人,买受人通过法律途径取得房屋所有权存在障碍。

3、购买团购房后无法办理过户

买受人购买团购房后不能立即办理过户,可能面临如下风险:(1)限购政策风险;(2)出卖人的债务风险,例如不按期还按揭贷款导致开发商行使合同解除权、出卖人债务纠纷导致的房屋被查封、拍卖等;(3)开发商因验收不合格等原因导致的迟迟无法办理“大产权证”的风险。

    (三)购买团购房指标的注意事项

    1、合同签订前,应谨慎核实出卖人身份的真实性,向出卖人的单位打听出卖人是否取得团购房指标,向开发商了解团购房是否可以通过指标交易的方式直接与开发商签订购房合同。

    2、应当要求出卖人提供近期的征信记录,了解出卖人的债务情况。

    3、应当与出卖人夫妻双方签订买卖合同,约定使用转账方式支付房款,并约定支付首期房款后可以占有房屋,且不要在房屋未过户前付清全款。建议对首期房款进行资金监管,可以在公证处办理提存业务或在银行开设资金监管账户,待合同约定的条件成就后支付首期房款。

    4、如买卖双方签订是二手房期房买卖合同,则应在买卖合同中明确注明出卖人交付房屋、办理过户的期限并约定违约责任,交付时间应当以出卖人与开发商签订的购房合同中约定的交房时间为准,而过户时间应当以购房合同中约定的最迟办证期限为准。建议买受人在购买尚未办理不动产权证的房屋后,对房屋维持占有状态,否则对于出卖人“一房二卖”、“买卖不破租赁”等情形短期内难以知情。

    (四)团购房指标买卖合同纠纷的处理思路

    1、对于基于特定身份取得的房屋团购资格进行转让,我国现行法律、行政法规未作强制性规定,买卖双方签订的转让指标合同未违反法律规定,合法有效。

    2、转让指标合同的标的为购买资格,而非房屋本身,而转让指标的行为属于合同之债,非物权转让,买受人以转让指标合同要求出卖人履行房屋过户义务的,一般不予支持。因此,如买受人无法与开发商直接签订购房合同,应当与出卖人签订房屋买卖合同而非转让指标合同。

 

五、回迁房、安置房(风险指数★★★☆)

(一)回迁房、安置房的定义

回迁房、安置房均是指拆迁过程中,拆迁人(政府或开发商)向被拆迁人予以优惠政策定向销售的住宅房屋。回迁房是指动迁后,将被拆迁人安置回原地居住的房屋;安置房是指动迁后,将被拆迁人安置到异地居住的房屋。如果拆迁前为国有出让用地的商品房,拆迁后回迁的仍为商品房,买卖则按照一般的二手房交易进行。如果拆迁前为国有划拨用地或集体土地,拆迁后无论是安置房还是回迁房,本质上并无不同,买卖则应按各地政府出台的安置房/回迁房的管理政策执行。

(二)回迁房、安置房买卖的风险

1、产权不清晰

如回迁房/安置房所在的地块属于集体土地,依照《土地管理法》的有关规定,宅基地归农村集体所有,非村集体组织成员不得取得宅基地上的房屋所有权,因此回迁房/安置房土地性质为集体土地的,不具备转让予非村集体组织成员的条件。

如回迁房/安置房所在的地块属于国有划拨用地,需要被拆迁人在缴纳土地收益款后方能取得不动产权证。很多回迁房/安置房在交易之初尚未取得不动产权证,鉴于回迁房/安置房一般属于家庭共有财产,买受人在未明确房屋最终产权人的情况下购买房屋,容易导致买卖合同的效力存在瑕疵,进而引发纠纷。

2、过户有限制

以笔者所处的海南省海口市为例,2008年出台(2012年修正)的《海口市安置房建设使用管理暂行规定》第二十一条规定:“购买安置房不满5年,不得直接上市交易。购买安置房满5年,购房人上市转让安置房的,应按规定补交有限产权部分涉及的土地收益。”那么,未满5年上市交易的回迁房/安置房,其买卖合同是否有效?笔者认为有效,现行的法律、行政法规尚无禁止回迁房/安置房5年内转让的规定,而各地政府出台的安置房管理规定均不属于《合同法》第五十二条规定“法律、行政法规的强制性规定”的范畴。未满5年上市交易的回迁房/安置房因违反地方规章无法办理过户,但并不影响其买卖合同的有效性。

    (三)购买回迁房、安置房的注意事项

1、购买前应了解清楚回迁房/安置房所处地块的土地性质,确认该房屋未来是否可以办理不动产权证,尽可能地购买已经取得不动产权证的回迁房/安置房。

2、签订合同前,对签约方的主体合法性进行审查。由于回迁房/安置房一般属于家庭共有财产,需要所有家庭成员签字同意出售。

3、如购买的回迁房/安置房尚未进行抽签、选房的,建议约定抽签、选房时买受人一同办理。

4、不要在房屋未过户前付清全款。建议对房款进行资金监管,可以在公证处办理提存业务或在银行开设资金监管账户,待合同约定的条件成就后支付。

5、如购买的回迁房/安置房尚未取得不动产权证,则应在买卖合同中明确注明出卖人交付房屋、办理过户的期限并约定违约责任。

(四)回迁房、安置房买卖合同纠纷的处理思路

1、拆迁安置房购置权是被拆迁人的一项财产权利,在无法律或行政法规禁止转让的情况下,拆迁安置房购置权的转让具有法律效力。

2、回迁房/安置房存在多个共有人的情况下,其他共有人以不知情、不同意为由拒绝出售房屋的,并非因家庭成员一方单独处理必然导致买卖合同无效。但买受人应举证其基于何种依据信赖出卖人对房屋享有处分权利。

 

温馨提示:买房并不是急于求成的事,在购买之前最好找律师帮助了解相关的政策规定、如何办理手续,并审核合同内容,以免因违反政策或合同无效而遭受损失。

 

 


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