丁书俊律师

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合同双方应该严格按照履行合同约定,否则应该承担违约责任。

发布者:丁书俊律师|时间:2020年08月17日|分类:综合咨询 |4473人看过

律师观点分析

王X、陈XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

贵州省贵阳市中级人民法院

民 事 判 决 书
(2019)黔01民终8362号
上诉人(原审原告)王X,男,1989年6月2日出生,汉族,住贵州省开阳县。
委托诉讼代理人:李XX,贵州XX律师。
委托诉讼代理人:王X,贵州XX律师。
上诉人(原审被告)陈XX,男,1978年9月28日出生,汉族,住贵州省织金县。
委托诉讼代理人:丁XX,贵州XX律师。
被上诉人(原审被告)贵阳西南林城房地产经纪有限公司,住所贵州省贵阳市乌当区新添寨镇温泉XX、E3商品房XX。
法定代表人:王XX。
上诉人王X、陈XX因与被上诉人贵阳西南林城房地产经纪有限公司(以下简称西南公司)房屋买卖合同纠纷一案,均不服贵阳市乌当区人民法院(2019)黔0112民初1543号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后,依法组成合议庭进行了审理,上诉人王X的委托诉讼代理人丁XX,上诉人陈XX及委托诉讼代理人李XX,被上诉人西南公司到庭参加诉讼,现已审理终结。
陈XX上诉请求:一、撤销原判第二项,改判陈XX返还王X定金及购房款130000;二、一审、二审案件受理费由王X承担。事实和理由:1、一审判决认定事实错误,王X在购买房屋时,必会先查看相关交易合同及产权凭证,也会查看房屋现状,《商品房买卖合同》上登记的是陈XX、蒋XX的名字,王X及西南公司均应知晓,房屋产权的变更登记需要共有人全部到场,陈XX如实披露相关情况,但王X和西南公司仍抱侥幸心理,西南公司还出具承诺书,承诺不需要蒋XX到场也能办理房屋变更登记,甚至在办理变更手续齐全过程中,伪造虚假公证书、委托书等,该责任应该当由王X和西南公司承担;2、《房屋买卖居间合同》没有蒋XX的配合无法履行,属于法律上和事实上的履行不能,陈XX对此尽到了注意义务,从未有任何违约行为,一审却参照适用案涉合同第十条第一款第①项,并适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定,判决陈XX支付王X26万元,该认定属于适用法律错误;3、一审审理过程中,一审法院违法作出与本案审理无关的释明,要求陈XX起诉蒋XX,强迫当事人提起与本案无关的诉讼,超越人民法院的审判职能,将带来极其不良的法律和社会效果。
王X辩称,云岩区人民法院2019黔0112民初1543号判决已经确认案涉房屋买卖合同有效,根据合同法60条的规定,依法成立并生效的合同受法律保护,合同当事人应依法遵守;2、在涉案合同中,相关条款明确载明陈XX在出售案涉房屋时,保证房屋权属无争议,如存在争议一切后果由其负责;3、即使直到今天,陈XX依然可以通过采取诉讼或其他方式将涉案房屋的权属变更登记到陈XX个人名下,但通过一审开庭,陈XX系主观上不愿意解决此问题,其存在严重违约行为,依法应当承担违约责任;4、西南林城公司单方面向陈XX出具前期不需蒋XX配合过户也能办理权属变更的承诺,该行为对王X的损失也存在一定的过错,依法应当判决其与王X承担责任。
西南公司辩称,出具承诺书是因在2017年3月12日签合同,出具承诺书是在2017年4月9日,在出具承诺书时,因住建局过户时只要有离婚协议上有产权归属的一方到场即可,不需要另一方到场,在过户时政策改变才未办理过户,所以需要蒋XX配合过户才导致。
王X上诉请求:一、撤销原判第二项、第三项,改判支持上诉人一审诉讼请求第二项(依法判决两被告连带向原告返还购房款130,000元并分别支付资金占用利息至偿清之日止,其中:1、以30,000元为基础,从2017年3月12日起至偿清之日止;2、以100,000元为基础,从2017年4月10日起至偿清之日止。本息暂计至起诉之日:145,226.39元)、第三项(依法判决两被告连带赔偿原告经济损失628100(122.41平×暂按10,000元/平方米-596,000元=628,100元);二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:1、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三之规定,陈XX因房价上涨,违反合同诚实信用原则,在收到上诉人交付的定金及首付款后,擅自终止合同的履行,给王X造成巨大损失,一审仅依据《房屋买卖居间合同》中关于双倍返还定金及购房款的条款作出判决不公;2、在签订《房屋买卖居间合同》时,陈XX已告知西南公司案涉房屋的产权状况,但西南公司仍促使交易成立,并向陈XX出具承诺书,故对王X损失,西南公司应当承担连带责任;3、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十八条之规定,案涉房屋差价628,100元为王X的实际损失,陈XX应对王X的实际损失进行补偿。
