1994年6月25日，谢某德与农某芳通过协商一致，将位于灵山县陆屋镇的一间房屋以8500元的价格卖给农某芳。双方在见证人劳某明的见证下签订了房屋买卖的收据，农某芳交5000元定金给谢某德，谢某德将房屋交给农某芳使用。由于办理房屋过户手续的相关费用由谁负担的问题没有解决，双方一直没有签订正式的房屋买卖合同，虽然谢某德已经交付了房屋使用权给农某芳，但由于房屋没有办理过户手续，被告农某芳并没有支付余款3500元，此事一直拖到现在没有得到解决。2014年6月23日，谢某凤、谢某英、谢某秀、谢某德起诉至法院，请求法院判决：1、解除谢某德与农某芳双方订立的卖房屋买卖合同；2、农某芳将灵山县陆屋镇一街的房屋退还给原告。

原告方称，房屋为谢某凤、谢某英、谢某秀、谢某德共同所有，谢某德无权处分四人共有的房屋，且双方没有签订正式的房屋买卖合同，所以农某芳应该把房屋退还给原告。农某芳辩称，该房屋已经转卖给被告，买卖合同事实上已经成立且被告已经支付谢某德5000元作为买房款；收据主要内容是房屋买卖合同的内容，是双方自愿签订，为此被告支付了大部分的转让款，应当认定有房屋买卖合同的法律效力；从1994年房屋买卖行为到如今超过了20年，原告请求解除合同已经丧失了诉讼时效；原告谢某德处分房屋时没有其他亲戚朋友对房屋买卖提出任何异议，所以原告谢某德完全有权处分争议的房屋。经开庭审理，法院最终驳回了原告的事实请求。

案件评析：

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告谢某德与被告农某芳签订的《出卖房屋收定金收据》，是双方真实意思表示，没有违反法律或法规的规定，合法有效。对于合同解除的情形，需要符合三个条件，一是合同约定，即合同条款中约定解除的条件；二是合同履行过程中，双方协商一致解除；三是法定解除的情形，即《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的五种情形。双方签订的房屋买卖合同中并没有约定解除合同的条款，也没有对解除合同进行协商。本案中，被告已支付了相应款项给原告谢某德，也在讼争房屋居住生活至今近20年，也不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的五种法定解除合同的情形。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 “当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予以支持。…”的规定，原告谢某凤、谢某英、谢永某秀以原告谢某德无权处分房屋为由，主张解除合同，没有法律依据。