对格式合同条款理解发生争议如何裁判

在商品房买卖过程中，买受人与房产公司签订的商品房买卖合同都是房产公司事先拟定好的，买受人只是在买房时在合同上直接签字即可，这样的合同在法律上称为格式合同。对格式合同或合同的格式条款理解发生争议，应当按照通常理解予以解释。对格式合同或条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

基本案情

原告诉称：2010年4月，我在被告处购买房屋一套，约定7月1日交房。7月10日我去收房并出示了证件，可被告委托的物业公司说必须先交暖气、燃气及有线电视初装费用，并签订物业合同才能交房。由于物业公司不具备收费主体资格，且没有出示委托收费手续，收费没有法律依据和合同依据，我拒绝交纳费用，物业公司就拒绝交房。我认为该三项费用必须是有权征收的部门征收，和交房不是同一法律关系，被告不交房的行为已构成违约。故诉于法院，请求判令被告交付房屋，按日万分之二支付违约金22320元(暂算至起诉日)，并赔偿因延期交房所受到的房租损失每月3000元(自2010年7月至判决执行之日)，本案诉讼费由被告承担。

被告辩称：虽然原告自认为所提的三项费用不合理，但在诉讼请求中并未起诉。根据双方签订的购房协议，原告应向被告交纳相关费用后才能交房，但原告未交纳，故我方不存在违约问题，应驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2010年4月16日，原告购买被告A公司开发的商品房一套，并与被告A公司签订了编号为YS0066739的商品房预售合同。合同中对所购商品房的基本情况、付款方式及双方的违约责任等进行了约定，并约定被告A公司应当在2010年6月30日前将房屋交付买受人使用。合同第二十一条规定：合同附件与合同具有同等法律效力。其中附件四——合同补充协议第1条规定：暖气、天然气、有线电视初装费由买受人承担，按国家有关部门收费规定于交房时缴纳。

2010年7月10日原告去收房，但因原告对其所缴纳的暖气、天然气、有线电视初装费三项费用有异议，并拒绝缴纳上述三项费用，故被告拒绝向原告交付房屋。

裁判结果

根据审理查明的上述事实，洛阳市洛龙区人民法院于二〇一一年四月二日依法以(2011)洛龙民三初字第199号民事判决书判决：

驳回原告冀A娇的诉讼请求。

一审宣判后，原告不服上诉至洛阳市中级人民法院。洛阳市中级人民法院于二〇一一年十月十二日依法以(2011)洛民终字第1830号民事判决书判决：

一、撤销洛阳市洛龙区人民法院(2011)洛龙民三初字第199号民事判决;

二、A银润置业有限公司于本案判决生效后十日内向冀A娇交付双方签订的编号为YS0066739的《商品房预售合同》所确定的房屋;

三、A银润置业有限公司赔偿冀A娇逾期交房损失(自2010年7月10日起以冀A娇已交付房价款为准按中国人民银行同期贷款利率计算至实际交付之日止);

四、驳回冀A娇的其他诉讼请求。

裁判理由

一、二审法院认为：

一、本案争议的关键是对原被告双方签订的商品房预售合同附件四即合同补充协议第一条的理解。

我国《合同法》第三十九条规定：格式条款是当事人为了重复使用而予先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中的合同补充协议是作为商品房预售合同的一部分，由房产商即被告A公司予先拟定，未与购房人进行协商的合同条款。只要购房人在被告A公司处购买房屋，并签订商品房预售合同，就意味着购房人也接受了合同补充协议的约定。本案中，双方当事人签订的商品房预售合同第二十一条规定：“合同附件与合同具有同等法律效力。”其中合同附件四第一条又规定：“暖气、天然气、有线电视初装费由买受人承担，按国家有关部门收费规定于交房时缴纳。”据此，一审法院认为，既然合同双方约定了三项费用由买受人承担，在交房时缴纳。那么原告就应缴纳该费用，原告未能举证证明其已缴纳三项费用，因而被告A公司不交房不应构成违约，原告的诉讼请求无证据证明，故予以驳回。