陈XX辩称,根据双方签订的合同第十条规定,双方未就该项约定违约责任,我方不存在违约行为,不应当就此承担违约责任,根据云岩区2017黔0103民初7814判决书房屋过户属于法律和事实上的履行不能,故陈XX不存在违约,应当驳回王X的上诉请求,其余意见与上诉状一致。
西南公司辩称,根据合同规定,说明我方只是居间服务,不应当承担连带责任。
王X向一审法院起诉请求:一、判决解除原告与被告陈XX、西南公司于2017年3月12日签订的《房屋买卖居间合同》;二、判决两被告连带向原告返还购房款130,000元并支付计算到起诉之日的利息共计142,533.4元;三、判决两被告连带赔偿原告经济损失628,100元;四、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实,被告陈XX与案外人蒋XX原系夫妻关系。双方婚姻关系存续期间共同购买了位于贵阳市未来方舟。2015年8月3日,双方协议离婚,约定共同购买的涉案房屋归陈XX所有,陈XX于2018年8月3日前给予蒋XX100,000元经济补偿。由于涉案房屋系按揭贷款方式购买,双方未办理房屋的变更登记手续。2017年3月11日,原告王X与被告西南公司签订《居间代理合同》,约定原告委托西南公司居间购卖贵阳市未来方舟F6组团2栋2单元1802号房屋。合同同时对付款方式佣金支付及违约责任等进行了约定。合同签订后,经西南公司居间撮合,原告王X、被告陈XX及西南公司于2017年3月12日签订《房屋买卖居间合同》,约定陈XX自愿将位于贵阳市××区未来方舟F6组团2栋2单元18楼2号房屋号(证号F1984、产权建筑面积122.41㎡、产权性质私产、户型3室2厅)出售给原告王X,成交价为596,000元,付款方式为原告于合同签订之日交纳购房定金30,000元作为过户税费,同时由于涉案房屋是以按揭付款方式取得,产权手续抵押于银行,王X同意于2017年7月10日前将首期房款100,000元支付陈XX账户。该款用于归还陈XX的银行剩余贷款,待陈XX注销抵押取得《房屋所有权证》、《完税凭证》、《土地证》时,双方办理产权过户登手续,余款人民币466,000元,王X办理按揭贷款后支付给陈XX。合同签订当日,原告王X按约定向被告陈XX支付了购房定金30,000元。合同签订时,陈XX向西南公司提供了房屋涉案房屋的《商品房买卖合同》及离婚协议书,告知西南公司涉案房屋系其与蒋XX共同购买及双方离婚时约定房屋归其所有的事实。2017年4月9日,被告西南公司的法定人表人王XX向被告陈XX出具《承诺书》一份,内容为“今向陈XX承诺办理产权手续时因女方不能到场签名,可以过户给买方,如果办不到所产生的损失由贵阳西南林城房地产经纪有限公司负责。……”。2017年4月10日,原告按约定向陈XX支付了购房首付款100,000元。陈XX按约定办理了房屋产权证后,因陈XX的前妻蒋XX不配合签字办理涉案房屋的过户手续,致使涉案房屋无法正常过户给原告。经西南公司法定代人多次与其沟通未果后,原告以陈XX、蒋XX为被告、西南公司为第三人向贵阳市云岩区人民法院提起诉讼,请求判决1、确认王X与陈XX及西南公司签订的《房屋买卖居间合同》有效;2、判决陈XX立即向原告交付房屋;3、判决陈XX与蒋XX立即将涉案房屋过户到王X名下;4、诉讼费用由被告陈XX承担。蒋XX收该案应诉通知书后,就该案提起反诉,以涉案房屋系双方的夫妻共同共有为由,请求判决确认陈XX与王X及西南公司签订的《房屋买卖居间合同》无效并要求王X承担反诉费。2018年10月8日,贵阳市云岩区人民法院作出(2017)黔0103民初7814号民事判决书,判决确认陈XX与王X及西南公司签订的《房屋买卖居间合同》有效;同时以王X要求陈XX和蒋XX协助办理涉案房屋过户具有事实上不能履行的情形为由判决驳回王X对陈XX和蒋XX的其余诉讼请求。并告知王X可依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定另行主张权利。王X、蒋XX不服该判决向贵阳市中级人民法院提起上诉后,又分别于2018年12月17日、12月20日以需要另案主张为由撤回上诉。贵阳市中级人民法院于2018年12月20日作出(2018)黔01民终9611号民事裁定书准予王X、蒋XX撤诉后,原告王X遂诉至一审法院,请求判决准予其如前诉讼请求。
