律师观点分析

一、案情概要：

阮某、阮某诗系幸福里X栋业主，将幸福里X栋25层房屋交予J公司实际占有使用，用途为办公经营。J公司雇佣的员工在上班期间占据小区车位及电梯资源，其经营场所人员流动存在安全隐患，严重影响幸福里X栋其他业主生活、居住的便利和安全，侵犯了其他业主的相邻权，因此幸福里X栋25户业主将阮某、阮某诗及J公司起诉至人民法院，主张将X栋25层恢复为住宅用途。

笔者作为幸福里25户业主一审阶段的委托代理人，秉持着维护当事人权益的热忱，历经三次开庭审判，最终为25户业主取得了胜诉的判决结果。

二、律师点评

“住改商”是指业主将住宅用途的房屋作为商业用房或办公用房等非居住用途房屋使用的行为。具体到老百姓生活当中，就是将住宅作为办公场所、商铺、食堂等经营性用房。由于商品房的价格比商铺的价格较低，且居民水电费也比商用水电费价格要低廉，所以不少商家选择购置或租赁住宅作商业使用，“住改商”的现象也因此层出不穷。“住改商”的便宜实惠纵然使商家收益，但对于周遭以及本楼宇的其他住户而言，那就是“遭罪”了。办公人员在居民住宅往来穿梭不仅增加安全隐患，而且占用居民电梯，造成停车位紧缺，极易引发邻里关系紧张。

《物权法》第七十七条规定：“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《区分所有权司法解释》）第十条第一款的规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。由此可知，“住改商”的业主未经其他有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房属于违法行为，其他有利害关系的业主有权主张排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。《区分所有权司法解释》第十一条进一步明确了“有利害关系的业主”范围，原则上指本栋建筑物内的其他业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

  本案中，幸福里25户业主均属于法律规定的“其他有利害关系的业主”，因此有权就X栋25层业主的“住改商”行为提起侵权之诉。幸福里25户业主共同主张将“住改商”楼层恢复住宅用途之诉请，最终也得到了法院的支持。