二审法院认为，合同补充协议虽约定了暖气、天然气、有线电视初装费由买受人承担，按国家规定于交房时缴纳。但该协议中并未明确约定，应由购房人直接向被告A公司缴纳，被告亦无证据证明其向购房人告知并公示了上述三项费用的收费依据及标准。《合同法》第四十一条规定：对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，二审法院对合同补充协议第一条的理解显然更符合我国合同法的相关规定，被告A公司以原告未依约定缴纳三费为由拒绝向其交付房屋的行为确属不当。两级法院对该案中合同补充协议第一条的不同理解，致使裁判结果不同，二审法院的裁判结果符合对合同格式条款的理解，维护了购房者的权益。

二、被告房产公司或其委托的物业公司是否有权向购房人收取暖气、天然气、有线电视初装费用?

本案中，双方争议的暖气、天然气、有线电视初装费属于行政事业性收费，所谓行政事业性收费是指“国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织根据法律、行政法规、地方性法规等有关规定，依照国务院规定程序批准，在向公民法人提供特定服务的过程中，按照成本补偿和非盈利原则向特定服务对象收取的费用。”据此，行政事业性收费具有以下特点：1、行政事业性收费的征收主体是国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织。国家机关及事业单位毫无疑问可以作为行政事业收费的主体，但是社会团体和其他组织在作为收费主体时，必须以代行政府职能为前提;2、行政事业性收费必须以法律法规为依据，并且依规定的程序批准;3、行政事业性收费是在向特定服务对象提供服务的过程中向其征收的费用。

本案中，被告A公司或其委托的物业公司作为其他组织，如若向购房人征收该费用，必须向购房人出示其有权征收费用的依据和标准，以证明其是代行政府职能，否则即是不合理收费，购房人有权拒缴。此外，根据合同补充协议第一条的约定，并没有明确规定购房人应先交费，房产公司才交房。如若对该条理解为“只有购房人先交费，房产公司才能交房”，显然不符合对合同格式条款的解释方法。

综上，被告A公司以原告未缴纳三项费用为由拒绝向原告交付房屋，同时又片面曲解合同约定的格式条款，二审判决在准确适用相关法律对顶的基础上，对双方所争执的问题作出合理分析并予以恰当处理，维护了广大购房者的合法利益。

7.

格式合同的法律风险有哪些

(一)有违公平原则之虞的风险

格式合同制订者过于强调保护自身利益而忽略了相对人的利益保护，违反公平原则从而影响合同效力的风险。根据《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务……”此款即体现了格式合同应当遵循公平原则，在格式合同中，格式合同制订者应当公平合理地确定合同相对人与其之间的权利，不得利用自身有利地位，将意志强加于相对人，损害相对人的利益。

(二)免责条款风险

对免除或限制相对人责任条款及以适当方式提请相对人注意的风险。《合同法》第三十九条，同时规定：“采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”所谓合理方式主要是指格式合同制订者以能引起相对人注意、提醒强调和吸引对方注意力的方式，通常可采取要求合同签字、个别告知或对这些条款以更醒目字体、字号标明注意事项、填写说明等。提请相对人注意必须在合同签订前作出，否则，则对相对人不产生约束力。

(三)格式条款无效的风险

《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”。格式合同如果违反当事人真实意思表示，以致双方权利义务严重失衡时，借款人可以依法要求确认其无效。同时，《消费者权益保护法》第二十四条规定：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任”，本条第二款：“格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效”。

(四)特别条款的效力优于格式合同条款效力的风险

《合同法》第四十一条规定：“格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”因此，如果格式合同制订者与相对人就格式合同的条款所规定的内容进行了协商并达成一致的情况下，特别条款的效力就要优于格式合同条款，因为它更符合意思自治原则。

(五)对格式合同的不利解释风险

《合同法》第四十一条规定：“对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”法律之所以这样规定，是由格式合同的性质所决定的，因为它由格式合同制订者一方预先拟定，又未与相对人预先协商，因此，法律要保护相对人的利益。