一审法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方当事人可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;……”的规定,本案中,陈XX与案外人蒋XX是涉案房屋登记共有人,根据《房屋登记管理办法》第十三条“共有房屋,应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记,可以由相关共有人申请,但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记,应由共有人共同申请。”的规定,涉案房屋变更产权登记须经陈XX与蒋XX共同申请办理。由于案外人蒋XX在贵阳市云岩区人民法院(2017)黔0103民初7814号案件审理过程中明确要求确认合同无效,拒绝配合办理涉案房屋的产权变更登记手续,且该判决中已明确认定原告王X与被告陈XX、西南公司签订的《房屋买卖居间合同》具有法律上和事实上不能履行的情形,故对原告要求解除该合同的诉请,本院予以支持。对于原告要求两被告连带赔偿其经济损失628,100元的诉请。虽其未提交证据证明其损失情况,但考虑到陈XX经一审法院释明其可向蒋XX主张权利以实现涉案房屋买卖目的的情况下,其明确表示不愿意向蒋XX主张权利,应视为其怠于履行合同义务,存在违约行为。参照涉案《房屋买卖居间合同》第十条第一款第①项“甲方中途毁约不卖,甲方应在违约之日双倍返还定金和双倍返还已收房款给乙方;……”的规定,应由被告陈XX双倍返还其收取原告王X的定金及购房款共计260,000元为宜。对于原告要求被告陈XX与西南公司连带返还其购房款130,000元的诉请,因本案中的两笔购房款项均系按《房屋买卖居间合同》的约定由王X直接支付给被告陈XX,西南公司作为居间人,并未经手王X与陈XX之间的付款行为,也未实际占有该购房款,故被告西南公司不应对被告陈XX收取的定金和购房款与陈XX承担连带责任。对于原告要求被告陈XX支付购房款利息的诉请,因原告与两被告签订的《房屋买卖居间合同》中并无关于利息的约定,本院不予支持。对于被告陈XX关于其在涉案《房屋买卖居间合同》签订时已告知西南公司涉案房屋产权状况,系在西南公司承诺可以不经其前妻蒋XX到场签字也可以办理涉案房屋产权过户的情况下才签订涉案《房屋买卖居间合同》,其不存在违约行为的抗辩,因西南公司系向其单方作出的承诺,不能对抗不知情的原告,故对陈XX的该抗辩,本院不予采信。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定,经审判委员会讨论决定,判决:一、解除王X与陈XX、贵阳西南林城房地产经纪有限公司于2017年3月12日签订的《房屋买卖居间合同》。二、陈XX于本判决生效之日起十日内双倍返还王X定金及购房款共计人民币260,000元。三、驳回王X的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5,753元由原告王X负担3,812元,由被告陈XX负担1,941元。
二审期间,王X提交房屋现值单价10,000元的中介售房广告照片,陈XX、西南公司对此不予认可。
上述事实,有当事人的陈述、身份证复印件,西南房产公司的工商登记信息、西南公司《居间代理合同》、《房屋买卖居间合同》、房屋不动产产权证书、离婚协议书及微信聊天记录、微信转账凭证、收条、结算业务申请书(农村商业银行)、(2017)黔0103民初7814号《民事判决书》、(2018)黔01民终9611号《民事裁定书》、承诺书等证据在卷佐证,并经庭审质证,本院予以确认。
本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案三方当事人于2017年3月12日签订的《房屋买卖居间合同》,系各方真实意思表示,内容亦未违反法律规定,合法有效,各方均应按约履行自己的义务。王X作为买受人按约支付了定金30,000元及首期房款100,000元。陈XX作为出卖人应履行义务,协助办理房屋过户手续。本案中,由于陈XX未及时清结其与蒋XX的债务,致使合同无法继续履行,其应承担违约责任。按照《房屋买卖居间合同》的约定,陈XX应双倍返还其收取的定金及购房款260,000元。陈XX上诉主张其并未怠于履行合同义务,与事实不符,本院不予支持。
王X上诉主张西南公司应承担连带返还责任,因西南公司仅系房屋买卖的中介,王X主张其承担连带返还责任,无事实及法律依据,本院不予支持。西南公司的法定人表人王XX出具《承诺书》“今向陈XX承诺办理产权手续时因女方不能到场签名,可以过户给买方,如果办不到所产生的损失由贵阳西南林城房地产经纪有限公司负责。”明确载明西南公司系针对陈XX进行的承诺,陈XX与西南公司籍此承诺书建立担保法律关系,如陈XX认为西南公司应为此承担法律义务,其可另行向西南公司主张权利。
王X上诉主张违约方应赔偿其经济损失628,100元,因其对此仅提交了两份中介售房广告,不足以证明其损失金额,且一审按照合同约定判令陈XX双倍返还其收取的定金及购房款260,000元,已对其损失予以弥补,故本院对此上诉主张不予支持。
王X上诉主张违约方应支付购房款利息的诉请,因各方签订的《房屋买卖居间合同》中并无关于利息的约定,本院对此不予支持。
综上所述,两上诉人的上诉请求均不能成立。原审认定事实清楚,适用法律正确,证据充分,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费用10,400元,由王X负担5,200元,陈XX负担5,200元。
本判决为终审判决。
审判长 刘XX
审判员 符XX
审判员 邓禹雨
二〇一九年十二月三十日
书记员 王XX
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