引言：近日，海口滨海某小区某业主因私自封闭阳台被物业公司强行断水断电，由此引发争议：业主能封闭自家阳台是否合法？物业公司是否有权断业主的水电？
一、业主出于合理需要，在不影响小区整体美观的情况下，享有自主利用自家阳台的权利。
根据最高人民法院出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《区分所有权司法解释》）第三条第一款的规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”
一般认为，阳台由业主的专有部分（使用面积）和 共有部分（外立面）组成，业主封闭阳台会影响小区整体的美观和统一。因此多数开发商和物业公司在签订《商品房买卖合同》及《物业服务合同》时，会在合同中约定不得擅自封闭阳台。有的物业公司还会在业主入住前要求业主签订《业主公约》，要求业主承诺不得擅自封闭阳台。如果业主自愿签署了上述文件，就等于业主自愿放弃封闭阳台的权利。但如果业主不是在自愿平等的前提下签署的，那么约定不得擅自封闭阳台的霸王条款应当认定无效。
此外，《区分所有权司法解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”如果业主封闭阳台的行为并未导致小区整体美观受到影响，那么不应认为该等行为违反法律规定，物业公司无权对此进行干涉。
关联案例：北京市大成物业管理公司诉汪艳秋物业管理纠纷案[（2003）二中民终字第05574号]
审理法院：北京市第二中级人民法院
裁判观点：大成开发公司与被告12人签订“商品房买卖合同”时没有明确房屋的南、北阳台是否为封闭阳台，在该合同的“附件三”“长安新城装修及设备标准”第8条中约定“封闭阳台：白色塑钢窗”，使业主在买房时认为阳台都是封闭的，影响了业主在购买房屋、缔结合同时选择权的行使，这是1号楼业主与物业管理公司发生纠纷的主要原因。该合同是大成开发公司预先拟订、在订立合同时未与对方协商的格式合同，对其中的条款有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。另，大成开发公司制定的“大成南里小区长安新城映日园、冬趣园、秋影园房屋使用、管理、维修公约”中关于业主对房屋的使用的具体规定，审批前没有与业主协商或通告，对被告没有约束力。
原告为履行物业管理职责与被告签订的物业管理服务合同亦为格式合同，双方是物业经营管理者与消费者（业主）的关系。业主作为所购房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权，可自主使用。原告在合同中没有考虑售房时所签的“商品房买卖合同”中有关阳台状况约定不明的情况而强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该内容无效。鉴于：12名被告封闭阳台使用的材料及样式统一，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其他公共利益，故对原告的诉讼请求不予支持。
二、物业公司未经供电、供水单位、业主或司法、行政授权，不得以任何理由对业主进行断水、断电。
物业公司以业主未缴物业费、装修违反规定等理由，擅自给业主断水、断电的行为在生活中不少见。纵然物业公司断水断电确有其理由，但物业公司实施断水断电的行为，明显已经超出了法律及合同赋予其的权利。如因物业公司断水断电给业主造成的损失，业主有权要求物业公司予以赔偿。
关联案例：项颖与东莞市源通物业管理有限公司物业服务合同纠纷案[(2016)粤19民终3329号]
审理法院：广东省东莞市中级人民法院
裁判观点：第一，依照《中华人民共和国合同法》第一百七十六条、第一百八十四条的规定，供用电合同、供用水合同是于供电人、供水人与用电人、用水人之间的合同，源通公司并非供用电合同、供用水合同的当事人，基于合同相对性原则，源通公司并不享有供电人、供水人的合同权利。故未经供电、供水公用事业单位、业主或者司法、行政授权，源通公司不得以业主欠缴管理费作为停电、停水的理由。第二，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十二条以及《供电营业规则》第六十七条的规定，停水、停电的权利，只有法律、法规允许的主体依一定的程序才能合理行使，其他部门和个人不得违法施行，源通公司更未能违法破坏相应供电、供水设施。综上，案涉《业主公约》中关于停水停电的条款违反了前述规定，应为无效条款，源通公司不得依据《业主公约》的约定对案涉房屋实施停水、停电措施，故项颖诉请源通公司恢复案涉房屋的水、电供应于理有据，本院予以支持。此外，考虑到源通公司采取停水停电措施导致项颖无法在案涉房屋内正常居住，应当赔偿项颖因此而造成的损失。综合项颖提交的租金收据以及当地租金水平，本院酌定源通公司应赔偿项颖租金损失10000元，对超出部分，本院不予支持。
