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买卖农村集体土地合同无效:游某与刘某确认合同无效纠纷案

发布者:杨琳律师 时间:2019年06月27日 651人看过举报

律师观点分析

一、案情概要:

刘某以其公职人员身份诱导游某出资与其合作建房,声称可以为游某在海口市秀英区XX村购置一块宅基地,并承诺通过其职务关系能够将游某的城镇户口迁移至美豪村,且能为游某办妥宅基地报建及村委会出具土地三级证明等手续。游某因信赖刘某的上述承诺,于2017年与刘某签订了《个人房屋抵押合作建房协议》(下称《合作建房协议》)。《合作建房协议》约定游某向刘某支付200万元,刘某以其单位房为担保(未办理抵押登记手续),自合同签订之日起半年内为游某在海口市秀英区XX村联系建房用地,建设一栋占地面积为900平米、建筑面积为470平米的三层楼房屋,完成房屋室内网线、水电等地面装修和外墙装修,并办理产权登记证书(包括:游某房屋建设的报建手续、村委会的三级证明、土地证、房产证)。

随后,游某合计向刘某支付了124万元。由于刘某未依约在涉案土地上建设房屋且无法办理户口迁移及宅基地报建等手续,游某多次催告刘某全额退还已付款项,刘某先后向游某退还35万元,剩余款项89万元至今未付。

笔者作为游某一审阶段的委托代理人,在对本案案情及游某诉求进行综合考量后,将诉讼策略制定为诉请确认合同无效,并在诉前对刘某的房产采取了保全措施。最终,由于笔者对本案的精准预判,一审法院采纳了笔者关于涉案合同名为合作建房,实为农村集体土地买卖的主要观点。笔者代理游某取得了胜诉的判决结果,为游某追回合同款89万元。

 

二、律师点评

根据《土地管理法》第六十三条规定:"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……"以及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于"农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农村民住宅或小产权房"的规定,农村集体土地仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转,城镇居民到农村购买农村集体土地、利用农村集体土地建设住宅的行为不受法律保护。

本案中,《合作建房协议》约定刘某保证购买的涉案土地的土地三级证明和宅基地报建手续以及宅基地使用权、所有权归游某所有,显示出《合作建房协议》的本质内容实际上是刘某企图以合作建房的合法形式掩盖为游某取得涉案土地宅基地使用权的非法目的。因此《合作建房协议》违反了《土地管理法》中关于禁止城镇居民在农村购置宅基地的强制性规定,损害了村集体的利益,依法应当认定为无效合同。


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