定金合同纠纷如何解决

律师观点分析

导读：

定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。给付定金的一方称为定金给付方，接受定金的一方称为定金接受方。在定金合同签订前后，常常会因为意见未达成一致而产生纠纷，如何避免和解决纠纷？本文将通过案例进行解答，且看下文分解。

案情介绍：

黄X于2014年9月在某中介公司的带领下实地查看了涉案房屋A，该房屋的产权人是王X、吕X。后来黄X与王X自行协商洽谈，就涉诉房屋的成交价格达成一致。

2014年10月5日，黄X、王X和中介公司三方共同签订了《二手房买卖服务协议》，同日黄X和王X就该房地产买卖一事签订了《定金合同》，王X为出卖人，黄X为买受人。《定金合同》约定，涉诉房屋成交价格为300万元，定金为15万元。黄X已经按约定当日即将定金通过农行转账至王X的妻子吕X的账号，但是并没有王X的亲笔签字的收款收据做凭证。王X出售涉诉房屋是想改善居住条件，另购置面积更大的房屋。但是，直至约定的网签之日，王X却不与黄X办理网签手续。期间，黄X曾多次通过电话短信联系王X，请求对方如约履行。黄X也给王X寄送过《履行协议催告函》，函告其及时履行合同约定的义务，但至发函之日，王X仍然未与黄X办理涉诉房屋的网签版《上海市房地产买卖合同》。

2014年12月15日，黄X致电王X，请求他继续履行合同，但王X并不打算继续履行，而是决定违约。经过黄X与王X夫妻二人多次协商洽谈，依旧无果的情形下，黄X将王X诉至法院。

法律解读：

黄X与王X所签订的《二手房买卖服务协议》是自愿、合法、有效的，且协议内容未违反法律、法规的强制性规定，双方当事人应当按照该《协议》约定全面、及时履行自己的义务。

最高人民法院通过《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第120条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。因此，实践中如果当事人一方延迟履行合同的，应当按照延迟履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。本案中，王X在接收到黄X的定金后，却拒绝履行义务，因此可适用定金罚则，有权要求王X双倍返还定金。

违约金和实际损失可否同时要求赔偿，是一个一直存在争议的问题。在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中，第二十八条规定了当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。这一项规定，使得很多人认为这表明司法解释不支持超过实际损失之外的违约金或损失赔偿金，因此违约金和实际损失不可同时要求赔偿。但是，法律法规并没有明确规定违约金和实际损失不可同时要求赔偿，我们应当尊重当事人的意思自治以合同为准则。对于依法签订成立的合同，双方应当自觉履行各自义务。本案中，黄X已支付定金，王X却迟迟不肯签订房产买卖合同，为此黄X曾给王X发过催告函，王X均无理拒绝并不履行。这已经是违背定金合同的约定了，也不符合诚实信用原则，如果只赔偿违约金或者只赔偿实际损失，这对黄X而言就有失公平。

因此，黄X有权解除合同并要求其承担违约责任，赔偿经济损失。