杨琳律师

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【原创】开发商逾期交房,结果法院这么判

发布者:杨琳律师|时间:2018年07月01日|分类:房产纠纷 |457人看过

观点一:开发商主张合同约定的违约金标准过高,没有充足证据证明违约金标准过分高于逾期交房损失的,不予支持。

 

案例1:(2007)海中法民一终字第1001号 徐某与某开发公司商品房买卖合同纠纷案

审理法院:海南省海口市中级人民法院

裁判观点:开发公司逾期交房已超过两年,因徐某不要求解除合同,在合同继续履行的情况下,徐某请求开发公司按每日万分之五的标准向其支付违约金,该请求符合合同的约定。在一审中,开发公司以双方约定的违约金数额过高为由,请求法院予以适当减少。一审法院认定双方约定的违约金数额过高,并据此判决按逾期付款违约金标准即中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准每日万分之二点一计付逾期交房违约金。虽然《合同法》规定了当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少约定的违约金。但开发公司无证据证实双方约定的违约金标准过分高于造成的损失,根据当事人意思自治的原则,开发公司应按合同约定的违约金标准向徐某支付逾期交房的违约金。


案例2:(2007)沈民(2)房终字第548号某开发公司与李某商品房买卖合同纠纷案

审理法院:辽宁省沈阳市中级人民法院

裁判观点:李某依据合同约定履行向开发公司支付了全部购房款54万余元的合同义务,但开发公司未按合同约定向李某交付验收合格的商品房,构成违约,应当承担违约责任。双方在合同中约定了违约金承担方式为日万分之五的违约金,李某主张的违约金数额并未超出双方约定,李某已全额支付商品房价款,其购房目的不限于出租,至于开发公司主张违约金双方约定过高比照房屋租金给付一节,因违约金的本身即具有赔偿性和惩罚性,双方在约定违约金时对此应有明确认识。租金仅是计算损失中的一种方式,并不足以表明李某投资买入该房产的全部损失,开发公司主张双方合同约定的违约金过高,请求以租金为计算依据调整违约金的理由,没有充足的证据,本院不予支持。

 

观点二:合同约定的逾期交房违约金标准过低,属于格式条款,不予支持。

 

案例3:(2006)赣中民一终字第242号 某开发公司与严某商品房买卖合同纠纷案

审理法院:江西省赣州市中级人民法院

裁判观点:双方合同约定“交付期限的第二天起至实际交付之日止,月息在3个月内按0.5%利率计算,至第90日起,月利息则按1%利率计算。”“逾期超过150日,则视为乙方不履行本合同,乙方按甲方累计已付款的1%向甲方支付违约金。”该约定中逾期第150日起违约金计算标准按字面解释对严某显失公平,该合同系开发公司提供的格式合同,应从有利于严某来解释。故逾期第150天以后的利息按月利率1%计算,判决开发公司应在案涉商品房验收合格后3日内向严某交付,并在交付后1个月内办理房产权属证书。

 

观点三:免责事由可在逾期交房的时间中剔除,但不能免除全部逾期交房的违约责任。

 

案例4:(2010)益赫民二初字第284号 夏某诉某开发公司商品房预售合同纠纷案

审理法院:湖南省益阳市赫山区人民法院

裁判观点:开发公司抗辩在工程施工过程中,国家建设部下发建设节能工程质量验收规定,案涉楼盘原外墙设计必须进行设计变更,且由于本市遭受冰雪、冰冻自然灾害,导致工期延长,开发公司应免除逾期交房的违约责任。依据合同约定因政府原因和自然灾害的不可抗力所造成工期延期,且延长工期共计73天,故开发公司延期交房应承担的时间应剔减73天,但不能免除全部逾期交房的违约责任

 

观点四:超过诉讼时效的逾期交房产生的违约金,应从买受人起诉之日往前推二年(在2017年10月1日至2018年9月30日期间起诉的,诉讼权利保护范围为2015年10月1日至权利人起诉之日;在2018年10月1日之后起诉的,诉讼权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算三年),其他因过失效不受法律保护。

 

案例5:(2011)柳市民提字第16号 邹某与某开发公司商品房预售合同纠纷再审案

审理法院:广西壮族自治区柳州市中级人民法院

裁判观点:由于双方约定的违约金是按日支付,即在逾期期间,每一日的违约金数额相同、每一日的违约金相互独立,不存在隶属关系,因此逾期交付商铺所产生的每一日的违约金都有2年的诉讼时效期间。邹某于2008年5月19日才向法院起诉,因此其丧失了从1996年6月1日起至2006年5月19日的逾期交房违约金的胜诉权。开发公司陈述于2006年4月已交付商铺,但从未提供任何证据证明,同时邹某亦予以否认,因此法院以邹某自认的2006年8月作为认定开发公司逾期交房行为的终止日。据此,邹某要求开发公司支付从2006年5月20日至2006年7月31日的违约金和赔偿金未超过诉讼时效。

 

  • 法律规定

商品房买卖合同已约定出卖人逾期交付使用房屋的违约金数额或者损失赔偿额的,从其约定;未约定的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应以违约造成的损失确定违约金数额。

 

  • 风险提示

买受人不得以开发商逾期交房未承担赔偿责任为由拒绝收房。买受人接收逾期交付的房屋,并不因其继续履行合同的意思表示认为是对追究违约责任之权利的放弃。买受人以诉讼方式向出卖人主张逾期交房违约金或损失的,应当在合理期限内提出,同时保留相关证据。


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