大亚湾XX实业有限公司、彭某商品房预售合同纠纷民事二审民事判

律师观点分析

　　当事人信息：

　　上诉人（原审被告）：大亚湾XX实业有限公司，住所地：大亚湾。

　　法定代表人：黄某。

　　委托诉讼代理人：夏X、罗远鑫，系广东指针律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）：彭某，女，汉族，出生，住址：湖北省仙桃市。

　　委托诉讼代理人：闫XX，北京市京师（深圳）律师事务所律师。

　　裁判分析过程：

　　经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。

　　本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、关于房屋交付时间的认定；二、关于逾期交楼违约金的计算问题。

　　关于房屋交付时间的认定问题。本案中，双方在合同中明确约定房屋的交付条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。首先，关于合同约定的系预测报告还是实测报告的问题。房屋测绘是指由具备相关资质的机构，按照国家测量规范形成的房屋测绘成果，其中，预测绘成果主要用于商品房预售合同备案、预告登记等，实测绘成果主要是在房屋竣工验收后，为首次登记提供物理数据，两者具有完全不同的价值。虽然合同并未明确系预测报告还是实测报告，但根据涉案合同第十三条“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告”的约定，且预测报告早已于商品房预售前取得，如再作为交付条件约定，无实质意义。因此，涉案合同约定的“房屋测绘报告”应当解释为房屋实测报告，更为合理妥适。其次，关于房屋交付条件的认定。双方在合同中约定的交房条件为“取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告”，此标准高于法定标准，在双方约定的交房条件高于法定条件时，应当以合同约定的交付条件为准，即应当认定交房标准系房屋竣工验收备案报告和测绘报告两者均具备。上诉人于2019年1月9日取得房屋竣工验收备案证明文件，于2019年2月20日取得房屋测绘报告，故上诉人在2019年1月6日通知收房时不完全具备交付条件，不属于其履行完整交付义务的行为，在被上诉人拒绝时，对被上诉人不产生交付房屋的法律后果。在本案房屋满足交付条件后，上诉人仍负有通知被上诉人收房的义务。但根据合同关于“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”的约定，基于诚实信用的合同履行原则，在房屋已过交付期而仍未交付以及上诉人已经通知过收房的情况下，被上诉人作为善意的购房人，有适当关注交付条件合理促成房屋交付的义务，同时，作为合同相对方的被上诉人，在合同一方违约时，亦有采取适当措施防止损失扩大的义务，故本院综合双方义务，酌定涉案房屋具备交房条件后三个月为被上诉人的合理收房期间，即上诉人于2019年5月20日完成交房义务，一审法院认定交房时间为2019年12月20日不当，本院予以纠正。

　　关于逾期交楼违约金的计算问题。合同约定交房期限为2018年12月30日前，上诉人于2019年5月20日才完成交房义务，逾期140天，上诉人的行为已经构成违约，依法应承担向被上诉人支付逾期交房违约金的违约责任。上诉人上诉请求扣除台风、暴雨等极端天气的情形，因惠州地处沿海地区，上诉人作为专业的房地产开发企业，对可能遭遇到的极端天气应当有相当的预见，亦已在涉案合同中予以考虑，且上诉人亦未举证极端天气对其造成的实际影响，故要求扣除有关极端天气的请求不足，本院不予支持。根据合同约定，上诉人应付的逾期交房违约金，应当以总房价款为基数，按照逾期天数，按每日万分之一计算，具体金额为16858.14元（1204153元×0.0001×140天）。

　　综上所述，上诉人的上诉请求部分有理，对于有理部分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

　　一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391民初XXXX号民事判决第一项及案件受理费负担部分；

　　二、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391民初XXXX号民事判决第三项；

　　二、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391民初XXXX号民事判决第二项为：上诉人大亚湾XX实业有限公司于本判决生效之日起10日内向被上诉人彭某支付违约金16858.14元；

　　三、驳回彭某的其他诉讼请求。

　　本案二审案件受理费929.18元，由上诉人大亚湾XX实业有限公司承担。

　　本判决为终审判决。